日前，浙江衢州市出臺房地產(chǎn)限購政策細則，成為住建部公布新增二三線城市限購標準后的第二個城市。此前，臺州市也宣布了限購政策。不過，與“限購令”相比，更多的二三線城市則選擇相對寬松的“限價政策”。
按國務院要求，房價上漲過快的二三線城市不要限購而非限價。那么，不少二三線城市何以不出“限購令”，偏出“限價令”呢？從報道看，原因似乎是限購令殺傷力太大，地方政府不希望“殺傷”房價。
其實，原因不僅是地方政府走不出土地財政的誘惑。在我看來，“限購令”變成“限價令”，主要原因還在于地方政府裁量權過大。一方面，監(jiān)管者沒拿出限購名單，可限可不限就全憑地方自覺了，但考慮到輿論壓力，就出臺個“限價令”來應景。另一方面，一些地方無論是出臺寬松的限購政策，還是出臺“限價令”變相抵制“限購令”，各級監(jiān)管部門不糾偏，自然就有更多城市來效仿，而某些地方的上一級監(jiān)管部門往往選擇默認。
如果不對二三線城市進行限購，受到宏觀調(diào)控重點“照顧”的一線城市，購買力就會向二三線城市轉移，結果便是“按下葫蘆浮起瓢”這是已發(fā)生的事實。
要想不讓“限購令”遭遇變相抵制或規(guī)避，首先是要公布限購名單，其次是限購政策要從嚴，尺度不能全由地方政府來掌握；再者要成立督察組明查暗訪，鞭策地方政府落實政策。讓政府有形、有力、有效。
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今年中秋節(jié)，熱點城市樓市“涼意襲人”。假期前兩天，北京新建商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%。滬、深、穗等地樓市的假期樓市也堪稱慘淡，以往的“金九銀十”成色嚴重不足。
樓市調(diào)控效應是否出現(xiàn)“拐點”？如何抓住“窗口期”尋求“治本”之策？
“停漲”：樓市進入“降價換量”的關鍵期
在中秋節(jié)以前，過去“屢調(diào)屢漲”的房價已呈現(xiàn)少見的調(diào)整跡象。
上海、深圳等十大城市8月住宅均價環(huán)比下降0.41%，這是一年來首次下降。從最近幾個月走勢來看，北京新建普通住房價格呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”趨勢。
“部分熱點城市是樓市‘風向標’，也是調(diào)控和限購最嚴厲的地區(qū)。這些城市房價受到遏制，將有利于引導市場預期。”謀院副院長陳晟說。
房價受抑背后，是市場的深度演變。截至8月30日，已披露年報的98家上市房企上半年累計實現(xiàn)凈利潤193億元，其中33家公司業(yè)績有不同程度下降。這些企業(yè)債務總額達1.01萬億元，平均資產(chǎn)負債率為62%，有60家企業(yè)資產(chǎn)負債率出現(xiàn)上升。
“以前，什么企業(yè)都往房地產(chǎn)行業(yè)擠，現(xiàn)在則是不少企業(yè)在賣房產(chǎn)項目。”嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝說，“調(diào)控讓房地產(chǎn)面臨整合，人們終于看到，樓市不再是一個人人能賺錢的行業(yè)。”自去年初競得一幅住宅地塊以來，嘉華公司至今沒在上海拿地，“根據(jù)目前行情，我們已基本斷了拿地念頭”。
“停漲”之后，進一步的降價是否將尾隨而至？上海綠城玫瑰園開發(fā)有限公司副總經(jīng)理沈旦臨稱，由于一些開發(fā)商此前對今年宏觀調(diào)控政策的預期過于樂觀，導致年初制定的銷售目標過高；為完成業(yè)績考核，開發(fā)商會在三四季度想辦法增加銷量，降價會更明顯。
北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，如果今后堅持房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，預計未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。
僵持：房企具有“耐藥性” 調(diào)控力度不能減
“只要不是資金特別緊急，房東還是會選擇繼續(xù)觀望。”上海房產(chǎn)中介“合富輝煌”一位門店業(yè)務員說，“我們店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”
種種跡象顯示，小范圍的房價調(diào)整尚未帶動量的釋放，不可對調(diào)控效果盲目樂觀。
成交量持續(xù)“深跌”，市場博弈加劇。在北京，8月份成交商品住宅套數(shù)環(huán)比下降22.9%，這是2009年來的最低值。在上海，8月商品住宅成交量環(huán)比下跌25.6%，創(chuàng)下2005年以來的新低。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，如果高房價的“大壩”難有松動，成交量很難有起色，預計今后幾個月成交低落的行情會延續(xù)。
不可否認，近期一些輿論鼓吹“降價潮”“抄底”等，實際上有意無意夸大了市場的實際情況。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，一些開發(fā)商故意把“吹風價”定得遠遠高于最終銷售價，給外界造成“大幅降價”的假象。
上海復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰還提醒，一些地區(qū)配套商品房等中低價位住房成交比重加大，也會拉低統(tǒng)計上的“均價”，對此應有辨別。
谷文勝說，有人曾預測，開發(fā)商會因為調(diào)控壓力而大幅促銷，使商品房價下降達40%以上。但這種情況目前并未發(fā)生。經(jīng)過幾輪調(diào)控，大型房企已有“心理準備”和“耐藥性”，在沒有生存危機的情況下，降價動力不大。
“為應對調(diào)控，不少上市房企正調(diào)整債務結構，大幅提高長期借款比重。”陳晟等專家表示，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長，一定程度上沖抵了國內(nèi)銀行住房貸款的收緊。
有關專家據(jù)此認為，簡單依據(jù)熱點城市房價一時“停漲”或“微降”，就認為已達到調(diào)控效果，是短視的。可以預見，如果“限購令”等強力措施不能延續(xù)和擴面，房價必然出現(xiàn)強力反彈。
破局：抓住“窗口期”施“治本”之策
國家發(fā)改委主任張平近期表示，將不折不扣地將各項房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實處。國家近期也重申了限購、增加供應、推進保障房建設、督促檢查等一系列調(diào)控措施。
“調(diào)控政策的延續(xù)已經(jīng)很明確，而且有從緊趨勢，市場預期將進一步向既定方向轉變，開發(fā)商‘降價換量’將是必然選擇。”陳晟說。
問題關鍵是，目前部分地區(qū)樓市價格某種程度上是一個“虛假價格”，因為政府“限需求”和開發(fā)商“緩供給”形成了虛假供求關系，扭曲了價格信號。如果不從根本上解決樓市有效供應不足、投資屬性過重等問題，就難以從根本上打破僵局。
樓市“治本”，其一在規(guī)范“房貸”監(jiān)管制度。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一等專家認為，當前應從“開發(fā)端”和“銷售端”兩頭管理好房地產(chǎn)資金，壓縮投資、投機性資金流入樓市的渠道，并注意“區(qū)別用力”，保護保障房開發(fā)和自住及改善型購房的資金需求。
其次是保障房建設真正“提速”。陳杰等專家表示，保障房的推進不能因調(diào)控松緊而“變速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，從供地、融資、建設、分配等各環(huán)節(jié)形成制度體系，真正使樓市從市場“單腿跳”轉為市場、保障“雙輪驅動”。
從長遠來看，最根本的還是加快配套改革。有關專家呼吁，破除地方政府對房地產(chǎn)過度依賴，必須從房地產(chǎn)稅制、財政體制等方面進行系統(tǒng)性改革，國家應在條件成熟的地區(qū)盡快擴大試點范圍。
