摘要：此前，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升。
月至今，上海、廣州以及長沙三地已經(jīng)出現(xiàn)5個年內(nèi)地王。高價拿地的背后，不僅源于開發(fā)商對后市的信心，更是因為開發(fā)商手里有錢了。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期開發(fā)商的融資確實出現(xiàn)了“小陽春”，多個渠道的融資額均出現(xiàn)大幅增長。
此前，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升。在業(yè)內(nèi)看來，除了單純地依靠銀行開發(fā)貸，房企還在通過發(fā)行各種債券、進行海外融資等方式募集資金，房企的多個融資渠道都有加速火熱或松動的跡象。
雖然融資市場的整體“蛋糕”大了，但資金流向也顯示了房企資金面出現(xiàn)了明顯的冷熱不均現(xiàn)象，而土地市場也顯現(xiàn)出“強者恒強”的趨勢。
“真沒想到商業(yè)地塊也搶得這么火熱。”在剛剛過去的5月16日廣州拍地現(xiàn)場，一位開發(fā)商人士面對激烈的場面不禁感慨。當(dāng)日，廣州番禺萬博商務(wù)區(qū)地塊四引來9家開發(fā)商群雄逐鹿，競爭異常激烈，參與角逐的包括萬科、保利、佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)和中鐵等巨頭。最終，中鐵以12億元總價、折合樓面地價14194元/平方米拿下該地塊，成為新晉的番禺商業(yè)單價地王。短短半年不到，這一樓面價格已達到去年下半年出讓的番禺萬博商務(wù)區(qū)地塊一和地塊二樓面地價的三倍，逼近周邊銷售的商業(yè)公寓的房價。
十余日爆五塊“地王”
這只是近期火爆的土地市場的一個縮影。在全國市場上來看，5月至今，在上海、廣州以及長沙三地已經(jīng)出現(xiàn)5個年內(nèi)地王，除了廣州已經(jīng)推出兩塊地王外，上海也在一天內(nèi)兩度刷新年內(nèi)地王紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)預(yù)計，正在掛牌競價中的，位于北京的京西南三環(huán)內(nèi)的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊有潛質(zhì)成為下一塊“地王”。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示了土地市場價格的水漲船高：1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1~3月份縮小13.4個百分點；土地成交價款2020億元，同比增長10.6%。1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價2289元/平方米，同比增長21.1%，增幅比1-3月份擴大6個百分點。前4個月增幅達到2年來的最高。
資金流向“冷熱不均”
“房企扎堆高價拿地至少說明開發(fā)商有錢，地價能接受，開發(fā)商對后市信心滿滿。” 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示。
而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期開發(fā)商的融資確實出現(xiàn)了“小陽春”，多個渠道的融資額均出現(xiàn)大幅增長。不過，資金流向顯示出明顯的冷熱不均現(xiàn)象。
“對銀行來說，有限的開發(fā)貸肯定會首選一些房企"白名單"，也就是那些資歷好，實力強的房企�！鄙鲜鲢y行負責(zé)人說。而低利率的海外融資只有在海外擁有自己融資平臺的房企才能進行，成功的大部分也是實力排在前列的大型房企。
“大型房地產(chǎn)上市公司憑借較強的綜合實力與穩(wěn)健的資本運營更受各類金融機構(gòu)偏愛，而中小型房地產(chǎn)上市公司則在融資規(guī)模、成本等方面與大型上市企業(yè)的差距進一步拉大�！敝兄冈貉芯繂T表示。
土地市場確實已經(jīng)顯現(xiàn)出“強者恒強”的趨勢。近期，在海外兩度發(fā)債的佳兆業(yè)集團已經(jīng)融資超過80億元，并在上海、深圳、廣州等一二線城市連續(xù)拿下數(shù)塊土地。而雅居樂、中鐵、綠地等大型房企也頻頻出手，搶地“勢頭”猛于中小房企。
海外融資將繼續(xù)擴張
對于未來開發(fā)貸的走勢，有業(yè)內(nèi)人士認為，這取決于兩個方面，一是樓市走勢，如果中央政府短期內(nèi)出臺不了行之有效的調(diào)控措施，樓市還會上行，那么開發(fā)貸很可能也會出現(xiàn)上行。另一方面，“國家可以規(guī)定銀行不準(zhǔn)向不符合資質(zhì)的房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，也可以規(guī)定對房地產(chǎn)貸款政策執(zhí)行不力的銀行重金罰扣�！睆V東銀行業(yè)資深人士李先生表示，國家有可能通過調(diào)控金融政策減少或控制房地產(chǎn)貸款的輸出。
房企海外融資方面則將進一步加快步伐。中指院相關(guān)研究人員向記者表示，多家區(qū)域性龍頭企業(yè)相繼公布年內(nèi)赴港上市的計劃。但是，2013年3月份以來，赴港發(fā)債的企業(yè)面臨發(fā)債利率上升、國內(nèi)利用外資監(jiān)管趨嚴、信用評級降低的風(fēng)險，海外發(fā)債已現(xiàn)步伐放緩。
房企融資渠道調(diào)查
1 銀行信貸：開發(fā)貸個貸均大增
央行數(shù)據(jù)顯示，3月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經(jīng)連續(xù)10個月逐月攀升。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增12.3%，增速比上年末高1.6個百分點。此外，數(shù)據(jù)還顯示，個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點；1季度增加4662億元，同比多增3088億元。
“我們的開發(fā)貸占所有貸款的比例是限定了的，不會出現(xiàn)太大的松動，但今年以來的整個銀行信貸都出現(xiàn)了大幅增長，整體量大了，開發(fā)貸的額度也會大了�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰哪彻煞葜沏y行相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人表示。此外，也有業(yè)內(nèi)人士認為，優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)項目有的是商業(yè)地產(chǎn)，因為稀缺性，因此很難一時受到太大的限制。
2 海外融資：今年發(fā)債達759億元
據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從年初至2013年5月9日，共有包括萬科、佳兆業(yè)、龍湖地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、金地集團等27家上市企業(yè)發(fā)債融資共計人民幣759億元，已超2012全年25%。其中,近期“搶地明星”佳兆業(yè)在短短5個月內(nèi)兩度發(fā)債，合計募資達到13億元。
3 再融資：出現(xiàn)了松動的跡象
一直處于停頓狀態(tài)的涉房企業(yè)再融資審核也現(xiàn)松動跡象。16日晚，宏潤建設(shè)公告擬定向發(fā)行不超過9500萬股，募集不超過4億元的資金。至此，今年已經(jīng)有6家涉房企業(yè)披露了定向增發(fā)方案，包括三特索道、云南旅游、道博股份、中茵股份和成城股份。
