摘要：7月18日，有傳聞稱房企再融資材料已被監(jiān)管層接受。國金證券等多家券商發(fā)布投研報告，表達了對房企再融資放開趨勢的暢想；新華社《房企融資開閘是市場化改革的題中之義》直言，“暫停三年多的房地產企業(yè)融資將有條件放開”。
“我們正在準備一份再融資材料，證監(jiān)會應該沒有接受有關房企再融資申請。”7月18日，北京一家券商高層告訴記者，其準備的該起再融資項目已向國土資源部等部門進行了申請，因客戶并非上市公司，項目將報批發(fā)改委。
“一定程度上說，房企的確可以申報再融資�！碑斎眨晃唤咏O(jiān)管層的知情人士向記者透露，“但這并非市場普遍理解的房企再融資放開�！�
2013年7月中旬，暫停三年的房企再融資或開閘的消息甚囂塵上，掀起了這個夏天資本市場又一個話題。
部委放行一級土地開發(fā)
7月18日，有傳聞稱房企再融資材料已被監(jiān)管層接受。國金證券等多家券商發(fā)布投研報告，表達了對房企再融資放開趨勢的暢想；新華社《房企融資開閘是市場化改革的題中之義》直言，“暫停三年多的房地產企業(yè)融資將有條件放開”。 “房企再融資的條件有嚴格限制。資本市場對于房企融資投向往往認為是在商品房屋開發(fā)層面，這屬于二級土地開發(fā)市場，目前放開的房企再融資，被嚴格限制在一級土地開發(fā)和舊城區(qū)改造工程上，換句話說，房企再融資開閘的主要目的并非解決房企資金鏈問題，而在于與新型城鎮(zhèn)化建設方針相配套�！鄙鲜鲋槿耸勘硎尽�
顯然，市場對于房企再融資全面放開的猜想似乎一廂情愿。
“有些消息被需求者片面放大�！鄙鲜鋈耸勘硎荆黄帘卧谠偃谫Y大門外三年之久的房企，對于資金的渴求和對再融資大門放開的期盼不言而喻，但政策的松動距全面放開還有不小的時間差距。
但是，6月28日和7月12日，證監(jiān)會兩度回應上市房企融資政策問題時均表示：對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產重組。證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行國務院文件規(guī)定，對于房地產企業(yè)是否存在違反國務院有關規(guī)定的情形，證監(jiān)會在進行相關審核時，將依據國土資源部的意見進行認定。
“實際上，2008年底證監(jiān)會暫停審查房企再融資項目時的口徑也是如此，對有關房企再融資事項征求國土資源部意見認定。如果國土資源部無意見，那么證監(jiān)會也不會阻攔其融資審核�！鄙鲜鲋槿耸客嘎叮壳�，國土資源部與發(fā)改委的放行口徑即為“涉一級土地開發(fā)項目與舊城改造、保障房項目”。
這顯然和市場常規(guī)意義理解的房企再融資有較大區(qū)別。
“自給自足”的新型城鎮(zhèn)化改革
“房企再融資開閘，一定程度是由發(fā)改委主導，并由國土資源部配合的有關鋪路新城鎮(zhèn)化建設的措施�！睋鲜鲋槿耸客嘎�，根據發(fā)改委的有關精神，僅限于允許涉一級土地開發(fā)項目與舊城改造、保障房項目的再融資放行。
“無論是一級土地開發(fā)還是舊城改造項目，這些都是積極推動新型城鎮(zhèn)化建設的重要環(huán)節(jié)�！鄙鲜鲋槿耸勘硎�。
“截至目前，我們接觸的幾個項目都是涉舊城區(qū)改造項目的發(fā)債融資，若發(fā)債主體為上市公司須報證監(jiān)會審批，如為非上市公司，則審批權在發(fā)改委�！鄙鲜霰本┠橙谈邔颖硎尽�
2012年中央經濟工作會議明確提出，“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質量”，新型城鎮(zhèn)化建設成為國內外輿論廣泛關注的焦點。
有消息稱由國家發(fā)改委牽頭，財政部、國土部、住建部等十多個部委參與編制的《全國促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要2011-2020年》有望近期出臺，該規(guī)劃將涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮(zhèn)的建設。
“發(fā)改委松綁房企再融資，主要目標是為新型城鎮(zhèn)化建設配套實施�！鄙鲜鲋槿耸刻寡�，新型城鎮(zhèn)化將強化制度變革，不再由中央撥款，而是通過權力下放激活中小城市的發(fā)展活力。
新型城鎮(zhèn)化建設將依靠搭建市場化平臺解決建設資金問題的說法，也得到了發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵的證實。
7月18日，李鐵在接受采訪時表示，新型城鎮(zhèn)化強調的是政府引導市場主導，“不像以前中央撥款給地方投資，國務院常務會強調減少審批項目，所以這種投資肯定沒有�！�
顯然，新型城鎮(zhèn)化建設將探索建立市場化投資融資平臺和運營模式。
證監(jiān)會接受材料屬誤傳
雖然有關再融資的項目僅限于一級土地開發(fā)和舊城區(qū)改造工程，開閘目的并非市場期待的解決房企資金困難，但“撕開一角”的房地產再融資政策，的確較三年多來的全面封鎖有了突破。
“房地產項目的土地開發(fā)中，存在許多灰色地帶，比如目前有企業(yè)準備向當?shù)厥≌畧笈�，將有關項目納入舊城區(qū)改造計劃，一級土地開發(fā)的具體方式，也存在多種多樣的政企合作開發(fā)方式，這些都將成為房企融資擦邊球的彈性空間�！鄙鲜霰本┠橙谈邔酉虮緢笥浾咄嘎�。
對于證監(jiān)會已接受房企再融資申報材料的說法，該券商高層坦言，應為誤傳。
“熟悉資本市場再融資規(guī)則和程序的人都知道，目前證監(jiān)會不可能接受房企再融資申請材料�！鄙鲜鋈谈邔涌隙ǖ乇硎荆白C監(jiān)會審核的上市公司再融資有明確的規(guī)定和信披義務�！�
《上市公司證券發(fā)行管理辦法》規(guī)定，上市公司申請發(fā)行證券，董事會應當首先就有關事項作出決議，董事會決議通過后，再提請股東大會就有關融資議案投票審議，通過股東大會后，才向證監(jiān)會提申請。
上市公司再融資的每次決議都必須以信披形式公告，股東大會前須發(fā)布股東會召開的相關信息，提請股東參與審議。證監(jiān)會要求的再融資申請材料中，董事會和股東大會的審議決議材料不可或缺。
目前，數(shù)百家上市房企中尚無發(fā)布再融資公開信息。
“上市公司董事會決議都沒有見到，何來最后的申報材料？”上述券商高層表示，有關信息應為誤傳，“目前的確有項目在準備報批國土資源部進行申請，而非上市公司也有將向發(fā)改委報批的再融資項目，這部分無需公開披露信息�！�
