在過去相當(dāng)長的時間內(nèi)，溫州每每進入看客視野，多源自當(dāng)?shù)厝顺赐副镜貥鞘泻筠D(zhuǎn)戰(zhàn)全國這樣的獵奇視角，但2016年4月末的這次走紅，卻顯得意味深長——溫州正在成為中國首個房屋土地使用證規(guī)�；�到期的城市。

溫州市國土資源局

網(wǎng)易房產(chǎn)抵達溫州當(dāng)天，當(dāng)?shù)仫h起陣雨。位于學(xué)院西路5號的溫州市國土局隱蔽在街邊一隅，入口處被欄桿阻擋。敏感時刻，面對眼前這座幾層高的政府辦公大樓——掌管當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的行政心臟，我們只能憑空隔望。

溫州首例住宅土地使用權(quán)到期事件當(dāng)事人王女士已經(jīng)不堪其擾。因為媒體邀約不斷，沒必要釋放重復(fù)信息，面對從北京趕赴溫州采訪的網(wǎng)易房產(chǎn)，其家人婉拒了采訪請求，并在告別時刻，留下這樣一句話——“你們（媒體）給我們解決不了問題，這是‘上面’才能決定的事”。

網(wǎng)易房產(chǎn)是和“從北京過來調(diào)查情況的中央部門”同一天抵達溫州國土局的。20年住宅土地使用權(quán)到期事件被媒體曝光后第八天，國土資源部與浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，直奔這個漩渦中的三線小城。

“調(diào)研完了！”5月13日，國土部人士告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，“結(jié)果還沒出來，土地利用司正在形成報告�！边@注定是一個漫長的過程。

中國7.5億城鎮(zhèn)人口、89%的自有住房率，政策的任何一絲變動都將觸動到這一龐大人群最敏感的神經(jīng)末梢。

在過去相當(dāng)長的時間內(nèi)，溫州每每進入看客視野，多源自當(dāng)?shù)厝顺赐副镜貥鞘泻筠D(zhuǎn)戰(zhàn)全國這樣的獵奇視角，但2016年4月末的這次走紅，卻顯得意味深長——溫州正在成為中國首個房屋土地使用證規(guī)模化到期的城市。

溫州并非孤例，青島、深圳都有過個別“撞限”的住宅用地，但到2017年年底，溫州主城區(qū)內(nèi)就將有600多套商品房土地證到期，到2019年年底，這個數(shù)字會變成1700多套。

個案演變?yōu)橹髁�，矛盾已�?jīng)觸發(fā)：個人購買商品住宅土地證到期是否需要續(xù)期？如何續(xù)期？土地證到期導(dǎo)致二手房過戶暫停的扯皮問題如何解決？

市場倒逼下，一道數(shù)年來被有意無意忽視的必答題擺上了臺面，中國房地產(chǎn)市場幾十年后不得不面對的房屋與土地產(chǎn)權(quán)矛盾，正經(jīng)溫州之手前置化、公開化。妥善解決溫州土地產(chǎn)權(quán)問題，即是求解幾十年后的全國性問題，這是對決策部門的一次大考。

“房子和土地從來就沒有聯(lián)結(jié)在一起”

為什么溫州恰好成為市場和政策相互夾擊之地？真實站立在這片土地上，讓網(wǎng)易房產(chǎn)感受到了當(dāng)?shù)氐膶嶋H溫度。

溫州另一位遭遇土地證到期問題的王先生在那個夜晚告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，當(dāng)他站在鹿城區(qū)行政審批中心窗口前，被告知有可能要為一套65.8萬元的二手房補繳30萬元土地使用年限續(xù)期費時，實際上已經(jīng)通過中介完成了交易合同的簽訂、房產(chǎn)證過戶以及契稅繳納。只要完成土地證變更，他就能成為房子的主人，但直到這時，所有人才發(fā)現(xiàn)土地使用年限已經(jīng)到期。

房子一層皮，土地一層皮。溫州房地產(chǎn)交易長時間建立在這樣的場景下完成，中介和審核部門并未有意識在簽約前替雙方把關(guān)，至今，也只有鹿城、龍灣和甌海實現(xiàn)二手房交易網(wǎng)簽，并且后兩個行政區(qū)實施全面網(wǎng)簽不過才一個多月。

一方面，陰陽合同在溫州普遍存在，另一方面，房產(chǎn)證已經(jīng)過戶了，被剝離開的土地證竟過戶不了。

      溫州五大中介之一巨信地產(chǎn)的溫州66號門店，正是經(jīng)手王先生糾紛房源的中介店面。涉事張姓經(jīng)紀人乃資深物業(yè)顧問，面對網(wǎng)易，自稱對此事“無能為力”。

溫州二手房市場的抱怨聲音說，各單位沒能協(xié)調(diào)好，“房產(chǎn)部門搞房產(chǎn)，地稅部門搞地稅，溫州的房子和溫州的土地從來就沒被聯(lián)結(jié)在一起�！本W(wǎng)易房產(chǎn)實地探訪的結(jié)論令人遺憾。

溫州的今日命運，幾乎是在20年前就注定了：當(dāng)年房屋土地年限購買辦法設(shè)置的隨意性和考慮不足，決定了20年后一定有一批到期業(yè)主面臨糾葛。

