摘要：前日，耶魯大學(xué)金融學(xué)教授羅伯特·席勒摘得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎，對于中國房地產(chǎn)市場，其2009年開始便警告中國房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。但在其預(yù)警至今的四年中，全國商品住宅平均銷售價格至少漲了三成以上。
席勒
多位專家表示，中國的房地產(chǎn)市場并不健全，因此難以照搬美國的情況。有分析稱中國樓市不存在整體性泡沫，部分城市房價收入比虛高或源于居民收入嚴(yán)重低估。
席勒看空中國樓市的理由
1.房價收入比太高：在深圳、上海等大城市，房價收入比達(dá)到36倍，“這令人擔(dān)憂”。
2.房產(chǎn)租售比偏低：美國的房地產(chǎn)出租回報(bào)率一直保持在5%~6%之間。而中國的平均回報(bào)率僅在2%~3%之間。
席勒是行為金融學(xué)領(lǐng)域的奠基人之一，也是著名的標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒房價指數(shù)的創(chuàng)設(shè)者之一。凱斯-席勒指數(shù)是反映美國房屋價格的多重指數(shù)。
作為長期研究房價指數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，席勒從2009年便對中國的房地產(chǎn)發(fā)出了預(yù)警。2009年，其曾經(jīng)在深圳表示，在深圳、上海等大城市，房價收入比達(dá)到36倍，“這令人擔(dān)憂”。
在2009年年底，他坦言，肯定不會在中國購置房產(chǎn)：“在北京除了房地產(chǎn)市場，其他的領(lǐng)域都可以投資�！�
為何價格高企，中國的購房者依然瘋狂？他分析稱，(購房者)“預(yù)期房價還會上升。人是有投機(jī)心理的，他覺得以后房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。”
而在2011年的達(dá)沃斯論壇上，席勒直言中國房地產(chǎn)存在泡沫。其表示：“中國房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊�！�
而在2009年至今的四年時間里，中國房價繼續(xù)突飛猛進(jìn)，數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅平均銷售價格比起2009年至少已經(jīng)出現(xiàn)了30%以上的漲幅。
而中國的房產(chǎn)租售比偏低也是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的“明證”。他在自己的《非理性繁榮》中提到，人們更愿意買房而不是租房的一個重要原因是，租房合約在執(zhí)行過程中可能遭遇道德風(fēng)險(xiǎn)：沒有足夠的激勵因素促使租房者像房主一樣愛護(hù)屋內(nèi)的財(cái)物。道德風(fēng)險(xiǎn)問題導(dǎo)致的結(jié)果就是更高的房租。
在存款利率長期保持2%的同時，美國的房地產(chǎn)出租回報(bào)率一直保持在5%~6%之間。而在中國，出租回報(bào)率逐年走低，平均回報(bào)率僅在2%~3%之間。
“我認(rèn)為道德風(fēng)險(xiǎn)可能是個小因素�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭判斷稱，中國的租賃市場并不健全，而居民的生活方式也和國外不一樣，更喜歡購買住房而不是租房，因此造成市場上購買房產(chǎn)的需求大，租房的需求較小，導(dǎo)致租售比偏低。這并不能說明中國房產(chǎn)存在普遍泡沫。
席勒觀點(diǎn)PK
房價收入比是否畸形高漲？
中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征：應(yīng)提高居民收入水平追趕房價漲幅
“首先中國的房價不可能無限制地上漲。其次，房價也可以不用跌，而是通過大幅提高居民的收入水平來追趕房價漲幅。這方面要考驗(yàn)我國政府提高居民收入水平的政策力度和決心�！�
易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭：房價收入比虛高源于居民收入嚴(yán)重低估
美國的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)不能夠照搬到中國。美國的房地產(chǎn)發(fā)展程度遠(yuǎn)比中國成熟，相對而言，中國至少比美國滯后30年左右�！拔艺J(rèn)為席勒對中國國情和經(jīng)濟(jì)社會情況不是很了解�！�
楊紅旭表示，中國的房價不能單純用房價收入比等數(shù)據(jù)去簡單套用，因中國的收入結(jié)構(gòu)不一樣，許多居民收入難以被統(tǒng)計(jì)入正常的收入之中�！氨热绫本┥虾５臉鞘�，看起來房價很高，但由于附加的資源優(yōu)質(zhì)，不少都是外來的購買力在支撐，外地的收入并未計(jì)入本地的房價收入比，而許多本地人此前的老公房等資產(chǎn)均沒有統(tǒng)計(jì)在收入之中�！�
中國房地產(chǎn)是否存大規(guī)模泡沫？
楊紅旭：中國的樓市依然處于白銀十年，個別地區(qū)有泡沫，但是整個中國很難有泡沫
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科：中國僅存局部房地產(chǎn)泡沫
“我覺得席勒不一定了解中國的情況，因此他對于中國的判斷并不準(zhǔn)確�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科表示，中國城市的發(fā)展情況差距非常大，因此并不存在全局性的泡沫，而只存在局部的泡沫�！爸袊囊痪�城市和部分三線城市泡沫比較顯著，而二線城市比較健康�！�
馮科認(rèn)為席勒對于中國房地產(chǎn)泡沫的判斷并不代表中國房地產(chǎn)就要崩盤。
瑞穗證券公司董事總經(jīng)理沈建光：房價危險(xiǎn)泡沫破滅后果嚴(yán)重
“中國當(dāng)前的房價狀態(tài)是十分危險(xiǎn)的，它正以平均每年20%的速度上漲。這正對CPI的低位穩(wěn)定造成很大的壓力。但是如果房價受到大幅挫折，這對實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融體系和整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長也同樣構(gòu)成了很大的威脅。最好的辦法是，維持現(xiàn)狀，通過慢慢提高居民收入水平追趕房價，從而達(dá)到社會和經(jīng)濟(jì)的平衡�！�
