摘要：現(xiàn)在不少企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，已經(jīng)越來(lái)越注重產(chǎn)業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開(kāi)發(fā)的有機(jī)結(jié)合。不少房企從戰(zhàn)略到產(chǎn)品層面，也開(kāi)始注重順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求，加以調(diào)整甚至轉(zhuǎn)型。
今年6月，國(guó)務(wù)院在向全國(guó)人大常委會(huì)所作的《關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告》中提出，推動(dòng)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展，要“以人口城鎮(zhèn)化為核心”，同時(shí)要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉(zhuǎn)移和人口集聚相統(tǒng)一。
就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可以看到的是，不少企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，已經(jīng)越來(lái)越注重產(chǎn)業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開(kāi)發(fā)的有機(jī)結(jié)合。不少房企從戰(zhàn)略到產(chǎn)品層面，也開(kāi)始注重順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求，加以調(diào)整甚至轉(zhuǎn)型。
8月11日，由新京報(bào)和國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心聯(lián)合主辦的“2013中國(guó)城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇”將對(duì)上述話題展開(kāi)討論。
風(fēng)尚
產(chǎn)城一體成房企關(guān)注新熱點(diǎn)
7月初，綠地集團(tuán)公布半年業(yè)績(jī)，上半年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入1425億元，同比增長(zhǎng)26%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)預(yù)銷(xiāo)售金額653億元，預(yù)銷(xiāo)售面積714萬(wàn)平米，均位居行業(yè)第二名。除了開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)的住宅以及商業(yè)項(xiàng)目，綠地集團(tuán)也在嘗試新的“造城”模式。
據(jù)介紹，綠地集團(tuán)目前已在哈爾濱、南昌、西安、呼和浩特、銀川、鄭州等地累計(jì)投建了十多個(gè)大型產(chǎn)城一體化項(xiàng)目，單體項(xiàng)目占地面積均超過(guò)5000畝，其中產(chǎn)業(yè)部分占比達(dá)40%。
在北京房山長(zhǎng)陽(yáng)新城，綠地·啟航國(guó)際項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧。多位業(yè)界人士認(rèn)為，包括辦公與住宅、酒店、公寓、會(huì)所、購(gòu)物中心在內(nèi)，啟航國(guó)際均衡配比、共同發(fā)展的“六位一體”模式，日益受到買(mǎi)房人認(rèn)可。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的大背景下，像啟航國(guó)際這種“產(chǎn)城一體化”的模式值得肯定。
除綠地集團(tuán)以外，諸如北京聯(lián)東投資集團(tuán)等企業(yè)也已經(jīng)在多個(gè)城市開(kāi)展了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)。北科建的業(yè)務(wù)范圍也覆蓋住宅地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。北大資源集團(tuán)也定位于資源整合型城市運(yùn)營(yíng)商，在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域開(kāi)發(fā)了住宅、科技園、工業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目。
在未來(lái)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的背景下，在一個(gè)新區(qū)域的全方位拓展，從一級(jí)開(kāi)發(fā)階段開(kāi)始介入，土地溢價(jià)、房產(chǎn)銷(xiāo)售、園區(qū)開(kāi)發(fā)和服務(wù)帶來(lái)的穩(wěn)健收益，都將成為一些綜合運(yùn)營(yíng)房企的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。
變化
主流房企開(kāi)始策略式轉(zhuǎn)型
6月底，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在西安表示，萬(wàn)科將從住宅產(chǎn)品供應(yīng)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變。在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，萬(wàn)科的這一姿態(tài)也是對(duì)新型城鎮(zhèn)化的順應(yīng)。
