摘要：SOHO中國自2009年8月進(jìn)入上海市場(chǎng)以來已收購十二個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)收購金額約287億元，而項(xiàng)目全部建成后的總投資額將近500億元。此外，自持項(xiàng)目的資金回收期相對(duì)于散售的較長，從這一角度看，即使SOHO中國能夠順利甩賣北京項(xiàng)目尾盤，回收的資金也許仍舊是“杯水車薪”。
有分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，SOHO中國近兩年戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移至上海，甩賣北京項(xiàng)目可能意在加快資金回籠支援上海擴(kuò)張，同時(shí)緩解公司全面轉(zhuǎn)型自持的資金壓力
“城市中心商業(yè)空間稀缺”，“寫字樓租金暴漲”，“持續(xù)看好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”，這基本上是業(yè)界認(rèn)為SOHO中國董事長潘石屹能夠把“土豆賣成黃金價(jià)”的眼光，而北京商業(yè)項(xiàng)目租金上漲也支撐了其散售項(xiàng)目價(jià)格一路飆高。不過，SOHO中國近期卻開始急于大力促銷北京項(xiàng)目的尾盤。
“現(xiàn)在SOHO中國北京的幾個(gè)項(xiàng)目尾盤都已經(jīng)重新定價(jià)，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名為銀峰SOHO的兩個(gè)項(xiàng)目，而且促銷力度也比較大�！苯粋�(gè)多月時(shí)間，記者多次接到SOHO中國商鋪和寫字樓的促銷電話。
對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年4月25日，SOHO中國以31.9億元的價(jià)格成功拍得位于上海虹橋黃金地段的古北5-2地塊，再加上公司全面轉(zhuǎn)型自持之后，項(xiàng)目資金回收期相對(duì)于散售較長，因此公司預(yù)見短期內(nèi)會(huì)存在一定的資金壓力，需要通過銷售北京項(xiàng)目尾盤回籠資金以支持新項(xiàng)目的發(fā)展和公司的整體營運(yùn)周轉(zhuǎn)。
地王項(xiàng)目售價(jià)為樓面地價(jià)6倍
6月18日，記者來到位于北京望京CBD中心的銀峰SOHO。沿著項(xiàng)目工地圍擋繞行后發(fā)現(xiàn)，銀峰SOHO一共3棟建筑，均已封頂。目前正在做樓棟的外立面，其中一棟樓的玻璃外立面已經(jīng)做好了10層左右。此外，現(xiàn)場(chǎng)有施工聲音，甚至空氣中還飄著涂料的味道。
隨后，記者沿著圍擋前往項(xiàng)目銷售中心，途經(jīng)奔馳大廈和銀峰SOHO中間的一條路，整條路上停滿了轎車，儼然是一個(gè)大停車場(chǎng)。繞過“停車場(chǎng)”后，記者已經(jīng)步行了10多分鐘，最終來到了銀峰SOHO的銷售中心。
“我們項(xiàng)目已經(jīng)賣了兩年左右了，現(xiàn)在只剩下30套左右商鋪和一套寫字樓了”。銀峰SOHO銷售中心的一位銷售人員向記者介紹道。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，該項(xiàng)目所占用地為2009年土地市場(chǎng)出讓的商業(yè)項(xiàng)目。2009年9月，SOHO中國以40億元的價(jià)格競(jìng)得位于望京東部的B29商業(yè)項(xiàng)目用地，規(guī)劃總建筑面積為521265平方米，當(dāng)年樓面地價(jià)沖高至10197元/平方米，一舉成為當(dāng)年的商業(yè)用地地王，同時(shí)也是SOHO中國的“重頭戲”項(xiàng)目。
而此前記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站獲悉，銀峰SOHO1號(hào)樓商業(yè)部分最高擬售價(jià)為91254.00元/平方米，辦公部分最高擬售價(jià)為58450.00元/平方米；2號(hào)樓商業(yè)部分最高擬售價(jià)為80661.00元/平方米，辦公部分最高擬售價(jià)為58223.00元/平方米；3號(hào)樓則無任何簽約紀(jì)錄。
