本刊記者 曹海鵬I攝
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫維晨︱北京報(bào)道
2011年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。
住宅市場愁云慘霧，商業(yè)地產(chǎn)熱血沸騰。寫字樓、商鋪、城市綜合體等各色項(xiàng)目在全國大干快上。暫無政策壓力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們極盡所能，用商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤彌補(bǔ)了住宅市場的盈利壓力。投資者們則迅速從居住項(xiàng)目中抽回資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。
明年，商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金將出現(xiàn)怎樣的變化？供應(yīng)量急劇上升，會否讓商業(yè)地產(chǎn)好景不長？
租金上漲最高超過70%
“就在前不久，一位陜西買家一次出手?jǐn)?shù)千萬投資北京南二環(huán)附近的一棟寫字樓用于出租，目前已經(jīng)全部租完。”國內(nèi)某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售總監(jiān)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，無論是整售還是出租，今年的商業(yè)地產(chǎn)行情一直不錯(cuò)。
2011年，北、上、廣、深以及大量二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其整體出售價(jià)格和租金回報(bào)率呈現(xiàn)明顯攀升。價(jià)格的升高得益于市場需求的攀升。
以商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的甲級寫字樓為例。2011年前8個(gè)月，由于北京甲級寫字樓新增項(xiàng)目屈指可數(shù)，供需矛盾日益突出。內(nèi)、外資企業(yè)對地理位置具有優(yōu)勢、設(shè)施完備的甲級寫字樓都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的租賃需求�！吨袊�(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，今年第三季度北京甲級寫字樓的存量面積為646.9萬平方米，與第二季度的653.8萬平方米相比，僅僅三個(gè)月北京市場就消化了10萬平方米的寫字樓。市場分析認(rèn)為，這部分主要由位居北京的金融和能源企業(yè)承租。
據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2011年第三季度，北京可租賃優(yōu)質(zhì)寫字樓面積供應(yīng)緊張，各核心區(qū)域?qū)懽謽羌娂娞岣咦饨�，新入市�?xiàng)目也相應(yīng)提高報(bào)價(jià)。這導(dǎo)致北京甲級寫字樓的平均租金水平繼續(xù)保持高增長速度，達(dá)到每月每平方米226.93元，環(huán)比增長10.72%。甲級寫字樓的空置率降至新低，達(dá)4.37%，環(huán)比下降1.82個(gè)百分點(diǎn)。
而在2011年的上海，甲級寫字樓同樣出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。
市場咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，上海甲級寫字樓的存量面積為57.05萬平方米。供不應(yīng)求的結(jié)果依舊是寫字樓租金價(jià)格上升。2011年11月，上海甲級寫字樓市場租金上漲1.0%，進(jìn)入第四季度的前兩個(gè)月，甲級寫字樓租金已合計(jì)上漲2.1%，延續(xù)第三季度租金整體上漲3.3%的勢頭。
在天津、沈陽、重慶等地，寫字樓、商鋪以及大型綜合購物中心的租金都出現(xiàn)明顯上漲，空置率不斷降低。
一家香港上市房企商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人聞名（化名）對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“由于今年很多一線城市和熱點(diǎn)城市的甲級寫字樓沒有新增供應(yīng)，而且今年經(jīng)濟(jì)還算穩(wěn)定，寫字樓的租金回報(bào)率一直不斷增加。有個(gè)別項(xiàng)目的租金同比最高上漲超過70%。同時(shí)，商鋪以及綜合購物廣場的租金也不斷增加。商鋪的租金今年同比增幅大約為10%。”
聞名認(rèn)為，形成這種局面的根本原因是，盡管今年房地產(chǎn)住宅市場受到調(diào)控，但是中國從經(jīng)濟(jì)危機(jī)中恢復(fù)的效果較好，內(nèi)需得到明顯提振。在宏觀經(jīng)濟(jì)向好的環(huán)境下，企業(yè)也愿意擴(kuò)大生產(chǎn)改善辦公環(huán)境。“不過，這種租金迅速上漲的情況目前已趨于穩(wěn)定。年底前可能不會再出現(xiàn)明顯的變化。”
明年價(jià)格將繼續(xù)上漲
即將到來的2012年，或許依舊是商業(yè)地產(chǎn)的加速歲月。但“加速”或許只能用來形容供應(yīng)量，而不能說明租金價(jià)格。在市場開始對明年的宏觀經(jīng)濟(jì)隱現(xiàn)擔(dān)憂的背景下，2012年商業(yè)地產(chǎn)各種形態(tài)項(xiàng)目的供應(yīng)量大幅增加，或?qū)?dǎo)致價(jià)格增幅有限。
聞名告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“明年一線城市和熱點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)供給量，預(yù)計(jì)會明顯增加。”他認(rèn)為，從2009年開始，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型或在原有基礎(chǔ)上新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，隨著新入行開發(fā)商在操作商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累，很多項(xiàng)目會提速建設(shè)。這意味著一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將于2012年進(jìn)入市場成為新增供應(yīng)量。
另外，由于住宅地產(chǎn)被調(diào)控，各地方政府在出讓土地時(shí)，也有意大幅提高商業(yè)金融用地的比例。比如江蘇常州11月份掛牌的30幅地塊中，用地性質(zhì)基本都是商業(yè)用地，而純商業(yè)用地占比達(dá)20%；武漢今年計(jì)劃出讓的35宗土地中，除去工業(yè)用地，商業(yè)和商住綜合地塊比重也在兩成以上。本刊記者查閱北京2009年商業(yè)金融用地的成交情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)期北京共成交34塊土地，建設(shè)用地面積為112.65萬平米，規(guī)劃建筑面積316.3萬平米。而2010年成交的地塊中，包含或純商業(yè)金融用地大約有53塊。
這將意味著從2012年初到2013年，在這些地方將有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售的方式進(jìn)入市場。
在上海，許多原計(jì)劃在今年入市的項(xiàng)目，由于招商不足或其他原因?qū)е卵悠�，如不出現(xiàn)意外，將于2012年上半年入市，這將導(dǎo)致2012年供應(yīng)激增，銷售壓力較大。
市場研究機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，上海甲級寫字樓市場將有10個(gè)項(xiàng)目在2012年入市。其中大多數(shù)位于浦西，將為寫字樓市場新增59萬平方米的供應(yīng)面積，較前三年平均供應(yīng)量約多出11%。
中國中鐵作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的央企、其旗下中鐵建工下屬的北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王景明，接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示：“2012年中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。”
但眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和券商的分析師近來都對未來宏觀經(jīng)濟(jì)表示悲觀。
中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理彭文生認(rèn)為，低迷的外部形勢會使2012年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長有明顯下滑。中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征也認(rèn)為，2012年中國GDP將告別兩位數(shù)增長，但由于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的存在，預(yù)測增速將在8.8%左右，CPI增幅仍然在4.2%至4.5%之間，而且這樣的態(tài)勢可能會維持相當(dāng)長的時(shí)間。
多位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者以及商業(yè)地產(chǎn)投資基金經(jīng)理認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供給大量增加，而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境或出現(xiàn)下滑，明年商業(yè)項(xiàng)目的租金回報(bào)水平或許只能同比增加5%。聞名則認(rèn)為，明年商業(yè)地產(chǎn)租金水平增幅同比不會超過3%。
王景明認(rèn)為，“明年商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率不會出現(xiàn)大規(guī)模減速。如果有項(xiàng)目出現(xiàn)租金降低的情況，那么肯定是因?yàn)樽陨淼钠焚|(zhì)問題，而不是行業(yè)原因。并不是每個(gè)開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。”
戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部中國區(qū)董事張家鵬向 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“明年全國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商鋪還是綜合購物中心或?qū)懽謽嵌紝⒊霈F(xiàn)繼續(xù)上漲。但是漲幅也不會像今年出現(xiàn)環(huán)比10個(gè)百分點(diǎn)的漲幅。”
專訪中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王景明：
供應(yīng)量上升不影響明年行情
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：目前，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)是否還有足夠的動力促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長？
王景明：我認(rèn)為，我國的宏觀經(jīng)濟(jì)有足夠的動力促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定增長。
從“十二五”規(guī)劃中可以看出，“擴(kuò)大內(nèi)需、消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變、加快發(fā)展服務(wù)業(yè)”等經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，都非常有利于商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增長。以北京為例，確立了“建設(shè)有中國特色世界城市”的目標(biāo)，努力打造“國際活動之都、世界企業(yè)總部之都、高端人才之都，先進(jìn)文化之都、和諧易居之都”。為了促進(jìn)南城發(fā)展，北京市政府還提出了《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計(jì)劃》，2900億政策投資大力發(fā)展南城�？梢哉f，以上一系列宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略，都成為促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的動力。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：經(jīng)過一年的轉(zhuǎn)型，很多開發(fā)商都已正式投身商業(yè)地產(chǎn)。這是否意味著，未來一年，中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將出現(xiàn)明顯提升？
王景明：中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅是因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要。
面對中國城市化發(fā)展的市場大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對于開發(fā)商的要求更為嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營，需要全程運(yùn)籌。因此，并不是每個(gè)開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：在供應(yīng)明顯上升的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率或整體出售的價(jià)格是否會出現(xiàn)下行？
王景明：我認(rèn)為，影響商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率和價(jià)格的因素不是在于供應(yīng)量的上升，而是在于市場需求和項(xiàng)目品質(zhì)兩大因素。
市場需求是影響租金回報(bào)率和價(jià)格的外在因素。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也必將大大提升，所以，即使商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有所上升，租金回報(bào)以及價(jià)格也將會呈一種平穩(wěn)上升的趨勢。
項(xiàng)目品質(zhì)是影響租金回報(bào)率和價(jià)格的內(nèi)在因素。很多開發(fā)商進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會出現(xiàn)一些濫竽充數(shù)的產(chǎn)品，他們的租金回報(bào)率和價(jià)格肯定會出現(xiàn)下行情況。
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)劣，永遠(yuǎn)和市場需求及項(xiàng)目自身品質(zhì)密不可分。在任何時(shí)期，都會有價(jià)格下行的項(xiàng)目，也都會有價(jià)格上行的項(xiàng)目。當(dāng)然，從市場整體來看，隨著中國城市化進(jìn)程的加快發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的未來前景總體還是被看好的。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：中鐵華升未來一年將在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域如何布局發(fā)展？是更傾向于城市綜合體還是純寫字樓、商鋪等業(yè)態(tài)？
王景明：在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，我們更注重品牌的打造。目前我們正在傾力打造“諾德”品牌。我們曾經(jīng)投資開發(fā)并建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、包頭諾德國際花園等“諾德系列”項(xiàng)目，目前正在開發(fā)北京諾德中心，這是我們“立足北京，布局全國”的重要戰(zhàn)略。
就業(yè)態(tài)而言，我們認(rèn)為“因地制宜”是關(guān)鍵。打造綜合體還是純寫字樓或者商鋪，不是由開發(fā)商傾向決定的，而是由項(xiàng)目所在城市和區(qū)域的發(fā)展需求決定的。
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