摘要：“國五條”細則的出臺，使二手房交易成本大大提高。購房者和二手房業(yè)主對20%的個稅表示忌憚。網(wǎng)上曝出各種避稅攻略：陰陽合同、司法判決避稅或將增加；最“損”且號稱最簡便有效的一招，則是通過離婚、結婚來實現(xiàn)。
“個稅要繳20%，這房子哪能買啊……”昨日上午11點，河西奧體中心西大門附近，成千上百位年輕女孩正聚集在門口，進行一場韓國歌星演唱會的紀念品交易。在喧鬧的音樂和嬉鬧聲中，門口的保安和大巴司機在閑聊，話題就是剛剛出臺的“國五條”細則。
二手房個稅按照轉讓所得20%計征的規(guī)定，一夜之間成為了南京街頭巷尾熱議的話題，網(wǎng)上的各種相關言論更是以億萬計。盡管新的二手房個稅政策何時實施、如何執(zhí)行等都沒有落地明確，但南京大批二手房業(yè)主和購房者已在迅速行動，網(wǎng)上更是有人曬出了各種避稅的辦法。
[市場反應]
二手房買賣加緊過戶
“國五條”細則的出臺，使二手房交易成本大大提高。從前天晚間到昨日，記者接到了各種咨詢的電話，多位購房者和二手房業(yè)主對20%的個稅表示忌憚。昨日上午9點左右，記者在華僑路產(chǎn)權交易中心二樓看到，前來等待辦理過戶手續(xù)的市民排成了長龍。不過，不少排隊過戶的市民都表示，他們還不知道個稅增加的事情，一早過來送件過戶，是幾天前就已經(jīng)約好的事情。產(chǎn)權交易中心的工作人員表示，最近一段時間以來，交易過戶的送件數(shù)量每天都有兩三百件，昨日過戶送件數(shù)量并沒有明顯增加，新政對市場的影響還需要一兩天的作用時間。
“我接了一上午的電話，還有兩個客戶約了明天送件過戶。”我愛我家的一位經(jīng)紀人表示，“國五條”細則的影響力已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，一批二手房業(yè)主都在咨詢個人所得稅的事情，對新政表示了擔憂。另外，在他手上有一套位于莫愁路的二手房，買賣雙方已經(jīng)談了幾次，業(yè)主對于現(xiàn)在的價格依然不滿意。昨日，這位業(yè)主主動給他打來電話，希望能盡快過戶。
“我已經(jīng)交了10萬元的定金，個稅怎么辦?”一位二手房購房者向記者表示，前不久他剛剛交了10萬元的定金，購買一套二手房，約定是業(yè)主凈得價，其中1%的個稅由買方承擔�，F(xiàn)在，“國五條”細則出臺，1%的個稅將提高到差額部分的20%，一下子就要多出十幾萬元。該購房者表示，他思考再三，覺得最穩(wěn)妥的辦法就是盡快過戶。
購房者擔心新房房價還會上漲
“我的室友本來要來，最后還是賴在床上沒過來，因為出新政了�！弊蛉罩形纾谀晨捶繄F活動中，一位年輕的購房者表示，早上看到新政出臺消息，她的室友就放棄了看房的打算。
記者跟隨河西看房線路的幾輛大巴，前往海峽城、和府奧園等項目看房，多位購房者向記者表示，盡管有新政策出臺，但他們仍然擔心房價還要漲;另外有一部分購房者表示，無論新政策導致房價漲還是跌，他們都要買房，因此還是趕過來參加看房團的活動。
昨日，金地明悅、東郊小鎮(zhèn)兩家樓盤推出了新房源。金地明悅此次開盤推出了300余套新房源，銷售價格達到了10500元/平方米，和此前相比上漲了600元/平方米左右。不過，開盤吸引了近百組購房者，一上午賣掉了60余套房源。購房者表示，新政針對的是二手房，對新房影響不大，他們擔心房價還會上漲。
[避稅損招]
陰陽合同、司法判決避稅或將增加
“20%的稅太重了，這下還不是滿城都是啊!”針對二手房20%的計征個稅，有網(wǎng)友表示陰陽合同將成為接下來二手房過戶的“標準合同”。所謂的陰陽合同，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實成交價格，另一份合同是為了規(guī)避個稅的虛假成交價格。以一套原價100萬元，實際成交價格200萬元的二手房為例，如果按照新政計征20%的個稅，那么需要繳納20萬元的個稅;如果通過簽署陰陽合同，將成交價格填寫成100萬元，那么該二手房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的個稅。不過，從目前南京個稅實際征繳情況來看，稅務部門會對明顯低于市場價格成交的二手房進行價格評估，交易雙方必須按照評估價格進行稅費征繳。因此，陰陽合同規(guī)避個稅的幅度有限。
偽造欠債事實，通過司法判決過戶
“陰陽合同?弱爆了!”南京一業(yè)內人士在微博上表示，陰陽合同避稅的成功率并不能百分之百得到保證，最簡單有效的辦法可以通過申請司法判決，直接把二手房判罰給購買方，節(jié)省的稅費更多。該人士表示，二手房買賣雙方可以偽造欠款事實，由買方向法院申請司法判決，要求賣方還錢。賣方則表示愿意以房代償，最終由法院將二手房判罰給買方。不過，這樣的避稅辦法需要經(jīng)得住司法部門的調查考驗，否則將會構成違法行為。我愛我家市場總監(jiān)胡涓娟表示，這樣的避稅行為不可取，需要冒的風險更大。
