【考頻指數(shù)】★★★

【考點精講】

1.建設用地取得的基本方式：出讓方式、劃撥方式、其他方式（租賃和轉(zhuǎn)讓）。

2.土地使用權出讓的最高年限：居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；其他（工業(yè)、教育、科技等）都是50年。

3.建設征用土地費用的構(gòu)成：

（1）土地補償費（農(nóng)村集體）：為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍，無收益的不用補償。

（2）青苗補償費和地上附著物補償費：視協(xié)商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定。標準由省、自治區(qū)、直轄市制定，給予所有者補償。

（3）安置補助費：每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口按該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍計算。但每公頃的安置補償費最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

（4）新菜地開發(fā)建設基金：征用城郊商品菜地時支付的費用。菜地是指城市郊區(qū)為供應城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上種菜或養(yǎng)魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。

（5）耕地占用稅：包括占用耕地、魚塘、園地等，均按實際占用的面積和規(guī)定的稅額一次性征收；占用前三年曾用于種植農(nóng)作物的土地也視為耕地。

（6）土地管理費：一般是土地補償費、青苗費、地上附著物補償費、安置補助費四項費用之和的的2%～4%.征地包干的，還應在四項費用的基礎上加糧食差價、不可預見費等費用，在此基礎上提取2%～4%作為土地管理費。

4.有三種情況不能收取菜地開發(fā)基金：（1）一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的；（2）征用尚未開發(fā)的規(guī)劃菜地；（3）在蔬菜產(chǎn)銷放開后，能夠滿足供應，不再需要開發(fā)新菜地的城市。

【速記點評】掌握土地使用權出讓的最高年限和征地補償費用的組成。

【經(jīng)典例題】

【例1】關于建設用地的取得及使用年限，下列說法正確的是（）。

A.獲取建設用地使用權的方式可以是租賃或轉(zhuǎn)讓

B.通過協(xié)議出讓獲取土地使用權的方式分為招標、競拍、掛牌三種C.城市公益事業(yè)用地不得以劃撥方式取得

D.將土地使用權無償交付給使用者的，其土地使用年限最高為70年

【答案】A

【解析】本題考查的是建設用地費。選項B錯誤，通過出讓方式獲取國有土地使用權又可以分成兩種具體方式：一是通過招標、、掛牌等競爭出讓方式獲取國有土地使用權，二是通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權；選項C錯誤，城市公益事業(yè)用地可以通過劃撥方式取得；選項D錯誤，土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

【例2】關于征地補償費用，下列表述中正確的是（）。

A.地上附著物補償為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍B.土地補償和安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍C.一年只種一茬的，作為需要收取開發(fā)基金的菜地D.耕地占用稅征收范圍不包括魚塘、園地

【答案】B

【解析】本題考查的是建設用地費。選項A錯誤，土地補償費為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍，無收益的不用補償。選項C錯誤，一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發(fā)基金的菜地；選項D錯誤，耕地占用稅征收范圍，不僅包括占用耕地，還包括占用魚塘、園地、菜地及其農(nóng)業(yè)用地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設。

【例3】下列費用中，屬于土地征用及拆遷補償費的是（）。

A.土地使用權出讓金

B.安置補助費

C.土地補償費

D.土地管理費

E.耕地占用稅

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是建設用地費。選項A屬于出讓方式的費用。

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