摘要：有消息顯示，越秀地產(chǎn)位于沈陽的越秀南塔項目因涉及阻擋附近民居采光而遭到抵制，于今年5月初被迫停工。如果算上一年前的那次停工，這已是該項目兩度因為同樣的問題陷入施工停滯期。該公司相關(guān)人士透露，擋光是因為地塊容積率較高導(dǎo)致規(guī)劃的高層建筑所致，目前正與相關(guān)方緊密溝通協(xié)調(diào)，但暫時難以確定復(fù)工時間。
正處于全國布局快車道上的越秀地產(chǎn)完全沒有料到，擴(kuò)張路徑上遭遇一道難以化解的阻力。
有消息顯示，該集團(tuán)位于沈陽的越秀南塔項目因涉及阻擋附近民居采光而遭到抵制，于今年5月初被迫停工。如果算上一年前的那次停工，這已是該項目兩度因為同樣的問題陷入施工停滯期。
該公司相關(guān)人士透露，擋光是因為地塊容積率較高導(dǎo)致規(guī)劃的高層建筑所致，目前正與相關(guān)方緊密溝通協(xié)調(diào)，但暫時難以確定復(fù)工時間。
擋光事件
越秀南塔，是越秀集團(tuán)進(jìn)軍北方市場的重要一步。
2011年3月22日，越秀地產(chǎn)下屬企業(yè)頂卓有限公司通過拍賣競得沈陽市沈河區(qū)南塔街129巷-2地塊（下稱“該地塊”），并設(shè)立沈陽越秀地產(chǎn)有限公司作為該地塊的開發(fā)主體。
資料顯示，拍得地塊大約5個月后的8月25日，越秀地產(chǎn)支付土地價款及契稅共計22.4億元，并與沈陽市規(guī)劃和國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
該地塊總占地面積13.1萬平方米，容積率4.0，商業(yè)占比40%。取得地塊后，越秀地產(chǎn)根據(jù)規(guī)劃條件計劃將項目定位為沈水之濱地標(biāo)性江景豪宅。
按照越秀地產(chǎn)目前制定的快速周轉(zhuǎn)策略，項目需要在拿地后兩年時間（待確認(rèn)）內(nèi)達(dá)到銷售條件。不過，兩年之后，這個項目非但未能在預(yù)定時間被推向市場，反而陷入停滯狀態(tài)。
可查詢的資料顯示，沈陽市規(guī)劃和國土資源局沈河分局在2013年4月1日為項目下發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第210103201300002號）；沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2013年4月15日為該建筑工程下發(fā)了《建筑工程許可證》（編號210100201304150801）。
10天之后，越秀南塔工地開始施工。但有知情人士透露，不到一個月之后的5月初，這一項目因規(guī)劃設(shè)計方案涉及阻擋了附近民居的采光問題，施工受到被影響居民抵制而被迫停工，截至目前仍無復(fù)工跡象。
對于這一“擋光門”事件，越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《第一財經(jīng)日報》采訪時坦承：根據(jù)設(shè)計方案，項目建成后確實會阻擋對面的陽光2000小區(qū)部分住戶采光。
根據(jù)越秀地產(chǎn)沈陽公司提供的材料，該公司委托專業(yè)設(shè)計院出具了擋光分析報告，結(jié)果顯示南塔項目整區(qū)對周邊小區(qū)造成擋光的戶數(shù)為500多戶，擋光面積約50000平方米。其中，項目一期對陽光2000小區(qū)造成181戶擋光影響，擋光面積約20000平方米。
因此，只有妥善解決了擋光問題，這個被集團(tuán)寄予厚望的江景豪宅才有望恢復(fù)正常施工。
雙方博弈
可查詢的信息顯示，越秀南塔的擋光問題最早暴露出來是在去年5月。
2012年5月，在沈陽市規(guī)劃國土局對該項目進(jìn)行規(guī)劃審批公示期間，陽光2000小區(qū)居民就以“被擋光”為由開始上訪。隨后該市規(guī)土局以處理擋光問題為由，始終未給該項目核發(fā)建規(guī)手續(xù)，直到今年4月。
越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拍地之初，地塊確立的容積率是不低于4，這個先決條件決定了項目將設(shè)計為高層建筑。資料顯示，該項目規(guī)劃總建筑面積約67萬平方米，其中住宅約30萬平方米，寫字樓12萬平方米，服務(wù)式公寓5萬平方米，集中商業(yè)3萬平方米。住宅部分建筑高度從100米到180米不等。
擋光問題突然爆發(fā)后，為了盡快解決以減少時間拖延所帶來的資金時間成本的增加，越秀地產(chǎn)在2012年5月向沈河區(qū)政府出具了解決擋光問題的承諾，并繳納200萬元作為承諾處理擋光的保證金。
2013年3月份，根據(jù)沈河區(qū)政府的指導(dǎo)意見，越秀地產(chǎn)又按照《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定（沈陽市政府令第64號）》的要求制定了對被擋光單元的貨幣補(bǔ)償方案。
該公司沈陽公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“南塔地塊屬于二級區(qū)域，根據(jù)64號令，最高擋光補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為610元/平方米，我們按照一級區(qū)域的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（最高為700元/平方米）提供貨幣補(bǔ)償，此外針對部分小區(qū)采用電取暖的實際情況，還額外給予采暖補(bǔ)貼，總補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了正常標(biāo)準(zhǔn)的1.6倍�！�
不過，這一補(bǔ)償方案依然沒能獲得被擋光居民的認(rèn)可。據(jù)了解，截至目前只有26戶居民簽訂了補(bǔ)償協(xié)議并足額領(lǐng)取補(bǔ)償款，而大多數(shù)居民依然不同意越秀南塔項目上馬施工，因為該項目的建成無疑會直接造成其現(xiàn)有住宅的舒適度進(jìn)而導(dǎo)致房屋市價下跌。
停工，無疑導(dǎo)致越秀地產(chǎn)在該項目上的時間成本逐日增加。消息顯示，各方仍為此事的解決方案進(jìn)行協(xié)商，但截至發(fā)稿前，這個投入數(shù)十億的項目依然處于“癱瘓”狀態(tài)。
有知情人士私下評論，越秀南塔事件暴露出地塊出讓前相關(guān)的規(guī)劃工作存在遺漏，沒有充分考慮到項目建設(shè)與周邊環(huán)境的和諧共生關(guān)系，而此類事件在國內(nèi)許多地方急功近利的土地財政之下普遍存在。事實上，鑒于多方均處于不同的利益訴求之中，越秀南塔問題的解決，勢必需要某個主體作出讓步，要么開發(fā)商放棄利潤，要么地方政府主動降低容積率退還土地差價，要么就是周邊居民犧牲采光。
越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：鑒于地塊形狀是沿江的狹長走勢，基本沒有更改設(shè)計的空間，加上當(dāng)初拍賣地塊時公司按照4的容積率支付了土地款，并且已經(jīng)四證齊全，假如降低樓層高度便直接意味著虧本，從上市公司的角度考量，企業(yè)很難作出這樣的抉擇。