除此之外，銀峰SOHO辦公寫字樓實(shí)際成交均價(jià)為49534元/平方米；商業(yè)實(shí)際成交均價(jià)為77942元/平方米，地下商業(yè)實(shí)際成交均價(jià)為71676元/平方米。
“整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)該超過了6萬元/平方米�！鄙鲜鲣N售人員向記者如是透露，而且僅1號(hào)樓和2號(hào)樓兩棟樓銷售金額就已經(jīng)超過100億元。
如此看來，銀峰SOHO項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)即約占項(xiàng)目樓面地價(jià)的6倍，其利潤之高可見一斑。
記者翻閱SOHO中國2012年年報(bào)后證實(shí)，截至2012年12月31日，銀峰SOHO的1號(hào)樓和2號(hào)樓累計(jì)合同銷售金額達(dá)127.66億元，報(bào)告期內(nèi)合同銷售均價(jià)為52196元/平方米。同時(shí)，SOHO中國當(dāng)年實(shí)現(xiàn)毛利率約達(dá)59%。
“相比一般地王的苦苦掙扎甚至至今尚未入市，嚴(yán)重拖累企業(yè)資金鏈的項(xiàng)目來看，SOHO中國拿下的望京地王可謂賺的缽滿盆滿”，一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言。
值得一提的是，盡管銀峰SOHO被SOHO中國認(rèn)定為升值空間和利潤貢獻(xiàn)率雙高的項(xiàng)目，但潘石屹依然選擇了降價(jià)讓利銷售尾盤，以求快速回籠資金。
每平方米直降6000元
“公司近一個(gè)月前重新定制了項(xiàng)目售價(jià)表，降價(jià)促銷整個(gè)項(xiàng)目的尾盤”。銀峰SOHO銷售中心的上述銷售人員向記者介紹道。同時(shí)，該銷售人員還向記者出示了整個(gè)剩余的30套左右商鋪和部分寫字樓銷售表，上面標(biāo)注了每個(gè)商鋪、寫字樓位置，銷售單價(jià)以及面積等具體信息。
記者在這份表格上發(fā)現(xiàn)，商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)達(dá)到了85000元/平方米，而多數(shù)商鋪售價(jià)則在70000元/平方米以上。
“這是以前的定價(jià)表，現(xiàn)在銷售價(jià)格有所下降，下降幅度大概在5000元-6000元/平方米。”該銷售人員向記者透露，目前整個(gè)項(xiàng)目除了3號(hào)樓為SOHO中國持有外，剩下的商鋪和寫字樓貨值大約為10多億元。
記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，銀峰SOHO備案案名為“望京搜候中心”，3棟樓均為2011年7月15日獲得預(yù)售證。目前1號(hào)樓和2號(hào)樓未簽約部分為8000平方米左右，以此計(jì)算，此次SOHO中國促銷后，可能要至少損失近5000萬元的銷售金額。當(dāng)然，這是在市場(chǎng)接受，銀峰SOHO尾盤能夠全部順利出售的情況下。
除此之外，記者還獲悉，SOHO中國旗下另一個(gè)項(xiàng)目三里屯SOHO的尾盤也開始降價(jià)促銷。
對(duì)此，有知情人士向記者透露，SOHO中國2012年8月份宣布告別散售，全面轉(zhuǎn)型持有。這一決策將導(dǎo)致SOHO中國由散售帶來的快速回籠資金渠道緊閉，令其轉(zhuǎn)型面臨重大資金壓力。而此次SOHO中國甩賣北京項(xiàng)目尾盤，可能也是出于快速回籠資金，支援上海項(xiàng)目開發(fā)，緩解轉(zhuǎn)型資金困局的考慮。
不過，該人士同時(shí)向記者表示，即使甩賣項(xiàng)目，市場(chǎng)能否全盤接受仍不好說。
快速回籠資金或落空
實(shí)際上，正如上述銷售人員所示，SOHO中國4月25日耗資近32億元拿上海古北地王后，5月初，記者就陸續(xù)接到SOHO中國銷售人員推介銀峰SOHO的電話，該人士稱，項(xiàng)目剩下30套左右的商鋪，降價(jià)銷售。
但直至6月18日，記者在銀峰SOHO項(xiàng)目銷售中心卻依然獲悉，項(xiàng)目所剩商鋪依舊為30套左右。“寫字樓倒是售出了一套”，該銷售人員坦言。
