門庭冷落人聲稀入夏的北京天氣在不斷回溫，但通州樓市整體依然未見明顯轉(zhuǎn)暖。從去年10月以來，包括位于大亦莊板塊的馬駒橋區(qū)域，通州一共有22個(gè)次的樓盤取得預(yù)售證，預(yù)售房源總和9943套，但截至目前簽約套數(shù)僅有1990套，整體簽約率20%。

庫存積壓明顯、整體銷售卻艱難行進(jìn)，在繃緊的樓市調(diào)控中，通州樓市通向何方？

滯銷 多數(shù)樓盤月成交保持“個(gè)位數(shù)”

記者日前走訪了通州區(qū)新華聯(lián)運(yùn)河灣等多個(gè)在售老盤，售樓處內(nèi)鮮見看房人。

從今年2月北京加強(qiáng)版限購(gòu)令出臺(tái)后，看房人少、成交量低成為通州許多在售樓盤共同的遭遇。此前機(jī)構(gòu)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6個(gè)在售樓盤中有4個(gè)樓盤在2月之后出現(xiàn)過單周零成交。一個(gè)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了6次單周零成交。而今滯銷的局面依然沒有改觀。運(yùn)河核心區(qū)一項(xiàng)目人士感慨：包括自家項(xiàng)目在內(nèi)，通州多數(shù)老盤月成交套數(shù)都保持在個(gè)位數(shù)。

北京中原地產(chǎn)分析，調(diào)控政策出臺(tái)后，通州購(gòu)房者出現(xiàn)分流。不少市區(qū)剛需置業(yè)者轉(zhuǎn)向房山等更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。加上通州目前新盤較少，大部分是老盤后期且?guī)齑骟w量都比較大，老盤降價(jià)也容易導(dǎo)致糾紛，因此成交量依然低迷。

去年底降價(jià)開盤的京貿(mào)國(guó)際城4號(hào)樓，420套房源已經(jīng)簽約247套，以價(jià)換量的效果顯而易見。但如今也面臨著降價(jià)對(duì)銷量帶動(dòng)效果趨弱的尷尬。

相比老盤，近期新開盤項(xiàng)目由于戶型等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，獲得的市場(chǎng)認(rèn)可更高。4月底，城鐵臨河里站附近的華業(yè)·東方玫瑰開盤，A4號(hào)樓800多套房源目前簽約量已經(jīng)達(dá)240套。相對(duì)于該項(xiàng)目近一年的蓄客期，無論是業(yè)內(nèi)人士還是記者從項(xiàng)目人士處了解到的情況，這一成交數(shù)字不足以讓人很滿意。

糾結(jié) 購(gòu)房人被限購(gòu)，開發(fā)商被“捂盤”

對(duì)于通州樓市目前的滯銷主因，多個(gè)項(xiàng)目人士直指調(diào)控威力。限購(gòu)門檻對(duì)買房人的屏蔽，在售住宅概莫能外。而在政策的影響下，開發(fā)商的銷控節(jié)奏也影響了存量的消化。記者了解到，通州多個(gè)樓盤基于目前的市場(chǎng)溫度，多棟樓座取證，但實(shí)際對(duì)外推出的只有一棟樓或者少數(shù)樓棟。有業(yè)內(nèi)人士表示，買房人被限購(gòu)，開發(fā)商無奈捂盤。

另一方面，整體市場(chǎng)的趨冷也影響到商住項(xiàng)目。5月11日，記者從K2·百合灣售樓處了解到，4月底，K2·百合灣兩棟商住樓開盤，均價(jià)36000元/平米，未推優(yōu)惠，目前認(rèn)購(gòu)不足10套。而現(xiàn)在辦理團(tuán)購(gòu)卡，5月中旬可以享受按揭1萬抵5萬，全款1萬抵10萬的優(yōu)惠。售樓員還表示屆時(shí)可能還有其他優(yōu)惠。有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于總價(jià)100多萬的房源來說，這樣的折扣是很可觀了。而“團(tuán)購(gòu)”的用意在于蓄客、探市。

