摘要：“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，使二手房交易成本大大提高。購(gòu)房者和二手房業(yè)主對(duì)20%的個(gè)稅表示忌憚。網(wǎng)上曝出各種避稅攻略：陰陽(yáng)合同、司法判決避稅或?qū)⒃黾�；最“損”且號(hào)稱最簡(jiǎn)便有效的一招，則是通過離婚、結(jié)婚來實(shí)現(xiàn)。
“個(gè)稅要繳20%，這房子哪能買啊……”昨日上午11點(diǎn)，河西奧體中心西大門附近，成千上百位年輕女孩正聚集在門口，進(jìn)行一場(chǎng)韓國(guó)歌星演唱會(huì)的紀(jì)念品交易。在喧鬧的音樂和嬉鬧聲中，門口的保安和大巴司機(jī)在閑聊，話題就是剛剛出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則。
二手房個(gè)稅按照轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征的規(guī)定，一夜之間成為了南京街頭巷尾熱議的話題，網(wǎng)上的各種相關(guān)言論更是以億萬(wàn)計(jì)。盡管新的二手房個(gè)稅政策何時(shí)實(shí)施、如何執(zhí)行等都沒有落地明確，但南京大批二手房業(yè)主和購(gòu)房者已在迅速行動(dòng)，網(wǎng)上更是有人曬出了各種避稅的辦法。
[市場(chǎng)反應(yīng)]
二手房買賣加緊過戶
“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，使二手房交易成本大大提高。從前天晚間到昨日，記者接到了各種咨詢的電話，多位購(gòu)房者和二手房業(yè)主對(duì)20%的個(gè)稅表示忌憚。昨日上午9點(diǎn)左右，記者在華僑路產(chǎn)權(quán)交易中心二樓看到，前來等待辦理過戶手續(xù)的市民排成了長(zhǎng)龍。不過，不少排隊(duì)過戶的市民都表示，他們還不知道個(gè)稅增加的事情，一早過來送件過戶，是幾天前就已經(jīng)約好的事情。產(chǎn)權(quán)交易中心的工作人員表示，最近一段時(shí)間以來，交易過戶的送件數(shù)量每天都有兩三百件，昨日過戶送件數(shù)量并沒有明顯增加，新政對(duì)市場(chǎng)的影響還需要一兩天的作用時(shí)間。
“我接了一上午的電話，還有兩個(gè)客戶約了明天送件過戶�！蔽覑畚壹业囊晃唤�(jīng)紀(jì)人表示，“國(guó)五條”細(xì)則的影響力已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，一批二手房業(yè)主都在咨詢個(gè)人所得稅的事情，對(duì)新政表示了擔(dān)憂。另外，在他手上有一套位于莫愁路的二手房，買賣雙方已經(jīng)談了幾次，業(yè)主對(duì)于現(xiàn)在的價(jià)格依然不滿意。昨日，這位業(yè)主主動(dòng)給他打來電話，希望能盡快過戶。
“我已經(jīng)交了10萬(wàn)元的定金，個(gè)稅怎么辦?”一位二手房購(gòu)房者向記者表示，前不久他剛剛交了10萬(wàn)元的定金，購(gòu)買一套二手房，約定是業(yè)主凈得價(jià)，其中1%的個(gè)稅由買方承擔(dān)�，F(xiàn)在，“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，1%的個(gè)稅將提高到差額部分的20%，一下子就要多出十幾萬(wàn)元。該購(gòu)房者表示，他思考再三，覺得最穩(wěn)妥的辦法就是盡快過戶。
購(gòu)房者擔(dān)心新房房?jī)r(jià)還會(huì)上漲
“我的室友本來要來，最后還是賴在床上沒過來，因?yàn)槌鲂抡恕！弊蛉罩形�，在某看房團(tuán)活動(dòng)中，一位年輕的購(gòu)房者表示，早上看到新政出臺(tái)消息，她的室友就放棄了看房的打算。
記者跟隨河西看房線路的幾輛大巴，前往海峽城、和府奧園等項(xiàng)目看房，多位購(gòu)房者向記者表示，盡管有新政策出臺(tái)，但他們?nèi)匀粨?dān)心房?jī)r(jià)還要漲;另外有一部分購(gòu)房者表示，無(wú)論新政策導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲還是跌，他們都要買房，因此還是趕過來參加看房團(tuán)的活動(dòng)。