郁亮表示，萬(wàn)科要和城市同步發(fā)展。城市處于不同發(fā)展階段，就需要不同的配套服務(wù)。如有的處于住宅發(fā)展階段，有的處于開(kāi)發(fā)園區(qū)階段，有的城市有大量金融辦公、會(huì)展需求。從萬(wàn)科近年來(lái)對(duì)商業(yè)用地的投入，對(duì)新城區(qū)區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，都可以窺見(jiàn)轉(zhuǎn)型痕跡。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企的轉(zhuǎn)型并非自近年來(lái)政府推動(dòng)城鎮(zhèn)化才開(kāi)始，但推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了這一趨勢(shì)。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化是未來(lái)20年中重要的亮點(diǎn)，激發(fā)了地產(chǎn)的新方向。希望能將一些新模式全面融入主流城市復(fù)興、新型城市崛起、小城鎮(zhèn)升級(jí)的城鎮(zhèn)化發(fā)展之中。劉曉光表示，對(duì)于過(guò)去做住宅地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，一條新路就是應(yīng)該將其他產(chǎn)業(yè)的價(jià)值跟地產(chǎn)的價(jià)值嫁接在一起。
記者也注意到，包括綠地、保利、龍湖、泰禾等不同規(guī)模的房企，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)城市運(yùn)營(yíng)的理念。這從不少企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的打造上就能發(fā)現(xiàn)端倪。
產(chǎn)品
城市綜合體越發(fā)受寵
今年年初，凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥就在上海宣布，發(fā)展綜合體項(xiàng)目將成為凱德集團(tuán)未來(lái)在中國(guó)的主要策略。林明彥表示，綜合體策略是在不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及城市對(duì)商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂(lè)等需求不斷增長(zhǎng)的背景下提出的。近日，林明彥又對(duì)國(guó)內(nèi)媒體表示，城市綜合體的概念源自對(duì)土地的集約化利用。
而對(duì)土地的集約化利用，也契合著城鎮(zhèn)化下的主流觀點(diǎn)。國(guó)家發(fā)改委中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵曾對(duì)記者表示，新型城鎮(zhèn)化從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，就要促進(jìn)人口集中度，提高土地利用率。
此外，在北京市場(chǎng)看，都可以看到諸如龍湖、綠地等企業(yè)開(kāi)發(fā)了越來(lái)越多的綜合體項(xiàng)目。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池曾表示，產(chǎn)城一體化帶來(lái)居業(yè)結(jié)合的業(yè)態(tài)組合，包括住宅、辦公、商業(yè)等在內(nèi)的多業(yè)態(tài)搭配，有助于實(shí)現(xiàn)新城內(nèi)部的自循環(huán)。
除綜合體產(chǎn)品越來(lái)越受到房企青睞外，當(dāng)房地產(chǎn)隨同城市向外發(fā)展的時(shí)候，對(duì)配套設(shè)施的打造也成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)。在北京，萬(wàn)科在房山、大興以及通州等區(qū)域都開(kāi)始探索社區(qū)配套服務(wù)新模式。
碧桂園總裁莫斌日前也表示，城鎮(zhèn)化給企業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，碧桂園在城鎮(zhèn)化建設(shè)的道路上已經(jīng)先邁出了一步，就是注重樓盤(pán)的配套和服務(wù)設(shè)施，包括成熟的管理方式。
專(zhuān)家觀點(diǎn)
區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，不能割裂產(chǎn)業(yè)、城市
國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎：
產(chǎn)城一體化是針對(duì)一個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)與城市被分割而言的。產(chǎn)業(yè)與城市人為分割，沒(méi)有做到協(xié)調(diào)發(fā)展，這些現(xiàn)象很普遍。有的地方只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不適合城市人口居住、生活，例如有的高技術(shù)園區(qū)，幾平方公里內(nèi)只有企業(yè)廠房，晚上下班黑洞洞。有的地方只有城市，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)。例如通過(guò)趕農(nóng)民上樓的方式搞的城鎮(zhèn)化，只是人口集聚區(qū)，但是相應(yīng)的就業(yè)崗位沒(méi)有保障。產(chǎn)業(yè)與城市被分割，區(qū)域就實(shí)現(xiàn)不了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。
中國(guó)正在推進(jìn)城鎮(zhèn)化。這個(gè)過(guò)程中，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化，困難點(diǎn)在于人口增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間沒(méi)有找到好的協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制。關(guān)鍵點(diǎn)在于：政府要做好規(guī)劃，引導(dǎo)人口集中，同時(shí)為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造好的環(huán)境。對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展既不能不管，又不能管得太多。產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展內(nèi)在機(jī)制必須建立起來(lái)，政府強(qiáng)力推進(jìn)人口集中，或者只強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)不要人口，都會(huì)給可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)許多問(wèn)題。
