摘要：由于2012年下半年以來(lái)北京樓市成交大漲，北京庫(kù)存確實(shí)出現(xiàn)了下降。目前北京房產(chǎn)的庫(kù)存情況雖然處于低位，但遠(yuǎn)未到歷史最低水平。住建委一位官員表示：“庫(kù)存的降低，并不意味著無(wú)房可賣(mài)，也和房子漲價(jià)沒(méi)有太多直接關(guān)系�！崩习傩詹灰粠�(kù)存降低“忽悠”了，形成恐慌情緒。
北京可售住宅最近兩個(gè)月一直維持在6萬(wàn)套這一水平線上，不少業(yè)內(nèi)人士喊出北京庫(kù)存逼近警戒線。北京未來(lái)真會(huì)面臨無(wú)房可賣(mài)的境地？現(xiàn)在購(gòu)房是否真的到了連夜排隊(duì)的地步？
不要被庫(kù)存下降“忽悠”了
截止到昨日，北京住建委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，北京共有可售期房住宅33835套，可售現(xiàn)房28152套，兩者加起來(lái)總計(jì)61987套。今年5月2日，北京住宅庫(kù)存降到60674套，創(chuàng)下近期低點(diǎn)。不少業(yè)內(nèi)人士驚嘆，按照這一去庫(kù)存速度，北京可能面臨無(wú)房可賣(mài)的境地。
“庫(kù)存的降低，并不意味著無(wú)房可賣(mài)，也和房子漲價(jià)沒(méi)有太多直接關(guān)系�！弊〗ㄎ晃还賳T告訴記者，老百姓不要被庫(kù)存降低“忽悠”了，形成恐慌情緒。由于2012年下半年以來(lái)北京樓市成交大漲，北京庫(kù)存確實(shí)出現(xiàn)了下降。實(shí)際上相比5月2日的數(shù)據(jù)，北京庫(kù)存這半個(gè)月又有了一些回升的跡象。
北京沒(méi)到最低庫(kù)存
據(jù)記者了解，目前北京房產(chǎn)的庫(kù)存情況雖然處于低位，但遠(yuǎn)未到歷史最低水平。從2006年起，住建委開(kāi)始公布北京期房、現(xiàn)房交易數(shù)據(jù)，隨即也有了北京住房庫(kù)存這一概念，意思是北京可供出售的房屋總量。在2012年3月之前，北京住房庫(kù)存一度飆升至10萬(wàn)套以上。
在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)由于房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)在銜接過(guò)程中產(chǎn)生了信息重復(fù)，主要是實(shí)際已售但系統(tǒng)未及時(shí)核銷，另外期房變成現(xiàn)房后未核銷期房，造成數(shù)據(jù)反復(fù)重新計(jì)算，形成了不少無(wú)效庫(kù)存。
“當(dāng)時(shí)北京住建委一天內(nèi)清理了3萬(wàn)多套無(wú)效房源，剔除無(wú)效房源之后也造成了現(xiàn)在數(shù)據(jù)和之前數(shù)據(jù)無(wú)法直接比較。”按照中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉的測(cè)算，目前61987套的庫(kù)存，如果加上被剔除的數(shù)據(jù)，實(shí)際上相當(dāng)于95841套，這一數(shù)據(jù)要比2010年4月17日的庫(kù)存多一萬(wàn)多套。張大偉表示，“過(guò)分解讀非同質(zhì)數(shù)據(jù)，盲目對(duì)比創(chuàng)造所謂的歷史紀(jì)錄，有誤導(dǎo)市場(chǎng)的嫌疑。”
樓市還面臨低銷量現(xiàn)狀
不少市場(chǎng)人士擔(dān)憂北京未來(lái)無(wú)房可賣(mài)，經(jīng)常用北京現(xiàn)在僅有6萬(wàn)多套庫(kù)存以及過(guò)往高成交量作對(duì)比，得出北京庫(kù)存用不了5個(gè)月就會(huì)消化殆盡的結(jié)論。但實(shí)際上，北京現(xiàn)在面臨的既是低庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也是低銷量的現(xiàn)狀。
“事實(shí)上，北京最近三年供應(yīng)量基本平穩(wěn)，只是2013年成交量大漲，顯得庫(kù)存與供應(yīng)短缺。但在嚴(yán)格的調(diào)控后，需求量必然會(huì)減少�！比绻凑�5月份大概5000套的成交計(jì)算，目前的庫(kù)存足以維持10-12個(gè)月，更何況其間依然會(huì)有供應(yīng)入市。
“庫(kù)存并非影響房?jī)r(jià)的唯一因素，市場(chǎng)價(jià)格是由供需決定的，而中國(guó)樓市的價(jià)格還受到政策影響。在目前市場(chǎng)情況下，過(guò)度炒作庫(kù)存只會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng)。”張大偉表示。從預(yù)售項(xiàng)目看，4月1日到5月13日，北京預(yù)售期房住宅項(xiàng)目為18個(gè)，的確少于2012年同期的25個(gè)，但預(yù)售住宅的套數(shù)則明顯上漲，4月1日到5月13日的5794套比2012年同期的4766套上漲比例達(dá)到了21.6%。
莫言購(gòu)房不代表樓市火熱
諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)得主莫言日前透露他在北京購(gòu)買(mǎi)了一套350萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了他領(lǐng)獎(jiǎng)時(shí)如何花700萬(wàn)諾貝爾獎(jiǎng)金的心愿。據(jù)記者了解，莫言所購(gòu)房產(chǎn)屬于北京昌平區(qū)，位于北五環(huán)之外，是一個(gè)公寓項(xiàng)目，均價(jià)1.8萬(wàn)/平方米左右。
這一名人購(gòu)房軼事也被不少市場(chǎng)人士解讀為北京樓市火熱。而近日不斷有媒體報(bào)道連夜搶房、“日光盤(pán)”等新聞，加上庫(kù)存不斷下降的消息，不少市民開(kāi)始擔(dān)心，雖然樓市調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，但房?jī)r(jià)似乎又要快速上漲。
北京樓盤(pán)到底有多熱？記者日前采訪了房山、大興的幾個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍采取蓄客開(kāi)盤(pán)的策略，人為造成了很多熱銷現(xiàn)象。比如一次開(kāi)盤(pán)只開(kāi)出兩棟樓，甚至是兩棟樓中的某一戶型，總計(jì)套數(shù)不過(guò)一百余套，但蓄客量經(jīng)常到近千人，銷售現(xiàn)場(chǎng)自然火爆。
此外，一些優(yōu)惠幅度大的樓盤(pán)被搶購(gòu)也是事實(shí)。經(jīng)歷了數(shù)輪房?jī)r(jià)上漲，現(xiàn)在的買(mǎi)房人不僅敏感而且出手果斷。在房山一家大開(kāi)發(fā)商推出的3棟樓中，其中一棟樓因?yàn)榫嚯x公路較近，一套總價(jià)180萬(wàn)的房產(chǎn)，要比其他兩棟樓同一戶型、同一樓層便宜20萬(wàn)，這種優(yōu)惠直接造成了房子被市民一搶而光，而另外兩棟高價(jià)房卻少有人問(wèn)津。整體而言，北京樓市局部熱點(diǎn)不少，但并未出現(xiàn)大漲或者大賣(mài)的態(tài)勢(shì)。