昨日，金地明悅、東郊小鎮(zhèn)兩家樓盤推出了新房源。金地明悅此次開盤推出了300余套新房源，銷售價(jià)格達(dá)到了10500元/平方米，和此前相比上漲了600元/平方米左右。不過，開盤吸引了近百組購(gòu)房者，一上午賣掉了60余套房源。購(gòu)房者表示，新政針對(duì)的是二手房，對(duì)新房影響不大，他們擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。
[避稅損招]
陰陽(yáng)合同、司法判決避稅或?qū)⒃黾?/STRONG>
“20%的稅太重了，這下還不是滿城都是啊!”針對(duì)二手房20%的計(jì)征個(gè)稅，有網(wǎng)友表示陰陽(yáng)合同將成為接下來二手房過戶的“標(biāo)準(zhǔn)合同”。所謂的陰陽(yáng)合同，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是為了規(guī)避個(gè)稅的虛假成交價(jià)格。以一套原價(jià)100萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格200萬(wàn)元的二手房為例，如果按照新政計(jì)征20%的個(gè)稅，那么需要繳納20萬(wàn)元的個(gè)稅;如果通過簽署陰陽(yáng)合同，將成交價(jià)格填寫成100萬(wàn)元，那么該二手房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的個(gè)稅。不過，從目前南京個(gè)稅實(shí)際征繳情況來看，稅務(wù)部門會(huì)對(duì)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格成交的二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，交易雙方必須按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行稅費(fèi)征繳。因此，陰陽(yáng)合同規(guī)避個(gè)稅的幅度有限。
偽造欠債事實(shí)，通過司法判決過戶
“陰陽(yáng)合同?弱爆了!”南京一業(yè)內(nèi)人士在微博上表示，陰陽(yáng)合同避稅的成功率并不能百分之百得到保證，最簡(jiǎn)單有效的辦法可以通過申請(qǐng)司法判決，直接把二手房判罰給購(gòu)買方，節(jié)省的稅費(fèi)更多。該人士表示，二手房買賣雙方可以偽造欠款事實(shí)，由買方向法院申請(qǐng)司法判決，要求賣方還錢。賣方則表示愿意以房代償，最終由法院將二手房判罰給買方。不過，這樣的避稅辦法需要經(jīng)得住司法部門的調(diào)查考驗(yàn)，否則將會(huì)構(gòu)成違法行為。我愛我家市場(chǎng)總監(jiān)胡涓娟表示，這樣的避稅行為不可取，需要冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。
最“損”避稅辦法過戶只要幾百元
除了陰陽(yáng)合同、司法判決之外，根據(jù)目前的“國(guó)五條”細(xì)則規(guī)定，以公司名義售賣二手房并無(wú)征繳20%所得的規(guī)定，一些二手房可以通過這一途徑進(jìn)行避稅。不過，以公司名義售房牽涉到的問題頗多，普通購(gòu)房者極其容易陷入其中，從而導(dǎo)致利益受損。
在網(wǎng)友列舉的各種避稅辦法中，最“損”且號(hào)稱最簡(jiǎn)便有效的一招，則是通過離婚、結(jié)婚來實(shí)現(xiàn)。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚;第二步，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性;第三步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來，二手房過戶的總費(fèi)用只需要結(jié)婚、離婚費(fèi)用，加上房產(chǎn)證更名的費(fèi)用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶。這樣的避稅辦法，可以節(jié)省幾萬(wàn)乃至幾十萬(wàn)元的過戶費(fèi)用。
“現(xiàn)在執(zhí)行細(xì)則還沒有出來，大家都只是在猜測(cè)，避稅辦法風(fēng)險(xiǎn)都很大。”南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示。
個(gè)稅計(jì)征等諸多細(xì)節(jié)存疑
二手房個(gè)稅按照轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征，這一政策什么時(shí)候在南京落地執(zhí)行?
執(zhí)行的時(shí)間劃定是按照交件日期計(jì)算嗎?
