摘要：為了順利達(dá)成房價控制目標(biāo)，北京市政府采用限購、限價等多種手段試圖“引導(dǎo)”房價。在這種“引導(dǎo)”下，從2月至今，北京高端住宅僅有2個項(xiàng)目順利入市，多個項(xiàng)目漲價入市計劃擱淺。即便是成功入市的兩個項(xiàng)目成交量也僅有14套。而就在京城大小開發(fā)商都為預(yù)售證忙得焦頭爛額的時候，作為北京高端住宅市場代表的方興望京金茂府卻上演一場“現(xiàn)房1元/平米”的糊涂公案。
“一元錢”糊涂公案 方興北京金茂府限價之爭？
評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普曾在5月份的一份市場報告中指出，“一線城市的政府可能會更嚴(yán)格地執(zhí)行新的調(diào)控政策，這可能會抑制交易量，(受此影響)今年后續(xù)時間房地產(chǎn)銷售可能放緩”。這一預(yù)測正在變成現(xiàn)實(shí)。
為了順利達(dá)成房價控制目標(biāo)，北京市政府采用限購、限價等多種手段試圖“引導(dǎo)”房價。在這種“引導(dǎo)”下，從2月至今，北京高端住宅僅有2個項(xiàng)目順利入市，多個項(xiàng)目漲價入市計劃擱淺。即便是成功入市的兩個項(xiàng)目成交量也僅有14套。
而就在京城大小開發(fā)商都為預(yù)售證忙得焦頭爛額的時候，作為北京高端住宅市場代表的方興望京金茂府卻上演一場“現(xiàn)房1元/平米”的糊涂公案。
“一元錢”的糊涂公案
5月17日，據(jù)北京住建委網(wǎng)站消息，發(fā)展商方興的北京望京金茂府項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，且已在4月7日獲得一張現(xiàn)房銷售許可證。
在這個名為“廣渠路15號項(xiàng)目A4-1地塊”的銷售許可信息中，可以發(fā)現(xiàn)，此次進(jìn)入現(xiàn)房銷售的是6號樓，共計34套房源。但查詢相關(guān)信息，該項(xiàng)目在住建委網(wǎng)站上登記的項(xiàng)目擬售價格僅為“1元/平米”。
不過，致電方興的項(xiàng)目銷售電話，從銷售人員口中得到的信息卻是，望京金茂府將在6月新推2號樓樓王，面積在350-520平米之間，參考周邊項(xiàng)目價格后，項(xiàng)目預(yù)計售價為8萬-8.5萬元/平米，目前已經(jīng)進(jìn)入蓄客階段。
同時，對于“1元錢”的擬售價格，他們肯定地說，“不可能，一定是搞錯了”。
對此，方興地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]方面相關(guān)人士明確回應(yīng)，“住建委方面搞錯了，已經(jīng)和住建委溝通了，數(shù)據(jù)正在修改中”。
不過，該回應(yīng)遭到住建委方面的否定。北京住建委房地產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在核實(shí)信息后表示，“我們沒有搞錯，這就是企業(yè)自己申報的價格；如果我們系統(tǒng)有問題，企業(yè)自己就著急了，就會反映。他們自己都沒有反映，這就說明要么他們項(xiàng)目不著急賣，要么這本身就是他們的申報價格”。
目前，關(guān)于方興北京金茂府的“1元/平米”擬售房價格，在北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已有了各種“大道”與“小道”的議論紛紛。
有人就說，也許方興真以“1元/平米”的價格賣給某些不方便透露的人群了呢？但有人回答了，“開發(fā)商又沒瘋，即便是央企，他們做項(xiàng)目也是要利潤的”。
這樣說法不無道理。作為近兩年北京豪宅市場具代表性項(xiàng)目，方興北京金茂府首期項(xiàng)目在2011年4月開盤，售價4.5萬元/平米，此后，項(xiàng)目每次開盤，均價都會上調(diào)5000元/平米，去年8月其售價已達(dá)6萬元/平米。
根據(jù)其開發(fā)節(jié)奏，在此次推出6號樓的34套房源后，金茂府就只剩下了5號樓38套房源。此刻，任誰也難以相信，占據(jù)廣渠路15號優(yōu)勢地理位置、均價可達(dá)8萬元的北京豪宅項(xiàng)目會以1元/平米的價格“處理”掉。
