摘要：如今的臺湖，像往昔的天宮院，大量的土地供應入市，眾多房企爭搶進駐，水漲船高的地價直奔在售項目的房價。那么，臺湖能否成為下一個天宮院？
之前名不見經(jīng)傳的通州臺湖自去年12月開始強勢崛起，迅速成為房企爭搶的熱點區(qū)域，也成為通州住宅用地的主要供應區(qū)域。曾經(jīng)的臺湖只有東亞新華地產(chǎn)一家房企進駐，如今，萬科、首開、泰禾、世紀鴻等房企陸續(xù)在此拿地，而臺湖每宗地塊在出讓過程中更是有數(shù)十家房企參與競標。與此同時，臺湖地塊刨除保障房的平均地價也從不足3000元/平方米，跳至如今的9000多元/平方米。如今的臺湖，像往昔的天宮院，大量的土地供應入市，眾多房企爭搶進駐，水漲船高的地價直奔在售項目的房價。那么，臺湖能否成為下一個天宮院？
土地
品牌房企爭搶進駐臺湖
自去年12月25日至今，通州臺湖鎮(zhèn)已出讓六宗土地，其中萬科首開聯(lián)合體、北京世紀鴻、泰禾等多家房企成功入駐臺湖鎮(zhèn)，讓該區(qū)域備受關注。業(yè)內人士表示，臺湖作為亦莊發(fā)展的輻射區(qū)，區(qū)域利好被部分企業(yè)看中。
眾房企爭搶入駐
在歷次臺湖地塊的出讓中都會有萬科、首開、東亞、泰禾等房企的身影，在近期出讓的臺湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項目的競標中就有18家企業(yè)參與競爭，長安置地、住總、合景泰富、泰禾、城建、金隅嘉業(yè) 、東亞新華、華遠、經(jīng)開、萬科首開聯(lián)合體、龍湖、潤豐、世榮兆業(yè)、福建正榮、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、路勁、中鐵建等房企悉數(shù)到場。
臺湖區(qū)域西鄰亦莊開發(fā)區(qū)，東接京津高速，北距首都機場30公里，南距首都第二機場22公里。區(qū)域內擁有現(xiàn)已開通的地鐵亦莊線次渠站，以及規(guī)劃中的R2、S6線，具備了東南五環(huán)地鐵站的重要樞紐功能。“臺湖是一塊尚未發(fā)展成熟的區(qū)域，現(xiàn)在進駐，未來的潛力巨大，誰先進駐，誰的優(yōu)勢就更明顯�！蹦撤科髢炔咳耸吭谂牡噩F(xiàn)場表示。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴記者，截至目前，通州臺湖鎮(zhèn)已成交土地出讓金達62億元，配建公租房面積達20.7622萬平方米。張大偉說，2012年至今北京樓市成交量明顯上漲，大部分開發(fā)商庫存減少、資金寬裕，對土地資源的需求明顯增加�！皣鍡l”新政落地后，整體土地市場雖然出現(xiàn)部分相比之前降溫的現(xiàn)象，但對熱點區(qū)域的土地競爭依然非常激烈。
地價迅速攀升
在房企的爭搶下，臺湖的地價也在一路走高，“面粉”價格有趕超“面包”之勢。據(jù)記者了解，東亞新華地產(chǎn)是進駐臺湖較早的企業(yè)，該企業(yè)于2011年9月成功摘得通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)居住用地、托幼用地及公建混合用地(配建“公共租賃住房”)，該宗地的建筑規(guī)模為28.7萬平方米，包括保障房在內的平均露面單價不足3000元/平方米，而刨除保障房的平均樓面單價不足5000元/平方米。如今，該企業(yè)在該宗地上開發(fā)的東亞·印象臺湖項目也是炙手可熱的項目之一，其上期住宅的售價為1.59萬元/平方米。
而于5月20日成交的通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊居住、托幼項目的地價已經(jīng)趕超房價，該宗地共經(jīng)過了71輪的競標，泰禾再次高價拿地，該宗地包括保障房在內的平均樓面單價為8519元/平方米，張大偉說，“按照保障房6000元/平方米的回購價計算，商品房的成交樓面價在1.53萬元/平方米左右�！彪m然樓面價高漲，但業(yè)內人士認為，開發(fā)商依然有利可圖。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，現(xiàn)在看來價格很高，但其實臺湖區(qū)域是價值洼地，在未來發(fā)展起來之后，這個價格依然是可接受的�！耙蕴┖虨槔�，泰禾接連拿了兩塊地是很正常的思維，之前那塊是多功能用地，有商業(yè)等配套，這次拿的住宅用地在一定程度上能緩解泰禾的現(xiàn)金流壓力。”
