摘要：如果標(biāo)志性建筑的“海拔”，可以算作城市高度的話，那么，誰能代表青島目前的城市高度呢？在很多人看來，摩天大樓可以看成“城市的LOGO”，也標(biāo)志著一座城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市榮耀。隨著城市化水平的不斷提高，人口密度的增大，市內(nèi)土地資源也日趨緊張，同國內(nèi)許多大中城市一樣，青島的高樓開始向“天空要空間”。
如果標(biāo)志性建筑的“海拔”，可以算作城市高度的話，那么，誰能代表青島目前的城市高度呢？在很多人看來，摩天大樓可以看成“城市的LOGO”，也標(biāo)志著一座城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市榮耀。隨著城市化水平的不斷提高，人口密度的增大，市內(nèi)土地資源也日趨緊張，同國內(nèi)許多大中城市一樣，青島的高樓開始向“天空要空間”。
站在前海任意一點(diǎn)，除了飽覽壯闊美麗的海景，還能欣賞一座座巍峨的摩天大廈。目前，超30層甚至50層的商住綜合項目，正在市中心沿海一線呈現(xiàn)集中爆發(fā)趨勢。當(dāng)然，我們也應(yīng)清醒地看到，在“扶搖直上”不斷刷新高度的同時，也帶來了望塵莫及的高價格與儲備充足的高存量……
作為國內(nèi)最早的沿海開放城市之一，青島由一個寂靜的小漁村到如今高樓林立的國際化大都市，其迅猛的發(fā)展在沿海一線的高層建筑上可窺見一斑。
據(jù)記者觀察，在眾多建筑快速長高的同時，一定程度上沿海高樓也產(chǎn)生了“三高”現(xiàn)象：新高度，高層建筑日漸刷新的新高度完善了城市功能，提高了城市品位，同時展示了青島城市新形象，但也引起了市民希望嚴(yán)控沿海高層、預(yù)留觀海通廊的爭議；高存量，雖然有助于購房者便于選擇，但過多的囤積會占壓資金，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來金融風(fēng)險；高價格，在土地資源相對稀缺的市中心沿海一線，動輒每平方米就高達(dá)三五萬元。
記者探訪：圍觀東部沿海高層建筑群
在寸土寸金的前海一線香港路和東海路一帶，高層建筑無疑是最吸引眼球和令人驚嘆的主角。記者在香港中路周邊看到，已拆除的海天大酒店西側(cè)是剛剛建好的萬麗海景，往東是萬邦中心、海逸天成、東海路9號、華潤中心、中鐵·青島中心等高層，再往東還有財富中心、魯商中心……一時間，一批代表青島“新高度”的地標(biāo)式建筑，一座座在售海邊高層圍起的“天際線”，儼然成為當(dāng)下和未來房地產(chǎn)市場的“主角”。
如果用一個字來形容當(dāng)前海邊在售高層建筑的存量，那也是“高”。記者在采訪中了解到，受全國經(jīng)濟(jì)形勢的影響和對未來經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂，能提供租售整層或者大面積寫字樓的企業(yè)越來越少，而單套出租又擔(dān)心會影響物業(yè)品質(zhì)。因此對這樣的樓盤項目而言，很容易出現(xiàn)租售遇冷。研究機(jī)構(gòu)曾表明，二季度青島甲級辦公樓市場需求較上季度有所回升，但業(yè)主對租賃市場的信心有所下降。高端住宅市場去化速度緩慢，開發(fā)商推盤策略趨于謹(jǐn)慎，成交均價與上月基本持平。
目前，沿海一線高層商住項目在交通、商務(wù)氛圍和商業(yè)配套等方面具有較高的市場認(rèn)知度和競爭優(yōu)勢，但高昂的價格和在售項目的增多也加劇了競爭。
高樓體·“摩天時代”向天空要高度
33層的華仁國際大廈樓高160.00米，39層的頤中皇冠假日酒店樓高188.90米，49層的百盛商業(yè)大廈樓高213米，42層的遠(yuǎn)雄國際廣場樓高223米……自上世紀(jì)90年代末起，隨著一棟棟高樓的建成，青島的“第一高度”也屢次被刷新，百米摩天大樓的數(shù)量不斷被改寫，“青島高度”也迅速從100多米“長”到200多米、甚至300多米。
2011年7月份，香港中路8號，致力于打造青島一座城市綜合體的“中鐵·青島中心”封頂，刷新了2010年底剛剛投入使用的其西側(cè)的海航萬邦中心的 “青島第一高樓”紀(jì)錄，一度成為青島的最高樓。而很快，經(jīng)過4年的緊張施工，2013年6月封頂?shù)呢敻恢行墓こ�，�?41.85米的高度成為“新高”。