截止發(fā)稿前，查詢望京金茂府的這份項(xiàng)目銷售許可證信息，目前“銷售單位”一欄的信息仍為空，根據(jù)北京市住建委方面對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的回應(yīng)，如果該項(xiàng)信息在銷售前仍未補(bǔ)充，那么項(xiàng)目就不能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，也就是說無法開盤銷售�！ �
看來，這張始于4月7日發(fā)證的北京豪宅銷售證，截止5月22日，在企業(yè)與政府互不相同的說法中已是一團(tuán)充滿迷霧的糊涂公案。
企業(yè)對限價市場之爭？
現(xiàn)在，無論“1元/平米”的價格是對還是錯，在正式開盤之前，方興至少還是得去向住建委申報項(xiàng)目代理銷售單位為中原地產(chǎn)，并補(bǔ)充完整相應(yīng)的信息。
另外，由市場限價衍生出來的這樁公案，在目前北京嚴(yán)控房價，尤其是嚴(yán)控高端豪宅項(xiàng)目入市的大背景下，本身仍然是一件值得探討的案例。
近期，就有媒體報道指出，在北京版國五條細(xì)則落地后，北京的高端住宅產(chǎn)品幾乎都陷入“入市難”的煎熬中，而類似方興望京金茂府這種對周邊區(qū)域房價能產(chǎn)生重大影響的項(xiàng)目入市，更是難上加難。
不過，值得注意的是，目前距離金茂府比較近的、位于西大望路的北京鴻坤·花語墅[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]目前的售價已經(jīng)達(dá)到了8.8萬元/平米。
因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，僅從項(xiàng)目定價的角度而言，方興北京金茂府項(xiàng)目最新一期是可以賣到8萬甚至8.5萬元/平米的價格。但項(xiàng)目上期價格為6萬元/平米，所以，如以8萬或8.5萬元/平米的價格通過政府審批的可能性很小�！ �
事實(shí)上，為了配合北京市住建委，“實(shí)現(xiàn)房價控制目標(biāo)”的計劃，目前在北京開發(fā)商中通行的做法是采用雙合同的成交方式，把精裝修拆分為毛坯房價和裝修價格兩個合同。
但這個方法對于金茂府行不通，分析人士稱，方興望京金茂府項(xiàng)目前后兩期價差至少2萬元/平米，這部分全部計入到裝修合同顯然是不現(xiàn)實(shí)的。故而有市場人士戲謔稱，“方興金茂府1元/平米的售價是對北京目前政策無聲的抵抗”。
不管是不是“抵抗”，也許方興望京金茂府還是面臨著一個定價標(biāo)準(zhǔn)難測的難題。據(jù)北京業(yè)內(nèi)人士介紹，方興金茂府此番是現(xiàn)房入市，與北京市住建委明確指出新盤入市“限價的三原則”所涉范圍仍有不同，但住建委目前對于現(xiàn)房價格的管制外延，也并沒有一個明確的說法。
他介紹，“以往建委是不管現(xiàn)房價格的，因?yàn)楝F(xiàn)房基本都是從期房轉(zhuǎn)過來的，很少項(xiàng)目是以純現(xiàn)房入市的，所以連價格都是從期房轉(zhuǎn)過去的，也不存在太大問題。因此過往現(xiàn)房的銷售價格隨便怎么填，都能通過�！�
但現(xiàn)在，隨著越來越多現(xiàn)房被限價的消息傳出，北京今年明顯對現(xiàn)房價格也有了管制，只是沒有明確漲幅區(qū)間而已。與此同時，市場也不時傳出與方興北京金茂府項(xiàng)目一樣遭遇定價難題的例子。
市場消息，北京城區(qū)內(nèi)目前就有一例高端項(xiàng)目，去年期房均價不到5萬元/平米，項(xiàng)目今年開始進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，開發(fā)商期翼通過現(xiàn)房銷售形式提價，計劃售價8萬元/平米，但從去年至今，該項(xiàng)目一直都沒能拿到現(xiàn)房銷售證，銷售進(jìn)度也一推再推。
據(jù)悉，北京目前已有華潤·橡樹灣、萬柳地王項(xiàng)目等豪宅已因?yàn)闊o法領(lǐng)到預(yù)售證而一再推遲入市時間，4月的北京豪宅市場也再次“零供應(yīng)”。
