摘要：6月20日晚，雅戈爾公告稱公司決定終止杭州申花地塊的開發(fā)并擬計提4.842億元資產(chǎn)減值。外界猜測，此次雅戈爾或?qū)ⅰ懊酝局怠蓖顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)。7月4日晚，雅戈爾宣布其公司全資子公司雅戈爾置業(yè)控股有限公司以29,147.58萬元的價格競得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)原獅球集團地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。退地、拿地，轉(zhuǎn)瞬間，雅戈爾地產(chǎn)方向顯得撲朔迷離。
雅戈爾迷局: 退地王痛失4.84億 另擲3億加碼房地產(chǎn)
6月20日晚，雅戈爾公告稱公司決定終止杭州申花地塊的開發(fā)并擬計提4.842億元資產(chǎn)減值。外界猜測，此次雅戈爾或?qū)ⅰ懊酝局怠蓖顺龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)。
但在外界各種質(zhì)疑聲中，雅戈爾又拿地。7月4日晚，雅戈爾宣布其公司全資子公司雅戈爾置業(yè)控股有限公司以29,147.58萬元的價格競得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)原獅球集團地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。
退地、拿地，轉(zhuǎn)瞬間，雅戈爾地產(chǎn)方向顯得撲朔迷離。
6月20日，雅戈爾證券代表否認了雅戈爾將退出房地產(chǎn)行業(yè)的傳聞，同時也表示，不會收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還在進行適當?shù)耐恋貎�，如對已進駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個城市進行跟蹤，若有價格合適的就舉牌。
短短15天，雅戈爾進退房地產(chǎn)已出手八個億，大手筆的背后是2012年現(xiàn)金流的明顯改善，2012年雅戈爾經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為52.9億，而2011年該數(shù)據(jù)為-15.46億。。
業(yè)內(nèi)專家分析，雅戈爾之所以不會退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因其無法舍棄房地產(chǎn)這塊利益大蛋糕。但雅戈爾房地產(chǎn)戰(zhàn)略已經(jīng)在悄然改變，不再會像以前一樣瘋狂拿地王，由激進改為保守，從外圍城市逐漸退守雅戈爾有絕對優(yōu)勢的寧波，并且適當選擇與其他公司一起拿地規(guī)避資金風險。
退地王痛失4.84億
6月20日晚間，雅戈爾集團股份有限公司公告宣布，放棄開發(fā)杭政儲出[2010]53號、56號地塊。根據(jù)原《出讓合同》的約定，若合同解除，雅戈爾已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元將不予返還。
公告還顯示，若申花地塊重新出讓后的成交總價低于原土地總價款的80%，公司將按協(xié)議補足地塊成交總價款與該金額之間的差額；該承諾構(gòu)成公司或有負債。即，若這塊土地再次拍賣，拍出的價格不到雅戈爾當初拿地價的80%，也就是193680萬元，雅戈爾就必須要補足差價。
這筆投資對雅戈爾來說損失慘重。4.84億元相當于雅戈爾去年近16億元凈利潤總額的三成，接近10億元地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤的五成。
之所以退地，雅戈爾方面上周五向21世紀網(wǎng)解釋稱，2011年1月以來，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境、市場形勢和供需變化發(fā)生了較大變化。綜合權(quán)衡后，公司決定終止開發(fā)申花地塊。為此，雅戈爾與杭州市國土資源局協(xié)商解除該塊土地出讓合同，不再繼續(xù)開發(fā)該地塊。
資料顯示，2010年11月30日，雅戈爾以24.21億元的總價競得了杭州申花53號和56號地塊兩宗地塊，樓面地價分別是17751元/平米和18114元/平米，創(chuàng)申花板塊樓面價新高。
在房地產(chǎn)調(diào)控下，市場行情急轉(zhuǎn)直下，申花板塊有些項目住宅銷售單價跌破1.6萬元。即便經(jīng)歷去年的復(fù)蘇，申花板塊在售樓盤均價也在22000元左右，而申花的樓面地價分別接近1.8萬元，這使得其開發(fā)成本很大。這可能是其主動放棄地王的重要因素。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，雅戈爾退地主要是無力開發(fā)，從地價來看，24.21億元的總價對企業(yè)資金鏈本身就是考驗，而18000元/平方米左右的樓板單價在杭州也屬于高端，后續(xù)開發(fā)占用的資金壓力更大。