開發(fā)商觀點
臺湖是北京樓市的價值洼地
從大區(qū)域看，我們首先看好臺湖所在的通州未來發(fā)展。上海的副中心是浦東，今天的發(fā)展非常好，而作為北京副中心的通州同樣擁有巨大發(fā)展優(yōu)勢，相信通過夯實基礎，以北京的人力、財力、物力，通州的前景非常遠大。此外，地處東南五環(huán)的臺湖地區(qū)有著天然的區(qū)域互動優(yōu)勢，相比其他區(qū)域零碎的土地，臺湖擁有大體量的土地供應，而規(guī)�；恋氐膮^(qū)域非常容易進行系統(tǒng)性的科學合理規(guī)劃，使得臺湖未來發(fā)展有著很好的潛力，臺湖不僅是價格洼地，還是價值洼地。
臺湖區(qū)域有發(fā)展空間
企業(yè)紛紛進駐臺湖的原因主要有以下幾個方面：首先是地鐵規(guī)劃，亦莊錢和規(guī)劃中的R2號線對該區(qū)域有很大的拉動作用；其次，因臺湖地塊靠近亦莊，這個區(qū)域有產(chǎn)業(yè)的支撐，開發(fā)商看好亦莊的客戶群；再次，不少人認為天宮院區(qū)域都在六環(huán)外了，房價還近兩萬，而臺湖在五六環(huán)之間，因此，房價還有一定的彈性空間。
北京萬科：
區(qū)域前景良好
萬科在北京臺湖區(qū)域開發(fā)有“首開萬科公園里”項目，項目規(guī)劃隸屬亦莊新城“兩站一街”城市重點規(guī)劃區(qū)，即環(huán)渤海高端總部基地，區(qū)域發(fā)展得到通州政府的大力支持，北京萬科相信區(qū)域會有良好的發(fā)展前景，同時也積極成為區(qū)域建設的參與者。該區(qū)域政府規(guī)劃的“兩站一街”站前綜合區(qū)，目標將其建設為集教育、文化、醫(yī)療、體育、綠地為一體的全功能區(qū)；除了完善商業(yè)配套，政府還將積極引入優(yōu)質教育、品質醫(yī)療等重點生活配套；眾多品牌地產(chǎn)與企業(yè)總部的陸續(xù)入駐，也為共同打造北京東部城區(qū)價值新坐標奠定良好基礎。
區(qū)域對比
臺湖對比天宮院
從去年年底到現(xiàn)在，通州臺湖鎮(zhèn)已成交多宗地塊，萬科、首開、泰禾等眾多房企扎堆進駐。幾乎一夜之間，臺湖成為通州乃至整個北京土地市場的最熱門板塊，不少業(yè)內人士將臺湖區(qū)域與大興天宮院板塊相對比，并做出“臺湖將成為第二個天宮院”的預言。
交通
天宮院：地鐵首站
除了原有的京開高速及數(shù)條公交線路與市區(qū)連接外，作為地鐵4號線的首站，天宮院擁有良好的軌道交通配套。
臺湖：僅有一路公交車
區(qū)域內有京沈高速路、京津塘高速路、北京六環(huán)路三條國家級公路交錯通過，鎮(zhèn)政府駐地距通州鎮(zhèn)8.5公里。在公共交通方面，目前區(qū)域內僅有通7路公交車，地鐵方面，目前距離項目最近的八通線梨園站大約13公里。
價格
天宮院：高買低賣
臺湖：地價“三級跳”
形成天宮院板塊首批商品房供應的龍湖、保利、金融街三個住宅項目，拿地時間均為2010年12月23日，其中位于亦莊線倒數(shù)第二站生物醫(yī)藥基地站的龍湖·時代天街折合樓面地價較低，為7519元/平方米。據(jù)業(yè)內測算，上述地塊加上開發(fā)成本等各種稅費后，售價在15000元/平方米的情況下，房企利潤也僅為5%左右。
世紀鴻所拿地塊的商品房部分樓面價接近13000元/平方米，萬科首開聯(lián)合體以及泰禾拿到的幾宗地的平均樓面價更是接近16000元/平方米，比東亞印象臺湖在售樓盤價格還高。與東亞地產(chǎn)當年拿地時5000元/平方米左右的樓面價比，臺湖地塊身價已“三級跳”。
配套
天宮院：成熟的產(chǎn)業(yè)及生活配套
臺湖：尚無商業(yè)配套
作為北京市城南行動計劃的主要受益區(qū)域，大興區(qū)公共基礎設施建設及服務水平得到了極大改善，軌道交通的貫通和首都第二機場的落戶，屆時將衍生出一個潛力無限的臨空經(jīng)濟圈。此外，大興天宮院周邊新媒體影視基地、中關村科技園以及大興產(chǎn)業(yè)基地將共同支撐這一區(qū)域發(fā)展。
除了地塊自身帶有的一定體量配套外，目前臺湖區(qū)域幾乎沒有成型商業(yè)配套。目前可知的區(qū)域利好規(guī)劃是，萬達文化產(chǎn)業(yè)集團將在通州建造萬達文化旅游城，目前正在考慮在臺湖一帶進行選址。
客群來源