差額計(jì)算是否考慮二手房的裝修、維修、物業(yè)、貸款成本?
政策性住房交易是否也征收20%的個(gè)稅?
滿5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免個(gè)稅?
一年之內(nèi)賣房又買房的是否可以抵免個(gè)稅?
二套房首付比例提高到多少?
從前日晚間到昨日，記者遭遇到了有關(guān)個(gè)稅新政的諸多問題，這些問題也成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)大家最為關(guān)心的話題。
“現(xiàn)在你提的這些問題，我們都無(wú)法回答你，我們也在等省里的政策�！蹦暇┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，目前大家對(duì)二手房個(gè)稅征收、限購(gòu)范圍擴(kuò)大、二套房首付比例等都非常關(guān)心，但由于國(guó)務(wù)院辦公廳剛剛發(fā)文，政策需要逐級(jí)貫徹落實(shí)，南京市的執(zhí)行細(xì)則還必須等江蘇省發(fā)文之后，才能確定。
-專家微語(yǔ)
巴曙松(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng))：防止二手房供應(yīng)顯著減少，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格形成短期沖擊。
許小年(中歐商學(xué)院金融學(xué)教授)：其一，“十條”沒管用，“五條”就能管用?……其二，自始至終不懂市場(chǎng)……第三，不必承擔(dān)政策失誤的成本。博弈論中有個(gè)說法，“最后一局不是局”。
陳志武(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、耶魯大學(xué)終身教授)：趁機(jī)打劫啊。
董藩(北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任)：對(duì)調(diào)控希望：1、調(diào)控不再是為斗氣、為面子;2、莫堵死改善、養(yǎng)老和學(xué)區(qū)房需求實(shí)現(xiàn)途徑，勿使年輕人不敢結(jié)婚或者被逼離婚;3、財(cái)政收入增速遠(yuǎn)超GDP增速，企業(yè)、百姓負(fù)擔(dān)很重，勿逼大家移民;4、硬收20%所得稅也可，但應(yīng)在增值中先抵扣掉利息支出、折舊、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、中介費(fèi)、已繳稅收。
-相關(guān)鏈接
世界其他地區(qū)收取情況一覽
中國(guó)香港：香港無(wú)個(gè)人所得稅概念，而是具體分入息稅、薪俸稅，主要按收入來源不同劃分。所有賣家在3年內(nèi)賣房須繳納SSD(額外印花稅)，此稅最高占交易總金額的15%，3年以上無(wú)需繳納SSD。
英國(guó)：如果是賣方自住房屋，不用繳稅。如果是非自住房屋，資產(chǎn)所得超過了征稅起征點(diǎn)，減去每年每位自然人的免征額，大概1萬(wàn)英鎊后，按照18%-28%征稅。
法國(guó)：針對(duì)自住的房屋稅率是7%-10%，不自住的是20%左右稅率。
新加坡：新加坡政府在2011年1月出臺(tái)了新的抑制房?jī)r(jià)的措施。在2011年1月14日之后購(gòu)買的房屋，4年之內(nèi)轉(zhuǎn)售都要繳印花稅，分別為16%、12%、8%和4%，按年逐年遞減。
美國(guó)：受財(cái)政懸崖談判結(jié)果影響，新的美國(guó)個(gè)人或家庭資產(chǎn)收益稅率水平在15%到20%之間。最低收入人群將享受此稅的相應(yīng)減免。
日本：若收益超過3000萬(wàn)日元，則需要繳稅，低于3000萬(wàn)日元?jiǎng)t為零。日本的房?jī)r(jià)幾十年都變動(dòng)很小，甚至逐漸微跌，因此私人住宅買賣收益超過3000萬(wàn)基本上不可能。若房子持有不到5年，賣掉后的收益超過了3000萬(wàn)，則超過3000萬(wàn)的部分需繳納的稅率為39%;若房子持有超過5年，收益超過3000萬(wàn)，但低于6000萬(wàn)的話，超過3000萬(wàn)的部分繳納稅率為14%，高于6000萬(wàn)的話，超過6000萬(wàn)的部分繳納稅率為20%。
