摘要：對于即將在夏季收房的購房者來說，掌握一些驗房收房的知識并利用天氣的特點查驗是十分必要的。
對于即將在夏季收房的購房者來說，掌握一些驗房收房的知識并利用天氣的特點查驗是十分必要的。只要掌握了基本的程序、帶上幾樣工具，購房者同樣可以給自己的房屋質(zhì)量把把脈，當(dāng)一回自己的“驗房師”。
夏季氣候悶熱、空氣潮濕，樓盤的交付通常不會那么集中。一方面夏季不在傳統(tǒng)的交房周期內(nèi)，另一方面房屋的質(zhì)量問題在這個季節(jié)也會較易顯現(xiàn)，因此開發(fā)商更希望避開這個時期。不過，因房屋質(zhì)量等問題引起的收房糾紛，一直是最多發(fā)的房產(chǎn)糾紛類型。對于即將在夏季收房的購房者來說，掌握一些驗房收房的知識也十分必要。只要掌握了基本的程序、帶上幾樣工具，購房者同樣可以給自己的房屋質(zhì)量好好把把脈，當(dāng)一當(dāng)自己的“驗房師”。
材料手續(xù)先弄清
一般來說，現(xiàn)場收房時開發(fā)商要出具“三大證明”的原件(而非復(fù)印件)，由此來讓購房者判斷其項目是否符合交付條件。
一是《建筑工程竣工備案表》。為規(guī)范工程竣工驗收備案管理工作，建設(shè)部制定了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》，它通常包括：工程的基本情況;勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見;工程竣工驗收報告等文件在內(nèi)的竣工驗收備案文件清單等�！犊⒐を炇諅浒副怼肥悄壳笆辗凯h(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。
二是通常說的“兩書”，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
三是開發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對住房面積的實測數(shù)據(jù)和公攤面積報告，以及預(yù)售合同約定的其他交付條件。購房者應(yīng)注意比對其各項數(shù)據(jù)是否與購房合同中的約定有出入。
而在流程方面，購房者則一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房時發(fā)現(xiàn)問題，要書面呈送給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。同時，在購房者已經(jīng)支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件交付符合合同約定的房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題的，開發(fā)商應(yīng)限期維修。
巧借天氣查“頑疾”
那么既然是在夏季收房，購房者在驗收房屋的具體過程中，就可以先巧妙利用天氣的特點來進(jìn)行幾大重要問題的排查。
比如最常見的滲水問題，平常情況下需要非常仔細(xì)地查看才能發(fā)現(xiàn)，但在經(jīng)常下暴雨的夏天，購房者則很容易就能找到問題所在。因此，在大雨持續(xù)一段時間之后去驗房就可以有效地排查出各處墻面、屋頂、陽臺門等位置的滲水、漏水問題，毛坯房多注意看墻壁和門窗，精裝房則還要關(guān)心地板和櫥柜。同時，風(fēng)向風(fēng)力也是購房者需要額外考慮的一個問題，這對房屋不同朝向的防水問題也有相應(yīng)的影響，可細(xì)心進(jìn)行比對。
進(jìn)一步的，購房者在大風(fēng)大雨的天氣還可以清楚地考察整個小區(qū)的情況，包括室外排水是否通暢、地下車庫是否會漏雨甚至積水等等。另外，還可以及時發(fā)現(xiàn)底層的返水及返潮現(xiàn)象。門、密閉情況也要仔細(xì)檢查。否則會影響冬天的保暖效果。
再有，夏季氣溫升高，墻壁的裂縫空鼓等質(zhì)量問題也會無處藏身。根據(jù)熱脹冷縮的原理，由于溫度所引起的裂縫問題會比平時要明顯得多，購房者往往一眼就能看出來。這些問題都應(yīng)及時向開發(fā)商反映并解決，避免日后的麻煩。
各項內(nèi)容詳核對
繼而，購房者就可以對自己的房屋進(jìn)行更為詳細(xì)的綜合驗收。除了上述的幾項重點問題之外，通常還可以有分為“看外部”、“查內(nèi)部”、“測相鄰”三大步驟：先觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道;再檢查門墻面、地面、墻面、防水存水、強(qiáng)弱電、排煙、排氣;最后進(jìn)行閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)、樓上樓下的防水等問題的查驗。歸結(jié)來看，這一過程要做的就是查看交房標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn)對每項內(nèi)容進(jìn)行核對：
1.房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
2.買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。
3.水電煤供應(yīng)情況和能否正常使用，如水龍頭的水壓、排水速度。
4.借助萬用表測量各處電路好壞，可關(guān)閉分閘以檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。而衛(wèi)生間或廚房的電路連接錯誤較易出現(xiàn)，切勿留下隱患。
5.墻體是否平滑筆直、地面是否水平�？衫弥苯浅呋蛉浅哌M(jìn)行檢測。
另外，對于層高、通風(fēng)管道、插座開關(guān)、窗等細(xì)節(jié)也都可以一一關(guān)注。而值得注意的是，收房前購房者還要看看開發(fā)商在宣傳資料上的承諾有沒有兌現(xiàn)，包括綠化、停車位等一系列問題，減少日后出現(xiàn)糾紛的可能性。
稅費(fèi)收取問明白
最后，對于驗房收房環(huán)節(jié)可能需要支付的各類稅費(fèi)，購房者也要做到心中有數(shù)。對于不太了解的收費(fèi)項目要問明白，避免交了冤枉錢。
契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅，只能在過戶時交納，除稅務(wù)機(jī)關(guān)外任何單位無權(quán)代收。而業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。另外，業(yè)主也完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)。
公共維修基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率相當(dāng)于房屋成交價的2%。任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金，該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。
面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。
一年內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金收取則并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點公布。