截至昨天，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，K2·百合灣4月底取證294套房源，簽約僅1套，預(yù)訂9套。

應(yīng)對(duì) 先賣商住房、“以新補(bǔ)舊”等

目前，通州樓市的滯銷對(duì)局域開發(fā)商影響很大，多數(shù)開發(fā)商正在積極尋找破局之路，通過優(yōu)惠、推盤戶型變化等方式來應(yīng)對(duì)。

鎖定調(diào)控下?lián)碛蟹科钡膭傂杌蚴状胃纳瓶腿�，華業(yè)·東方玫瑰開盤推出30至90平米的中小戶型，同時(shí)通過多重折扣吸引買房人，但效果并不明顯。也有在售老盤通過推出特價(jià)房源等招徠買房人。

對(duì)于在通州擁有多個(gè)項(xiàng)目的房企來說，“以新補(bǔ)舊”也是加快資金周轉(zhuǎn)，彌補(bǔ)老項(xiàng)目滯銷的辦法。

一房企人士介紹，該企業(yè)在通州擁有一在售大盤，另有一尚未入市的地塊。加強(qiáng)版限購(gòu)令出臺(tái)后，旗下在售項(xiàng)目也一樣遭遇“寒流”。現(xiàn)在，公司有意啟動(dòng)在新項(xiàng)目，定位于總價(jià)低、功能全的戶型產(chǎn)品，如70平米兩居，90平米三居等。“就是希望通過總價(jià)低、性價(jià)比高的剛需產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)，同時(shí)新盤定價(jià)更靈活，沒有老盤調(diào)價(jià)的壓力。”

還有項(xiàng)目售樓員表示，開發(fā)商會(huì)放慢施工進(jìn)度。記者以購(gòu)房人名義在某項(xiàng)目咨詢時(shí)，一售樓員表示，項(xiàng)目后期還有多棟樓座，但目前施工進(jìn)度不一，后期不知道何時(shí)入市。

壓力 庫存攀升、二手房?jī)r(jià)跌

“現(xiàn)在許多項(xiàng)目根本完不成預(yù)定任務(wù)。”部分房企人士對(duì)通州后市判斷比較保守。通州一在售項(xiàng)目人士表示，預(yù)計(jì)半年內(nèi)政策威力會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)下行或難避免，“現(xiàn)在不是說一個(gè)開發(fā)商能通過促銷贏得市場(chǎng)，開發(fā)商群體沒有辦法幫助買房人邁過限購(gòu)的門檻”。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，通州因?yàn)榍捌诘?ldquo;跳漲”導(dǎo)致價(jià)格利好透支，加上庫存量大，未來房?jī)r(jià)可能明顯變化。

2010年10月，通州住宅庫存14501套，占全市庫存的21.5%，僅次于朝陽區(qū)。而半年之后，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年5月初，通州商品住宅庫存超過2萬套，占全市庫存比例也攀升。另一方面，通州最近三年供應(yīng)的住宅土地面積超過345萬平米，占全市供應(yīng)面積比例達(dá)到了12.6%，僅次于房山、大興。未來仍將有不少新盤入市。

值得一提的還包括二手房對(duì)新盤的影響。據(jù)有關(guān)中介人士發(fā)布的消息，今年年初城鐵沿線小戶型成交價(jià)在2萬元/平米左右，而現(xiàn)在有的已經(jīng)降到16000元/平米左右。二手房?jī)r(jià)格的松動(dòng)若將蔓延，通州新房市場(chǎng)將感受到又一種壓力。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)乱脖硎�，相�?duì)于二手房?jī)r(jià)，通州新房?jī)r(jià)格相對(duì)偏高，降價(jià)幅度應(yīng)比二手房大。