天宮院：金融街和北三環(huán)客群不在少數(shù)
臺湖：通州、亦莊客群為主
4號線南起大興天宮院站，北達海淀安河橋北站，南北貫穿黃村新城、西紅門、宣武門、西單、復興門、金融街、西直門、中關村等多個京城重要商圈，且無縫對接北京南站，與1號線、2號線、10號線、13號線接駁換乘。記者調查天宮院各項目的購房人群發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域項目購房人除來自南城的區(qū)域客戶外，西城區(qū)金融街以及海淀區(qū)北三環(huán)附近，乃至中關村的客群均不在少數(shù)。
記者從東亞以及即將入駐的房企處獲悉，由于公共交通尚未開通，目前臺湖項目的客群主要來自通州和亦莊區(qū)域。
質疑
臺湖能否撐起高昂的地價
1
項目入市后如何定價
去年9月，北京光谷科技園開發(fā)建設有限公司以7.73億元拿下通州臺湖104和109地塊F3多功能用地，樓面價4380元/平米。今年臺湖樓面價普遍已經(jīng)破萬，其中5月20日，通州臺湖鎮(zhèn)B-23地塊和B-03地塊折合樓面單價分別為1.31萬元和1.53萬元。
一位業(yè)內人士向記者表示，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的周期是1年-1.5年，今年臺湖入市不少項目，本身又配建很高比例的保障房，這就意味著這個區(qū)域在一年或一年半以后，新房價格要達到一個新的階段。而在目前對于新房價格調控空前嚴厲的背景下，未來這些項目如何定價將成為難點。
對此，亞豪機構總監(jiān)郭毅表示，今年臺湖地塊的位置并非位于臺湖鎮(zhèn)中心，而較為靠近次渠鎮(zhèn)，目前次渠鎮(zhèn)在售的潤楓領尚項目報價在20000-22000元/平方米左右，相比開發(fā)商萬元左右的地價水平，再加上開發(fā)成本、財務成本和營銷成本，開發(fā)商還是有一定的利潤空間。不過，也有業(yè)內人士表示，與天宮院區(qū)域相比，最早進駐此區(qū)域的龍湖、保利普遍采取高價拿地低價開盤的策略得以在眾多競爭者中脫穎而出，在規(guī)劃的利好尚未兌現(xiàn)之際，面對更激烈的競爭，如何制定房價，將成為房企面臨的最大難題。
2
規(guī)劃能否兌現(xiàn)
眾多房企蜂擁臺湖，看好的正是臺湖的區(qū)域定位及成長潛力。按照相關規(guī)劃，成為“環(huán)渤�？偛炕亍卑l(fā)展重心的臺湖鎮(zhèn)，近期以來成為泛CBD區(qū)域生態(tài)人居置業(yè)的熱點區(qū)域。
據(jù)此前報道，2009年8月，北京環(huán)渤海高端總部基地項目正式啟動。項目用地規(guī)模17.21平方公里，總建筑面積約1720萬平方米，未來可容納人口20萬。2011年1月，北京環(huán)渤海高端總部基地控制性詳細規(guī)劃(街區(qū)層面)獲北京市政府批準。2011年5月20日，北京環(huán)渤海高端總部基地管委會正式成立。
北京社會科學院副院長、中國總部經(jīng)濟研究中心主任趙弘表示，總部基地不是簡單地造城，如何運用北京的影響力搭建平臺，連接國內外市場？如何引進海外的成功經(jīng)驗與模式，提升新城的經(jīng)濟發(fā)展水平，都是其面臨的挑戰(zhàn)。
3
未來客群何來
由于新興板塊多處于市區(qū)與郊區(qū)的連接點，因此，軌道交通成為吸引客群置業(yè)的關鍵因素。同依托亦莊線的舊宮板塊、依托9號線和房山線的郭公莊板塊以及依托昌平線的昌平板塊等新興區(qū)域，依托13號線的天通苑等傳統(tǒng)區(qū)域一樣，天宮院板塊的形成在一定程度上也是依靠地鐵4號線開通帶來的軌道交通便利。
在臺湖軌道規(guī)劃中，京津城際鐵路從項目東北側經(jīng)過，設有亦莊火車站，不久后將在這里與輕軌亦莊線和通州新城、順義新城連通。然而，目前離臺湖最近的是亦莊線， 臺湖距亦莊線次渠站1.5公里，欠缺直通的軌道交通。正是地鐵4號線與大興線的開通，使得記者調查天宮院區(qū)域項目購房人除來自南城的區(qū)域客戶外，西城區(qū)金融街以及海淀區(qū)北三環(huán)附近，乃至中關村的客群不在少數(shù)。然而，對于沒有軌道交通直通的臺湖而言，未來客群來自何處，仍待尋找。在目前普遍以軌道交通為主要支撐點的住宅市場，臺湖的最大缺憾是并不緊鄰軌道交通沿線，如果像長陽和天宮院板塊一樣，那么客群的覆蓋面將會更加廣泛。