另外，業(yè)內(nèi)人士從地產(chǎn)商杠桿化后的凈資產(chǎn)收益率角度分析認為，退地帶來損失 4. 8億元，減少投資30億元，凈現(xiàn)金節(jié)約 25億元。地產(chǎn)商目前抄底土地凈資產(chǎn)收益率一般為 30%，這樣雅戈爾的 25億元，未來增厚一年 7. 5億元利潤。因此，雅戈爾在目前環(huán)境下也是明智之舉。
事實上，該“地王” 土地交付一直交付延滯。
2010年12月3日，杭州置業(yè)與杭州市國土資源局簽訂土地出讓合同，約定第一期土地出讓款合計12.1億元。雅戈爾2011年年報顯示，雅戈爾只支付了7.91億元的預(yù)付賬款。直至2012年中報，這筆費用才得以繳清第一期土地款。
根據(jù)相關(guān)法律，分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。這意味著申花地塊24億元的出讓價款本應(yīng)在2012年全額繳齊。而直至退地之前，雅戈爾僅支付了這兩塊土地費用的一半。
分析人士指出，之所以雅戈爾一直沒有全額付清土地款，或許是當?shù)卣c雅戈爾之間條件沒有談攏，更重要的原因可能是近年來雅戈爾的投資收益開始出現(xiàn)下滑，資金出現(xiàn)緊張，使其遲遲交不齊土地出讓金。
雅戈爾年報顯示，2010至2012年，雅戈爾營業(yè)收入依次為145.14億元、115.39億元、107億元，凈利潤依次為29.34億元、20.59億元、16億元，投資凈收益為19.79億、20.58億和14.43億。很明顯，雅戈爾近年來業(yè)績在逐年下滑。
但上述雅戈爾證券代表堅決否認公司存在房地產(chǎn)資金鏈緊張的情況�！拔覀儾淮嬖谫Y金鏈緊張的情況，目前資金充足。房產(chǎn)板塊預(yù)計將結(jié)算經(jīng)營收入80億元以上，截至今年5月底，公司已經(jīng)實現(xiàn)預(yù)售金額60億元，同比增長52%。”
仍加碼房地產(chǎn)
盡管因退地損失慘重，但依然雅戈爾拿地熱情依然不減。
外界對雅戈爾退地各種質(zhì)疑還未消減時，雅戈爾又拿地。2013年7月4日晚，雅戈爾宣布其公司全資子公司雅戈爾置業(yè)控股有限公司以29,147.58萬元的價格競得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)原獅球集團地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。
雅戈爾證券代表向21世紀網(wǎng)表示，雅戈爾沒有退出房地產(chǎn)行業(yè)的意愿，還在進行適當?shù)耐恋貎�，比如對已進駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個城市進行跟蹤，如有價格合適的就舉牌。
“公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不存在收縮的問題，從我們土地儲備就可以看出來。截止到2012年年底，雅戈爾在建項目共12個，待建項目7個，今年還有幾個新增項目�！鄙鲜鲅鸥隊柟ぷ魅藛T表示。
此次退出申花地塊，被外界解讀為雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮的前兆，但從雅戈爾傳遞信息看，房地產(chǎn)還是雅戈爾的主要發(fā)展動力之一。
資料顯示，2013年1月15日和1月30日，雅戈爾分別斥資1.65億元和3億元，拿下寧波兩塊土地。2013年5月份，雅戈爾更是連續(xù)出手，拿下寧波四幅地塊，合計資金19.1億元。
對于雅戈爾的積極拿地，中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟分析認為，很多成長型房企近期都在土地市場上表現(xiàn)積極。雅戈爾也正是利用這一時機，在土地市場剛剛升溫，尚未達到過熱之前，增加自己的土地儲備，為將來的開發(fā)做好準備工作。
而縱觀今年雅戈爾的拿地方式，會發(fā)現(xiàn)雅戈爾不再像以往一樣沖動拿地，而是由激進逐漸變?yōu)楸Ｊ亍?BR> 北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉向21世紀網(wǎng)分析認為，目前雅戈爾的房地產(chǎn)運作方面趨向成熟。今年初開始，雅戈爾一改往日一貫招拍掛的作風，選擇與其他地產(chǎn)公司聯(lián)合拿地，將資金風險降到最低。另一方面，雅戈爾在大本營寧波積極拿地，利用當?shù)卣Y源優(yōu)勢，能以較低成本拿到優(yōu)質(zhì)地塊。在產(chǎn)業(yè)投資回報尚不明顯之際，低成本的操作更合時宜。
在張大偉看來，雅戈爾仍會在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上積極擴張，因為較之其低迷的主業(yè)服裝行業(yè)來說，房產(chǎn)利潤仍是可觀的。
雅戈爾2012年年報數(shù)據(jù)顯示，服裝的毛利率比上年減少了1.70%，而房地產(chǎn)的毛利率比上年則是增加了2.49%。而且服裝行業(yè)一直受困于高庫存，同時服裝行業(yè)還要忍受高營運成本，原材料價格和勞動力成本不斷上漲是包括雅戈爾在內(nèi)的諸多公司普遍面臨的困境。
