摘要：6月20日晚，雅戈?duì)柟娣Q公司決定終止杭州申花地塊的開發(fā)并擬計(jì)提4.842億元資產(chǎn)減值。外界猜測(cè)，此次雅戈?duì)柣驅(qū)ⅰ懊酝局怠蓖顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)。7月4日晚，雅戈?duì)栃计涔救Y子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司以29,147.58萬元的價(jià)格競(jìng)得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)原獅球集團(tuán)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。退地、拿地，轉(zhuǎn)瞬間，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)方向顯得撲朔迷離。
雅戈?duì)柮跃? 退地王痛失4.84億 另擲3億加碼房地產(chǎn)
6月20日晚，雅戈?duì)柟娣Q公司決定終止杭州申花地塊的開發(fā)并擬計(jì)提4.842億元資產(chǎn)減值。外界猜測(cè)，此次雅戈?duì)柣驅(qū)ⅰ懊酝局怠蓖顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)。
但在外界各種質(zhì)疑聲中，雅戈?duì)栍帜玫亍?月4日晚，雅戈?duì)栃计涔救Y子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司以29,147.58萬元的價(jià)格競(jìng)得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)原獅球集團(tuán)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
退地、拿地，轉(zhuǎn)瞬間，雅戈?duì)柕禺a(chǎn)方向顯得撲朔迷離。
6月20日，雅戈?duì)栕C券代表否認(rèn)了雅戈?duì)枌⑼顺龇康禺a(chǎn)行業(yè)的傳聞，同時(shí)也表示，不會(huì)收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還在進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備，如對(duì)已進(jìn)駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個(gè)城市進(jìn)行跟蹤，若有價(jià)格合適的就舉牌。
短短15天，雅戈?duì)栠M(jìn)退房地產(chǎn)已出手八個(gè)億，大手筆的背后是2012年現(xiàn)金流的明顯改善，2012年雅戈?duì)柦?jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為52.9億，而2011年該數(shù)據(jù)為-15.46億。。
業(yè)內(nèi)專家分析，雅戈?duì)栔圆粫?huì)退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因其無法舍棄房地產(chǎn)這塊利益大蛋糕。但雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)戰(zhàn)略已經(jīng)在悄然改變，不再會(huì)像以前一樣瘋狂拿地王，由激進(jìn)改為保守，從外圍城市逐漸退守雅戈?duì)栍薪^對(duì)優(yōu)勢(shì)的寧波，并且適當(dāng)選擇與其他公司一起拿地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。
退地王痛失4.84億
6月20日晚間，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司公告宣布，放棄開發(fā)杭政儲(chǔ)出[2010]53號(hào)、56號(hào)地塊。根據(jù)原《出讓合同》的約定，若合同解除，雅戈?duì)栆牙U付土地款中作為履行合同定金的4.84億元將不予返還。
公告還顯示，若申花地塊重新出讓后的成交總價(jià)低于原土地總價(jià)款的80%，公司將按協(xié)議補(bǔ)足地塊成交總價(jià)款與該金額之間的差額；該承諾構(gòu)成公司或有負(fù)債。即，若這塊土地再次拍賣，拍出的價(jià)格不到雅戈?duì)柈?dāng)初拿地價(jià)的80%，也就是193680萬元，雅戈?duì)柧捅仨氁a(bǔ)足差價(jià)。
這筆投資對(duì)雅戈?duì)杹碚f損失慘重。4.84億元相當(dāng)于雅戈?duì)柸ツ杲?6億元凈利潤(rùn)總額的三成，接近10億元地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的五成。
之所以退地，雅戈?duì)柗矫嫔现芪逑?1世紀(jì)網(wǎng)解釋稱，2011年1月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境、市場(chǎng)形勢(shì)和供需變化發(fā)生了較大變化。綜合權(quán)衡后，公司決定終止開發(fā)申花地塊。為此，雅戈?duì)柵c杭州市國(guó)土資源局協(xié)商解除該塊土地出讓合同，不再繼續(xù)開發(fā)該地塊。
資料顯示，2010年11月30日，雅戈?duì)栆?4.21億元的總價(jià)競(jìng)得了杭州申花53號(hào)和56號(hào)地塊兩宗地塊，樓面地價(jià)分別是17751元/平米和18114元/平米，創(chuàng)申花板塊樓面價(jià)新高。
在房地產(chǎn)調(diào)控下，市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，申花板塊有些項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)跌破1.6萬元。即便經(jīng)歷去年的復(fù)蘇，申花板塊在售樓盤均價(jià)也在22000元左右，而申花的樓面地價(jià)分別接近1.8萬元，這使得其開發(fā)成本很大。這可能是其主動(dòng)放棄地王的重要因素。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，雅戈?duì)柾说刂饕菬o力開發(fā)，從地價(jià)來看，24.21億元的總價(jià)對(duì)企業(yè)資金鏈本身就是考驗(yàn)，而18000元/平方米左右的樓板單價(jià)在杭州也屬于高端，后續(xù)開發(fā)占用的資金壓力更大。
