摘要：被稱為“魔都第一爛尾樓”的成城購物廣場停工十年后蹊蹺變身。10月29日，新華傳媒旗下上海新華成城資產(chǎn)管理有限公司以26億元底價競得上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)地塊，折合樓面價9252元每平方米。
上海第一爛尾樓
被稱為“魔都第一爛尾樓”的成城購物廣場停工十年后蹊蹺變身。2010年10月，上海解放日報報業(yè)集團旗下上市公司新華傳媒向成城購物廣場項目公司提供“財務(wù)資助”人民幣13.2億元，從而間接取得了項目經(jīng)營權(quán)和控制權(quán)。
上述地塊為上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)龍柏社區(qū)S110201、S110202單元15-01地塊，據(jù)出讓文件，地塊東至金匯路，南至吳中路，西至虹井路，北至先鋒街，出讓面積6.72萬平方米，容積率4.18，規(guī)劃為商業(yè)用地。
這樁看似普通的國有土地交易背后卻暗藏玄機。該地塊并非凈地，其現(xiàn)狀是號稱“上海第一爛尾樓”的成城購物廣場，原名虹橋商貿(mào)城，總建筑面積40萬平方米，2000年由上海港虹實業(yè)發(fā)展有限公司投資建造，計劃建造成“亞洲最大的購物中心”。后由于資金鏈斷裂，該項目于2003年4月意外停工導(dǎo)致爛尾。隨后，項目又經(jīng)過了數(shù)次轉(zhuǎn)手，其間也有數(shù)次傳出復(fù)工消息，但近日記者走訪該項目時，發(fā)現(xiàn)至今仍未見有復(fù)工跡象。
記者了解到，成城購物廣場之所以至今仍保持著“上海第一”的稱號，除了資金問題以外，更重要的是其項目用地性質(zhì)原為倉儲和綠地，并非商業(yè)用地，多個投資方因土地性質(zhì)問題無法貸款融資，導(dǎo)致后續(xù)資金不足，以致于工程爛尾達十年。
2010年10月，上海解放日報報業(yè)集團旗下上市公司新華傳媒向成城購物廣場項目公司提供“財務(wù)資助”人民幣13.2億元，從而間接取得了項目經(jīng)營權(quán)和控制權(quán)。新華傳媒當(dāng)時表示，將積極幫助項目公司向政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)，完成土地性質(zhì)變更，變?yōu)?0年所有權(quán)的商業(yè)用地。經(jīng)過兩年的努力，今年10月22日，上述地塊公開進入招拍掛程序，并被新華傳媒以26億元拿下。
“成城項目土地變性的整個過程，帶有明顯的定向出讓色彩。”滬上一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，上述地塊位于上海大虹橋板塊，出讓價格遠遠低于同地段商業(yè)用地均價，且是由政府劃撥的村集體土地，變性為商業(yè)用地，接著又未經(jīng)過充分市場競爭直接出讓給原主人，使其坐擁爛尾多年產(chǎn)生的土地升值利潤。
倉儲地變商業(yè)
多年來，成城購物廣場的多個股東最頭疼的問題，莫過于土地性質(zhì)“名不正言不順”，使得這座體量龐大的爛尾樓被上海市民詬病為“大虹橋的心病”。
記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，1998年4月，上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)下屬村集體企業(yè)上海虹西實業(yè)有限公司（下稱“虹西公司”），因延安西路高架工程拆遷獲得位于吳中路、虹井路口面積為82695平方米的劃撥企業(yè)安置用地。其后，虹西公司與新加坡的投資商亞太實業(yè)集團有限公司（下稱“亞太公司”）合作，其中虹西公司提供土地使用權(quán)、亞太公司提供資金，雙方以合資公司上海港虹實業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“港虹公司”）的名義開發(fā)建設(shè)上海虹橋商貿(mào)城。
由于虹西公司作為合作條件所提供的該土地使用權(quán)系以劃撥方式取得，其進行商業(yè)項目開發(fā)的合作方式是租賃村集體土地，而不是依法辦理國有土地有償使用出讓手續(xù)。2003年，閔行區(qū)相關(guān)部門先后將該項目的立項、建設(shè)工程名稱和性質(zhì)全部變更為“新建倉儲項目”。因此，在此次土地變性前，成城購物廣場的編號為：滬房地閔字（2003）第078108號的上海市房地產(chǎn)權(quán)證上，土地所有權(quán)人為虹西公司，使用權(quán)來源為“劃撥”，用途為“綠化、倉儲”。
號稱“亞洲最大購物樂園”的項目是一個無銀行融資能力的倉儲項目，這讓此后接手的新華傳媒等股東感到憂慮。在2010年取得項目控制權(quán)后，新華傳媒發(fā)布公告稱，擬將成城購物中心打造成特大型文化生活中心，預(yù)計建設(shè)期約15個月。但成城項目“在土地性質(zhì)等方面尚存一些歷史遺留問題”，且存在一定的現(xiàn)金流等財務(wù)風(fēng)險。經(jīng)初步測算，項目總投資約26.2億元人民幣。此后，新華傳媒方面加緊推進項目調(diào)整，希望能盡快完成土地性質(zhì)變更，并通過收儲成為其土地權(quán)利人。
2012年，新華傳媒公告稱：由項目公司和該地塊原土地權(quán)利人共同配合政府相關(guān)部門，完成土地收儲。公司將以管理公司為主體，通過法定程序以出讓方式獲取成城公司開發(fā)的成城項目國有建設(shè)用地。一年后，完成土地收儲，公司競拍得地。
“新華傳媒對土地變性的做法早有計劃，這次土地招拍掛只是走個流程。”一位熟悉新華傳媒的知情人士向記者指出，閔行區(qū)相關(guān)部門把土地收回后再掛牌，并在出讓文件中規(guī)定，參與競拍需繳納競買保證金13億元，保證金比例達到50%，且受讓人需承諾開發(fā)投資總額不低于33億元。而掛牌僅7天后，新華傳媒為此成立的上海新華成城資產(chǎn)管理公司就以26億元拿下地塊。
十年股權(quán)騰挪
作為上海灘最大的爛尾樓，成城購物廣場十年來，一直是“無土地所有權(quán)，無正規(guī)施工手續(xù)”的違規(guī)項目，甚至經(jīng)歷了多次不平凡的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
成城購物廣場自2003年爛尾后，一直沒有下文，直到2006年，當(dāng)時債務(wù)累累的項目公司上海港虹實業(yè)發(fā)展有限公司的全部股權(quán)被上海市第一中院人民法院拍賣，這場拍賣被業(yè)內(nèi)稱為“成城購物廣場拍賣門”。
據(jù)此前的媒體報道，在此次股權(quán)拍賣前，亞太公司對港虹公司全額投入的實到注冊資本為1789萬美元，而評估機構(gòu)——上海遠東社科資產(chǎn)評估有限公司出具的評估報告中，亞太公司對港虹公司的股權(quán)評估價值卻僅為人民幣410萬元。該評估報告對應(yīng)計入港虹公司凈資產(chǎn)的在建工程和長期待攤費用等均不予計入，導(dǎo)致經(jīng)評估調(diào)整后的凈資產(chǎn)增值率達到-97.23%。2006年11月21日，因港虹公司提出異議，后第一次拍賣被迫取消。
2007年8月，上海市第一中級人民法院進行第二次拍賣后，“著名資本投機家”成清波以香港勝南實業(yè)有限公司（下稱“勝南實業(yè)”）的名義，用人民幣330萬元的超低價，將港虹公司及其虹橋商貿(mào)城項目的全部股權(quán)收入囊中。新的投資方香港勝南實業(yè)有限公司和虹西公司聯(lián)手成立了上海成城購物廣場實業(yè)發(fā)展有限公司，作為該購物中心項目的開發(fā)主體。
然而，由于項目公司背負(fù)數(shù)億元債務(wù)、其他應(yīng)付款，和一大堆排隊等候法院執(zhí)行的債權(quán)人，勝南實業(yè)接手后不到一年工程再度爛尾。
2010年10月22日，新華傳媒公告稱，公司已經(jīng)與上海新華發(fā)行集團投資管理有限公司簽署《成城廣場項目收購協(xié)議書》，將按照收購協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)向上海成城購物廣場實業(yè)發(fā)展有限公司提供“財務(wù)資助”人民幣13.2億元（款項將專項用于清償上海成城既有債務(wù)），而作為對價，新華傳媒有權(quán)通過所屬香港全資子公司嘉時國際有限公司以1港元價格直接受讓新華投資在勝南公司中的70%股權(quán)及權(quán)益，從而間接實現(xiàn)公司對成城購物廣場項目經(jīng)營權(quán)的受讓。此前，新華傳媒曾對成城購物廣場做過一次估值，項目總價值已達到了28億元。
為引入合作方共同分擔(dān)壓力，2011年4月，以運作紅星美凱龍家居Mall出名的紅星集團，以第三方投資者身份斥資5.7億元進駐成城購物廣場。在一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團將分別持有管理公司40%、15%、45%的股權(quán)。
傳媒大鱷地產(chǎn)局
記者注意到，在此次土地變性前，三大股東已間接從政府方面獲得5.5億元的賠償費，從而抵消了部分拿地成本。
10月30日，新華傳媒發(fā)布《關(guān)于成城項目重大事項進展情況的公告》，其中指出，在上述地塊的土地收儲中，閔行區(qū)政府土地儲備中心向上海成城購物廣場實業(yè)發(fā)展有限公司支付建筑物包干補償款45980萬元，經(jīng)營權(quán)中止損失一次性補償款1億元。
至此，成城購物廣場項目就從彼時的違規(guī)建筑搖身一變，成為傳媒大鱷旗下的文化地產(chǎn)項目。盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民指出，此次重拍中將有多方受益，一方面重拍可幫助項目公司擺脫舊債，清空不良資產(chǎn)，為項目掃除開發(fā)障礙走出重要的一步；另一方面，多年來土地升值已產(chǎn)生巨額利潤，通過此次拍賣給土地重新定價以便后期出讓。
事實上，新華傳媒代表的大股東徹底拿下成城項目，被上海業(yè)內(nèi)解讀為“上海報業(yè)集團成立后第一個大動作”。10月28日，經(jīng)上海市委批準(zhǔn)，由解放日報報業(yè)集團和文匯新民聯(lián)合報業(yè)集團整合重組的上海報業(yè)集團正式成立，成為中國最大的報業(yè)集團之一。作為該集團旗下唯一的上市平臺，新華傳媒此次低價拿地?zé)o疑為集團注入了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
該報業(yè)集團內(nèi)部人士向記者表示，重組后的報業(yè)集團將把地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主業(yè)之一，大力加碼文化地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最有可能向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)方向發(fā)展。按照規(guī)劃，成城購物廣場將打造成上海的文化地標(biāo)——一座集文化、商業(yè)、游藝、演藝為一體的商業(yè)文化M。
新華傳媒董秘王左國也透露，文化空間轉(zhuǎn)型一直是公司堅持的方向，公司旗下包括成城購物廣場在內(nèi)的大體量文化地產(chǎn)項目，目前仍處于初期階段。此外，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團三方將優(yōu)先考慮繼續(xù)以合資公司為平臺，積極、持續(xù)對外拓展在大型商業(yè)文化綜合體經(jīng)營領(lǐng)域的項目運作以及開發(fā)經(jīng)營，爭取在3~5年的時間內(nèi)另行拓展2~3個類似項目的開發(fā)運作及管理經(jīng)營。
“無論成城項目最終是否做成文化綜合體，都完成了這個地產(chǎn)局的第一步�！比�(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍指出，“商業(yè)文化綜合體”本就是一個概念，傳媒集團以文化地產(chǎn)為由拿地和建設(shè)都會享受政策優(yōu)惠，所以未來成城項目是否成功已經(jīng)不重要，重要的是它已經(jīng)徹底脫胎換骨。
