摘要：由于各地新“國(guó)五條”細(xì)則開(kāi)始實(shí)施，樓市庫(kù)存去化速度自4月起明顯放緩。樓市成交量的急轉(zhuǎn)直下，直接導(dǎo)致了不少龍頭房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。房企銷售均價(jià)的變化決定著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走向，這一指標(biāo)的逆市上漲，無(wú)疑會(huì)在很大程度上置調(diào)控政策于兩難境地。

152房企首季存貨1.66萬(wàn)億 6月或成樓市博弈分水嶺

      新公布的“國(guó)五條”之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了一番“過(guò)山車”行情。
　　數(shù)據(jù)顯示，與今年年初銷量連創(chuàng)高峰、供需兩旺不同，今年4月起，北京、廣州、上海等一線樓市供需雙雙下降，成交量呈斷崖式下跌。時(shí)至5月，這一成交頹勢(shì)卻并未得到扭轉(zhuǎn)。
　　樓市成交量的急轉(zhuǎn)直下，也直接導(dǎo)致了萬(wàn)科、華潤(rùn)、世茂房地產(chǎn)等龍頭房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑，庫(kù)存壓力上調(diào)明顯。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，面對(duì)庫(kù)存壓力，房企只有適應(yīng)市場(chǎng)，積極去庫(kù)存，才能夠勇立市場(chǎng)潮頭，成為地產(chǎn)奧斯卡獎(jiǎng)項(xiàng)的有力爭(zhēng)奪者。
　　據(jù)了解，目前，以保利地產(chǎn)為代表的部分房企，正啟動(dòng)促銷戰(zhàn)略來(lái)提高現(xiàn)有項(xiàng)目庫(kù)存去化率，不過(guò)對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，依舊以保守姿態(tài)進(jìn)行觀望�！坝捎谌ツ甑缀徒衲瓿鯓鞘谐霈F(xiàn)了一定幅度的回暖，房企庫(kù)存去化得到好轉(zhuǎn)，積累了一定資金實(shí)力，大多數(shù)降價(jià)動(dòng)力明顯不足。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，樓市供需還處于膠著博弈狀態(tài)，預(yù)計(jì)到6月中旬市場(chǎng)向上還是向下才會(huì)明朗，預(yù)計(jì)屆時(shí)房企有可能進(jìn)行大規(guī)模促銷。
　　152房企首季存貨1.66萬(wàn)億
　　由于各地新“國(guó)五條”細(xì)則開(kāi)始實(shí)施，樓市庫(kù)存去化速度自4月起明顯放緩。
　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，超過(guò)八成城市4月樓市成交量環(huán)比下降明顯，其中北京、上海、廣州三大城市環(huán)比降幅分別達(dá)56.6%、36.06%、50.67%，此外青島、福州、三亞等二、三線城市的環(huán)比降幅也均高達(dá)50%。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)主要城市成交面積4月份大部分環(huán)比3月下調(diào)了15%以上。
　　作為樓市傳統(tǒng)銷售旺季，5月對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售業(yè)績(jī)的重要性不言而喻。按照以往的習(xí)慣，不少開(kāi)發(fā)商需要借此時(shí)機(jī)為上半年的整體業(yè)績(jī)沖一把。但從目前的統(tǒng)計(jì)成交量來(lái)看，樓市成交頹勢(shì)并沒(méi)有明顯扭轉(zhuǎn)，各地并未出現(xiàn)傳統(tǒng)“紅五月”應(yīng)有的火熱成交場(chǎng)景。
　　據(jù)北京市住建委和相關(guān)機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，5月份上旬新房(不含保障房)網(wǎng)簽量?jī)H為1404套，環(huán)比上月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。其間新房交易均價(jià)為21695元/平方米，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲3.2%。伴隨著北京樓市的下滑，上海、深圳也表現(xiàn)出相同的下降趨勢(shì)。“五一”假日期間，上海樓市降溫明顯，5月份首周新房成交量環(huán)比降近三成；深圳在5月首周新房住宅成交套數(shù)為542套，環(huán)比下降43.25%。此外，不少二、三線城市未現(xiàn)“紅五月”，開(kāi)局低迷。
　　樓市成交量的急轉(zhuǎn)直下，直接導(dǎo)致了不少龍頭房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。
　　統(tǒng)計(jì)顯示，目前已披露4月銷售業(yè)績(jī)的16家房企銷售額共計(jì)476.13億元，較3月下降了17.3%。16家房企中有12家銷售出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中萬(wàn)科4月實(shí)現(xiàn)銷售面積110.7萬(wàn)平方米，銷售金額123.8億元，分別環(huán)比下降12.97%和18.55%。華潤(rùn)置地4月銷售額為44.3億元，環(huán)比下降34.4%。世茂房地產(chǎn)4月合約銷售額為46億元，環(huán)比下降27.6%。合生、綠城、碧桂園等房企4月銷售金額均出現(xiàn)環(huán)比下跌。
　　在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析看來(lái)，從4月起，新“國(guó)五條”政策窗口結(jié)束等因素促使整體市場(chǎng)都有所回落。
　　需要注意的是，一個(gè)反映房企經(jīng)營(yíng)的重要指標(biāo)—存貨，在今年以來(lái)也因此保持著持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。Wind數(shù)據(jù)顯示，152家房企一季度存貨額達(dá)到16596.72億元，較去年年底增長(zhǎng)6.14%。而時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)各公司財(cái)報(bào)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，其中在2012年年度存貨居前五的萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金融街、華夏幸福等五家地產(chǎn)公司，除了招商地產(chǎn)的存貨水平在今年一季度略有下降外，其余四家存貨則分別從2551.64億元、1896.44億元、376.78億元和322.8億元上升至2897.66億元、2089.47億元、389.43和352.9億元，上調(diào)幅度最高達(dá)13.5%。
　　“從可售住宅的存貨規(guī)模來(lái)看，目前北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無(wú)錫、蘇州等14個(gè)城市的庫(kù)存仍有1.08億平方米，只是略低于歷史高位水平�！比f(wàn)科董秘譚華杰介紹稱，存貨去化周期自去年下半年以來(lái)變化也不大，目前為10.7個(gè)月，說(shuō)明新房市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的短缺現(xiàn)象。
　　專注于地產(chǎn)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)咨詢的億翰智庫(kù)張化東認(rèn)為：“如果未來(lái)樓市轉(zhuǎn)冷，成交量開(kāi)始萎縮，顯然會(huì)給高庫(kù)存的部分地產(chǎn)公司帶來(lái)壓力，這些公司或許可以通過(guò)降價(jià)銷售來(lái)提高現(xiàn)有項(xiàng)目庫(kù)存去化率，改善資產(chǎn)質(zhì)量，最大限度地增強(qiáng)現(xiàn)金流。”
　　房企漲價(jià)預(yù)期仍強(qiáng)烈
　　保利地產(chǎn)一向被視為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。2013年，保利地產(chǎn)將資金回籠定為工作的主旋律，其今年至今已舉辦過(guò)大大小小多次促銷活動(dòng)。在過(guò)去的4月份，保利地產(chǎn)廣東公司旗下6城15盤(pán)聯(lián)動(dòng)，這也被廣東公司看作是從未有過(guò)的聯(lián)動(dòng)規(guī)模以及史無(wú)前例的優(yōu)惠力度。而“五一”期間，保利地產(chǎn)延續(xù)促銷姿態(tài)，廣州、長(zhǎng)春等地多個(gè)項(xiàng)目過(guò)萬(wàn)套房源進(jìn)行促銷戰(zhàn)。
　　但截至目前，其余諸家房企依舊以保守姿態(tài)觀望，雖在5月加大推盤(pán)計(jì)劃，但大規(guī)模的價(jià)格肉搏戰(zhàn)并未出現(xiàn)。在去年有過(guò)三次大規(guī)模促銷的招商地產(chǎn)，其董秘劉寧近日在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前銷售良好，今年尚未制定大規(guī)模促銷計(jì)劃。
　　而在重慶，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商亦鮮少推出降價(jià)促銷活動(dòng)�！拔逡弧逼陂g，時(shí)代周報(bào)記者走訪重慶幾家剛需盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，前來(lái)看房的人數(shù)和政策出臺(tái)前沒(méi)有明顯減少，價(jià)格同樣沒(méi)有降低，不少購(gòu)房者要想買到房還得排隊(duì)或“托關(guān)系”。而在深圳市場(chǎng)，據(jù)當(dāng)?shù)厝耸糠治稣J(rèn)為，近期深圳新房均價(jià)維持在高位，連續(xù)5周都保持在2萬(wàn)元/平方米以上，“不愁賣”是開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)的主因。
　　事實(shí)上，房?jī)r(jià)不降反升的情況，也已有數(shù)據(jù)佐證。標(biāo)桿房企的銷售均價(jià)印證了整個(gè)住宅市場(chǎng)的價(jià)格上揚(yáng)。今年前4月，包括萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)在內(nèi)的多家標(biāo)桿上市房企，銷售均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲。其中融創(chuàng)中國(guó)銷售均價(jià)更達(dá)到2.07萬(wàn)元/平方米，同比漲幅近30%，而與去年底1.78萬(wàn)元/平方米的均價(jià)相比，也增長(zhǎng)了不少。
　　萬(wàn)科在去年前4月的銷售均價(jià)為1.02萬(wàn)元/平方米，今年該數(shù)字已上漲13.7%至1.16萬(wàn)元/平方米。此外，近來(lái)傳出在全國(guó)范圍內(nèi)上調(diào)售價(jià)2%-10%不等的恒大地產(chǎn)，前4月銷售均價(jià)從去年的6140元/平方米上漲至6348元/平方米。