最“損”避稅辦法過戶只要幾百元
除了陰陽合同、司法判決之外，根據(jù)目前的“國五條”細則規(guī)定，以公司名義售賣二手房并無征繳20%所得的規(guī)定，一些二手房可以通過這一途徑進行避稅。不過，以公司名義售房牽涉到的問題頗多，普通購房者極其容易陷入其中，從而導致利益受損。
在網(wǎng)友列舉的各種避稅辦法中，最“損”且號稱最簡便有效的一招，則是通過離婚、結婚來實現(xiàn)。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚;第二步，賣方房主與買方異性結婚，房產(chǎn)證上加上對方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性;第三步，買賣雙方夫妻各自復婚。這樣一來，二手房過戶的總費用只需要結婚、離婚費用，加上房產(chǎn)證更名的費用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶。這樣的避稅辦法，可以節(jié)省幾萬乃至幾十萬元的過戶費用。
“現(xiàn)在執(zhí)行細則還沒有出來，大家都只是在猜測，避稅辦法風險都很大�！蹦暇┓康禺a(chǎn)促進會秘書長張輝表示。
個稅計征等諸多細節(jié)存疑
二手房個稅按照轉讓所得20%計征，這一政策什么時候在南京落地執(zhí)行?
執(zhí)行的時間劃定是按照交件日期計算嗎?
差額計算是否考慮二手房的裝修、維修、物業(yè)、貸款成本?
政策性住房交易是否也征收20%的個稅?
滿5年且是家庭唯一住房的二手房交易是否免個稅?
一年之內賣房又買房的是否可以抵免個稅?
二套房首付比例提高到多少?
從前日晚間到昨日，記者遭遇到了有關個稅新政的諸多問題，這些問題也成為南京房地產(chǎn)市場內大家最為關心的話題。
“現(xiàn)在你提的這些問題，我們都無法回答你，我們也在等省里的政策。”南京市住建委相關負責人在接受記者采訪時表示，目前大家對二手房個稅征收、限購范圍擴大、二套房首付比例等都非常關心，但由于國務院辦公廳剛剛發(fā)文，政策需要逐級貫徹落實，南京市的執(zhí)行細則還必須等江蘇省發(fā)文之后，才能確定。
-專家微語
巴曙松(國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長)：防止二手房供應顯著減少，對市場價格形成短期沖擊。
許小年(中歐商學院金融學教授)：其一，“十條”沒管用，“五條”就能管用?……其二，自始至終不懂市場……第三，不必承擔政策失誤的成本。博弈論中有個說法，“最后一局不是局”。
陳志武(著名經(jīng)濟學家、耶魯大學終身教授)：趁機打劫啊。
董藩(北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任)：對調控希望：1、調控不再是為斗氣、為面子;2、莫堵死改善、養(yǎng)老和學區(qū)房需求實現(xiàn)途徑，勿使年輕人不敢結婚或者被逼離婚;3、財政收入增速遠超GDP增速，企業(yè)、百姓負擔很重，勿逼大家移民;4、硬收20%所得稅也可，但應在增值中先抵扣掉利息支出、折舊、物業(yè)費、維修費、中介費、已繳稅收。
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世界其他地區(qū)收取情況一覽
中國香港：香港無個人所得稅概念，而是具體分入息稅、薪俸稅，主要按收入來源不同劃分。所有賣家在3年內賣房須繳納SSD(額外印花稅)，此稅最高占交易總金額的15%，3年以上無需繳納SSD。
英國：如果是賣方自住房屋，不用繳稅。如果是非自住房屋，資產(chǎn)所得超過了征稅起征點，減去每年每位自然人的免征額，大概1萬英鎊后，按照18%-28%征稅。
法國：針對自住的房屋稅率是7%-10%，不自住的是20%左右稅率。
新加坡：新加坡政府在2011年1月出臺了新的抑制房價的措施。在2011年1月14日之后購買的房屋，4年之內轉售都要繳印花稅，分別為16%、12%、8%和4%，按年逐年遞減。
美國：受財政懸崖談判結果影響，新的美國個人或家庭資產(chǎn)收益稅率水平在15%到20%之間。最低收入人群將享受此稅的相應減免。
日本：若收益超過3000萬日元，則需要繳稅，低于3000萬日元則為零。日本的房價幾十年都變動很小，甚至逐漸微跌，因此私人住宅買賣收益超過3000萬基本上不可能。若房子持有不到5年，賣掉后的收益超過了3000萬，則超過3000萬的部分需繳納的稅率為39%;若房子持有超過5年，收益超過3000萬，但低于6000萬的話，超過3000萬的部分繳納稅率為14%，高于6000萬的話，超過6000萬的部分繳納稅率為20%。