島城樓市“超高時代”的樓高比拼并不因此停歇，高端樓盤競相比拼，一山還比一山高。記者了解到，被稱為“市南前海一線最后一塊空地”的重量級鉆石地塊——原香港西路南、東海二路東地塊，在被綠城拿下后致力于打造青島高端樓盤——深藍(lán)中心。據(jù)悉，深藍(lán)中心項目超高層綜合塔樓的高度約為300多米左右。另外，青島新海天項目的方案主樓也高達(dá)333.8米，而將于今年底開工建設(shè)的東海西路世奧大廈其主樓將以339米的高度，成為“北方第一高樓”。
高價格·“地王”難圓常人海景夢想
對尋常老百姓來說，“地王”著實是個既遙遠(yuǎn)又熟悉的字眼。青島的“地王”多出現(xiàn)在沿海香港路和東海路一帶，無可取代的地理環(huán)境為其鍍上了一層 “金邊兒”，昂貴的地價則意味著建成后的價格非普通人所能承受。記者走訪沿海一線“鉆石級”地王，這些地塊的成交單價全部超過萬元，大多位于前海一線，有的早已建成高端住宅交付使用，定價高達(dá)5萬元/平方米；而有的地塊在拍賣后多年，至今仍在進(jìn)行地基施工。
據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，市南區(qū)東海西路的海逸天成，參考價為5萬元左右；香港中路的財富中心，參考價51110元/平方米；海航萬邦中心參考價最高達(dá)6萬/平方米，青島華潤中心參考價3.5萬至5萬元；中鐵·青島中心參考價3.5萬起；萬麗海景 （青島世紀(jì)名人廣場），參考價也最高達(dá)6萬元……均價都在每平方米四五萬元以上的價格，必然令普通人難圓海景夢。
對于開發(fā)商來說，雖然開發(fā)超高層建筑成本更高、難度更大，但這是企業(yè)品質(zhì)和技術(shù)成熟的體現(xiàn)，所以實力房企紛紛規(guī)劃超高層建筑項目。如高度將達(dá)159.1米的海逸天成主要工程包括公寓、公寓式酒店及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施等多業(yè)態(tài)都市綜合體，景觀和視線俱佳，交通條件和地理位置優(yōu)越，具有明確的城市標(biāo)識性。
高存量·為�！叭セ俣取狈�(wěn)中求量
目前，在市南區(qū)沿海一線的新房市場上，由于成交量的不溫不火，可以觀察到價格變化相對平穩(wěn)，同時存量也比較高。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，海航萬邦中心目前可售套數(shù)98套，總套數(shù)132套，自開盤以來才售出34套。據(jù)調(diào)查，本季度青島全市高端住宅市場成交量為1292套，環(huán)比下降6.3%。分析認(rèn)為，受到6月底銀行系統(tǒng)流動性緊張的影響，首套房貸款利率普遍提高，而二套房貸款不僅額度收緊，貸款審批也更為嚴(yán)格。因此在此經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，存量“長膘”，銷售量趕不上供應(yīng)量的問題在不少沿海高層建筑上存在。
“一是開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏變快了，許多有實力的開發(fā)商，項目的運(yùn)作時間變短，采取快速銷售的策略，一次性推盤的數(shù)量比較大�！睒I(yè)內(nèi)專家告訴記者，另一方面也與限購限貸有關(guān)，部分樓盤或因定位不佳、時機(jī)不對，或因定價過高，造成銷售不暢和積壓房源現(xiàn)象。
不過并非所有高層建筑都面臨高存量的危機(jī)。記者采訪發(fā)現(xiàn)，中鐵·青島中心的預(yù)售表現(xiàn)相對活躍，一方面得益于集住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)和五星級酒店為一體的城市綜合體，整體配套完善；另一方面也得益于自用買家的需求，因此該物業(yè)交付時將不會對市場空置率造成較大壓力。青島華潤中心項目自去年6月開盤以來，也取得了很好的銷售成績。一期3#、4#、5#三棟272戶在半年的時間里只剩47套，去化率近83%。