　　除了上述房企之外，碧桂園、世茂房地產(chǎn)今年前4月銷售均價(jià)也分別同比上漲7.5%和5.2%。另有中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年前4月，百城住宅平均價(jià)格為1萬(wàn)元/平方米，該數(shù)據(jù)環(huán)比3月上漲1%。這也是自去年6月以來(lái)，該數(shù)據(jù)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，百城住宅價(jià)格與去年前4月相比上漲5.34%。
　　在中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力的日益減小，是以價(jià)換量的優(yōu)惠措施結(jié)束、樓盤(pán)價(jià)格保持堅(jiān)挺的主要原因。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度152家上市房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)154.59億元，同比增長(zhǎng)29.71%。在凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，作為房企未來(lái)業(yè)績(jī)“蓄水池”的預(yù)收賬款也實(shí)現(xiàn)歷史新高，達(dá)到6435.71億元，同比增長(zhǎng)36.52%，較去年年底增長(zhǎng)了14.79%。薛建雄也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，由于去年底和今年初樓市出現(xiàn)了一定幅度的回暖，房企積累了一定資金實(shí)力，降價(jià)動(dòng)力明顯不足。但目前國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在下滑，購(gòu)買力不足，樓市供需還處于膠著博弈狀態(tài)，預(yù)計(jì)到6月中旬市場(chǎng)向上還是向下才會(huì)明朗，預(yù)計(jì)屆時(shí)房企有可能進(jìn)行大規(guī)模促銷。
　　調(diào)控政策仍將從緊
　　“房企銷售均價(jià)的變化決定著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走向，這一指標(biāo)的逆市上漲，無(wú)疑會(huì)在很大程度上置調(diào)控政策于兩難境地。” 蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱。
　　事實(shí)上，為了平抑房?jī)r(jià)，4月24日，廣州緊隨北京之后進(jìn)行限價(jià)。不過(guò)這一系列舉措，絲毫沒(méi)有減輕暗自洶涌的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。廣州某開(kāi)發(fā)商代表對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，不少在預(yù)售紅線上的高價(jià)房，可能會(huì)選擇所謂的“精裝拆分”模式，即精裝樓盤(pán)預(yù)售價(jià)格與裝修價(jià)格相分離策略，以毛坯房?jī)r(jià)格申報(bào)，過(guò)建委預(yù)售紅線后，在實(shí)際銷售中，單算裝修款進(jìn)行“曲線加價(jià)”。
　　廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)表示，限購(gòu)、限簽、限價(jià)、限漲四大現(xiàn)象實(shí)為地方政府的無(wú)奈之舉，因?yàn)樵谀壳斑�沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控政策之前，只能從銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控。
　　但可見(jiàn)的是，由于存在房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，中央政府不會(huì)放松限購(gòu)。穆迪副總裁曾啟賢近日研判稱，如果政府實(shí)施進(jìn)一步限購(gòu)措施，會(huì)導(dǎo)致未來(lái)6個(gè)月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售量同比下跌10%-15%，其可能會(huì)考慮將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望降為“負(fù)面”。標(biāo)普?qǐng)?bào)告也指出，一線城市的政府可能會(huì)更嚴(yán)格地執(zhí)行新的調(diào)控政策，這可能會(huì)抑制交易量，今年后續(xù)時(shí)間房地產(chǎn)的銷售可能進(jìn)一步放緩。
　　而中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》也顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，進(jìn)入2013 年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。同時(shí)，黨的十八大后國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策向促進(jìn)城鎮(zhèn)化和改善民生傾斜，預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞這兩大主題展開(kāi)。存量住房交易所得稅、住房持有稅、限購(gòu)限貸、住房保障等房地產(chǎn)政策還可能在調(diào)控實(shí)踐中進(jìn)一步完善，而今年房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)從緊。