對(duì)此，有分析人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，銀峰SOHO所在位置比較特殊，處在望京新CBD中心，同時(shí)也正是遠(yuǎn)洋、綠地、融科智地，包括保利地產(chǎn)推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的集中地。從這一角度看，銀峰SOHO尾盤銷售面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，銷售可能不會(huì)一帆風(fēng)順。
事實(shí)上，記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查后也發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的保利國際廣場(chǎng)、綠地中心以及銀峰SOHO實(shí)際上呈三角形形狀分布，步行來往項(xiàng)目之間大約需要10多分鐘，而且站在項(xiàng)目中心街道，三個(gè)項(xiàng)目均在近距離視線范圍內(nèi)。
而據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解，保利國際廣場(chǎng)項(xiàng)目下半年正式進(jìn)入銷售期，該項(xiàng)目的鉆石燈籠建筑為商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，該項(xiàng)目享有政府對(duì)望京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持政策，入駐這里的企業(yè)有機(jī)會(huì)享受多樣的稅收減免、置業(yè)補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)基金、人才扶持等實(shí)際優(yōu)惠項(xiàng)目，甚至其寫字樓用戶在符合政府設(shè)定條件下可享受前三年免稅政策，而這些則是銀峰SOHO所不具有的優(yōu)勢(shì)。
此外，記者在綠地中心銷售中心也獲悉，目前項(xiàng)目3號(hào)樓已經(jīng)整棟出讓，出讓均價(jià)不足31000元/平方米，這一價(jià)格要比銀峰SOHO的辦公樓均價(jià)幾乎低了近一半。此外，該項(xiàng)目6月6日取得預(yù)售證的商務(wù)樓最高擬售價(jià)格僅為45100元/平方米。顯然，綠地中心更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
轉(zhuǎn)型凸顯資金壓力
“如果所剩尾盤在月底前不能順利銷售，那么公司將全部持有”。銀峰SOHO銷售人員向記者透露。
不過，根據(jù)該銷售人員向記者出示的銷售表來看，所剩商鋪的面積多為單套面積300平方米以上，且位置并不集中。那么，如果SOHO中國選擇持有，該如何管理？
對(duì)此，該銷售人員稱，這不太清楚，“可能只能出租”。
除此之外，該銷售人員還向記者表示，銀峰SOHO3號(hào)樓為公司持有物業(yè)，目前SOHO中國正與兩大企業(yè)商談租賃合同，其中有來自韓國的企業(yè)。至于租金方面，該銷售人員表示，可能為每天10多元/平方米，但目前尚未簽約。
值得注意的是，SOHO中國去年8月份宣布轉(zhuǎn)型持有之后，公司多位高管相繼離職。一位離職高管曾向記者透露，SOHO中國轉(zhuǎn)型自持后要經(jīng)歷一些陣痛，這可能來自運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足，但更重要的是現(xiàn)金壓力。而目前公司近兩年在北京無新項(xiàng)目“進(jìn)賬”，戰(zhàn)略重心幾乎全線轉(zhuǎn)移上海，投資區(qū)域和產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布相對(duì)較單一，商業(yè)項(xiàng)目又處在城市中心地帶，投入成本很高，這將加重公司轉(zhuǎn)型后的資金壓力。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，SOHO中國自2009年8月進(jìn)入上海市場(chǎng)以來已收購十二個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)收購金額約287億元，而項(xiàng)目全部建成后的總投資額將近500億元。此外，自持項(xiàng)目的資金回收期相對(duì)于散售的較長，從這一角度看，即使SOHO中國能夠順利甩賣北京項(xiàng)目尾盤，回收的資金也許仍舊是“杯水車薪”。