鹿城、甌海兩個行政區(qū)將是未來兩年溫州土地證到期的重災(zāi)區(qū)。包括上陡門、水心和橫河北在內(nèi)的老小區(qū)云集區(qū)域，幾十年前開發(fā)商拿地、蓋房和銷售時，有一批房屋帶有國企福利房和改造房性質(zhì)，溫州的做法是，由房主個人自行購買土地使用年限。當(dāng)?shù)刂薪閷⑦@看作土地產(chǎn)權(quán)“個人自理”。

要繳多少年，只看房主意愿。20年和30年是當(dāng)時一批房源的最低土地使用年限，很多人就選擇只繳20年的土地使用費。溫州平安易居紅帆店高級物業(yè)顧問何儷偉認為，在中國樓市迎來商品房時代以前，很多人認為一輩子只買一套房用來自住，便沒有將日后交易環(huán)節(jié)埋藏的隱患考慮在內(nèi)，“20年的土地使用費用確實很便宜，放到當(dāng)時的收入背景下，大部分人不愿意掏出那么多錢只為70年這么一個看起來遙不可及的數(shù)字�！�

在橫河北新村，大量產(chǎn)權(quán)在二十年至幾十年不等的房子即將在可見的幾年內(nèi)成為土地證到期典型。輿情發(fā)酵，著急的王女士、王先生面對困局束手無策，他們能做的只有等。

網(wǎng)易房產(chǎn)在水心組團走訪時，一些戶主不以為意，在他們看來，只要房子不賣就沒事。事實上，和是否買賣不存在直接因果關(guān)系，即便不交易，土地證使用年限到期終將成為既定事實，只要有關(guān)部門追究，同一情況的業(yè)主都要面對尷尬局面。

更多的王女士、王先生隱身在溫州看不見的大街小巷。一旦進入交易池，他們將不可避免地和首例住宅土地使用權(quán)到期事件受害者掉入相同的產(chǎn)權(quán)陷阱。

有相當(dāng)一批業(yè)主不知道自己的房產(chǎn)土地證已經(jīng)過期。不愿透露姓名的中介稱，溫州已成交二手房有過先例，土地證上，年限一欄為空，這些房源多為土地劃撥形式出讓。空白當(dāng)然不意味著永久產(chǎn)權(quán)，土地部門對年限有著詳細記載，但除非房主特地查證，一般很難清楚知道自家房子的土地年限究竟是多少，是否到期以及何時到期。

最早引發(fā)溫州人情緒波動的，是相關(guān)部門流露出要以高價續(xù)費形式解決土地問題的態(tài)度。當(dāng)?shù)鼐用駥�網(wǎng)易房產(chǎn)說，按現(xiàn)行地價補繳，“既不合理，也不合法”。

《房地產(chǎn)法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，經(jīng)批準準予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。《物權(quán)法》第149條卻清楚寫明，住宅用地使用權(quán)到期后自動續(xù)期，無附加條件。

頂層設(shè)計留下了口子。

溫州房地產(chǎn)協(xié)會會長葉維堅接受采訪時提到，當(dāng)年《物權(quán)法》立法時曾考慮過相關(guān)問題，但當(dāng)時中國大部分房屋都沒有到期，便擱置在一邊。

北京東易律師事務(wù)所律師侯德隆的觀點是，土地證到期續(xù)費補交土地出讓金的設(shè)置涉嫌“違法”，公權(quán)力收費理應(yīng)有明確法律依據(jù)，沒有上位法的法律依據(jù)則不應(yīng)征收。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授張翔的意見截然相反，如果“自動續(xù)期”的含義為自動并且是免費續(xù)期，這和所有權(quán)有什么區(qū)別？如果土地變成私人所有，又會與憲法第十條“城市的土地屬于國家所有”發(fā)生沖突。

房地產(chǎn)研究人士章林曉著有《有償續(xù)期更符合游戲規(guī)則》。他在文中寫道，契約精神是市場經(jīng)濟之魂，如果人們要為未來作長遠計劃，規(guī)則必須明確和穩(wěn)定。如果規(guī)則可以不停修改，預(yù)期會由于游戲規(guī)則的意外改變而惶恐，參與者會停止普通游戲，將注意力放到更重要的游戲上，即制訂（修改）規(guī)則。

在與網(wǎng)易房產(chǎn)對話時，這位出生于浙江的專家感慨，社會為此付出的成本遠大于所獲得的收益。從這個角度來說，有償續(xù)期更符合市場經(jīng)濟的游戲規(guī)則，即便有償是“象征性”的。

補繳巨款也好，“象征性”收費也罷，溫州無意間走上風(fēng)口浪尖，其實“溫州政府還從沒收到過一分錢”。溫州國土局局長抱怨，自從土地證到期事件炒熱來，“沒有一戶辦理了收費續(xù)期”。這位局長稱，解決方案尚未確定，按現(xiàn)行地價補繳僅是溫州一位工作人員的個人臆斷，但經(jīng)不當(dāng)發(fā)聲被當(dāng)成了主流，地方政府公信力受到重挫。

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