另外，業(yè)內(nèi)人士從地產(chǎn)商杠桿化后的凈資產(chǎn)收益率角度分析認(rèn)為，退地帶來損失 4. 8億元，減少投資30億元，凈現(xiàn)金節(jié)約 25億元。地產(chǎn)商目前抄底土地凈資產(chǎn)收益率一般為 30%，這樣雅戈?duì)柕?25億元，未來增厚一年 7. 5億元利潤(rùn)。因此，雅戈?duì)栐谀壳碍h(huán)境下也是明智之舉。
事實(shí)上，該“地王” 土地交付一直交付延滯。
2010年12月3日，杭州置業(yè)與杭州市國(guó)土資源局簽訂土地出讓合同，約定第一期土地出讓款合計(jì)12.1億元。雅戈?duì)?011年年報(bào)顯示，雅戈?duì)栔恢Ц读?.91億元的預(yù)付賬款。直至2012年中報(bào)，這筆費(fèi)用才得以繳清第一期土地款。
根據(jù)相關(guān)法律，分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。這意味著申花地塊24億元的出讓價(jià)款本應(yīng)在2012年全額繳齊。而直至退地之前，雅戈?duì)杻H支付了這兩塊土地費(fèi)用的一半。
分析人士指出，之所以雅戈?duì)栆恢睕]有全額付清土地款，或許是當(dāng)?shù)卣c雅戈?duì)栔g條件沒有談攏，更重要的原因可能是近年來雅戈?duì)柕耐顿Y收益開始出現(xiàn)下滑，資金出現(xiàn)緊張，使其遲遲交不齊土地出讓金。
雅戈?duì)柲陥?bào)顯示，2010至2012年，雅戈?duì)枲I(yíng)業(yè)收入依次為145.14億元、115.39億元、107億元，凈利潤(rùn)依次為29.34億元、20.59億元、16億元，投資凈收益為19.79億、20.58億和14.43億。很明顯，雅戈?duì)柦陙順I(yè)績(jī)?cè)谥鹉晗禄?BR> 但上述雅戈?duì)栕C券代表堅(jiān)決否認(rèn)公司存在房地產(chǎn)資金鏈緊張的情況�！拔覀儾淮嬖谫Y金鏈緊張的情況，目前資金充足。房產(chǎn)板塊預(yù)計(jì)將結(jié)算經(jīng)營(yíng)收入80億元以上，截至今年5月底，公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額60億元，同比增長(zhǎng)52%�！�
仍加碼房地產(chǎn)
盡管因退地?fù)p失慘重，但依然雅戈?duì)柲玫責(zé)崆橐廊徊粶p。
外界對(duì)雅戈?duì)柾说馗鞣N質(zhì)疑還未消減時(shí)，雅戈?duì)栍帜玫亍?013年7月4日晚，雅戈?duì)栃计涔救Y子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司以29,147.58萬元的價(jià)格競(jìng)得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)原獅球集團(tuán)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
雅戈?duì)栕C券代表向21世紀(jì)網(wǎng)表示，雅戈?duì)枦]有退出房地產(chǎn)行業(yè)的意愿，還在進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備，比如對(duì)已進(jìn)駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個(gè)城市進(jìn)行跟蹤，如有價(jià)格合適的就舉牌。
“公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不存在收縮的問題，從我們土地儲(chǔ)備就可以看出來。截止到2012年年底，雅戈?duì)栐诮?xiàng)目共12個(gè)，待建項(xiàng)目7個(gè)，今年還有幾個(gè)新增項(xiàng)目�！鄙鲜鲅鸥�?duì)柟ぷ魅藛T表示。
此次退出申花地塊，被外界解讀為雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)收縮的前兆，但從雅戈?duì)杺鬟f信息看，房地產(chǎn)還是雅戈?duì)柕闹饕l(fā)展動(dòng)力之一。
資料顯示，2013年1月15日和1月30日，雅戈?duì)柗謩e斥資1.65億元和3億元，拿下寧波兩塊土地。2013年5月份，雅戈?duì)柛沁B續(xù)出手，拿下寧波四幅地塊，合計(jì)資金19.1億元。
對(duì)于雅戈?duì)柕姆e極拿地，中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟分析認(rèn)為，很多成長(zhǎng)型房企近期都在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)積極。雅戈?duì)栆舱抢眠@一時(shí)機(jī)，在土地市場(chǎng)剛剛升溫，尚未達(dá)到過熱之前，增加自己的土地儲(chǔ)備，為將來的開發(fā)做好準(zhǔn)備工作。
而縱觀今年雅戈?duì)柕哪玫胤绞�，�?huì)發(fā)現(xiàn)雅戈?duì)柌辉傧褚酝粯記_動(dòng)拿地，而是由激進(jìn)逐漸變?yōu)楸Ｊ亍?BR> 北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向21世紀(jì)網(wǎng)分析認(rèn)為，目前雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)運(yùn)作方面趨向成熟。今年初開始，雅戈?duì)栆桓耐找回炚信膾斓淖黠L(fēng)，選擇與其他地產(chǎn)公司聯(lián)合拿地，將資金風(fēng)險(xiǎn)降到最低。另一方面，雅戈?duì)栐诖蟊緺I(yíng)寧波積極拿地，利用當(dāng)?shù)卣Y源優(yōu)勢(shì)，能以較低成本拿到優(yōu)質(zhì)地塊。在產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)尚不明顯之際，低成本的操作更合時(shí)宜。
在張大偉看來，雅戈?duì)柸詴?huì)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上積極擴(kuò)張，因?yàn)檩^之其低迷的主業(yè)服裝行業(yè)來說，房產(chǎn)利潤(rùn)仍是可觀的。
雅戈?duì)?012年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，服裝的毛利率比上年減少了1.70%，而房地產(chǎn)的毛利率比上年則是增加了2.49%。而且服裝行業(yè)一直受困于高庫(kù)存，同時(shí)服裝行業(yè)還要忍受高營(yíng)運(yùn)成本，原材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本不斷上漲是包括雅戈?duì)栐趦?nèi)的諸多公司普遍面臨的困境。
