摘要：經(jīng)過多次磋商，財(cái)政部、住建部、國稅總局已經(jīng)基本取得共識(shí)，即除了繼續(xù)執(zhí)行2006年下發(fā)的“個(gè)人住房滿5年且為唯一住房的轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅”優(yōu)惠政策之外，還有望為市場(chǎng)中的剛性需求預(yù)留一定空間，方式有可能是通過住房面積、售價(jià)等因素綜合劃線，有針對(duì)性地區(qū)別實(shí)施征收政策，具體辦法由地方政府制定。
在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)、國家稅務(wù)總局(下稱“國稅總局”)已經(jīng)著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的國五條執(zhí)行細(xì)則(下稱“17號(hào)文”)的落實(shí)方案。截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)，有關(guān)方案已經(jīng)上報(bào)國務(wù)院。
記者了解到，除保留了居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售免征個(gè)稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望包括按照售價(jià)、面積、購買年限等要素劃定保護(hù)線，區(qū)別性征收售房個(gè)稅的“空間”。中央部門對(duì)此只做原則性規(guī)定，地方政府將制定具體的實(shí)施征收技術(shù)方案。
為盡快落實(shí)國辦發(fā)17號(hào)文，北京等城市已經(jīng)加緊制定包括個(gè)稅征收等一系列的細(xì)則，并已就其中個(gè)別條款征求市場(chǎng)、業(yè)界意見。北京市有可能按照住房面積、銷售價(jià)格等因素劃線，實(shí)施“有所區(qū)別”的售房個(gè)稅征收辦法，以對(duì)剛性需求實(shí)施保護(hù)，打擊投資投機(jī)資本。
預(yù)留空間
“‘細(xì)則’之后恐怕還有‘細(xì)則’，應(yīng)該會(huì)為保護(hù)剛需預(yù)留一定的空間�！�3月7日上午，一位接近住建部的人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者透露，住建部正在會(huì)同財(cái)政部、國稅總局研究國辦發(fā)17號(hào)文中的有關(guān)解釋性文稿和技術(shù)實(shí)施方案，其中就包括售房征收20%個(gè)人所得稅方面的內(nèi)容。
此前，國務(wù)院辦公廳以國辦發(fā)17號(hào)文的方式，下發(fā)了新國五條的執(zhí)行細(xì)則，除要求統(tǒng)一實(shí)施限購、擴(kuò)大限購范圍外，還要求依法對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個(gè)人所得稅。住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)稅雖然并非“新政”，但還是引發(fā)“誤傷剛性需求”的輿論反彈。
財(cái)政部、住建部、國稅總局等已經(jīng)意識(shí)到了這一問題，并已經(jīng)在全國兩會(huì)期間，召集有關(guān)部門參加會(huì)議，研究“如何解釋國辦發(fā)17號(hào)文”的問題，其中，如何在征收售房所得個(gè)稅過程中，保護(hù)合理剛性需求的問題，是焦點(diǎn)之一。
經(jīng)過多次磋商，財(cái)政部、住建部、國稅總局已經(jīng)基本取得共識(shí)，即除了繼續(xù)執(zhí)行2006年下發(fā)的“個(gè)人住房滿5年且為唯一住房的轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅”優(yōu)惠政策之外，還有望為市場(chǎng)中的剛性需求預(yù)留一定空間，方式有可能是通過住房面積、售價(jià)等因素綜合劃線，有針對(duì)性地區(qū)別實(shí)施征收政策，具體辦法由地方政府制定。
截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，有關(guān)方案已經(jīng)上報(bào)。但其最終公布的方式，尚存在變數(shù)。這一解釋性方案有可能以三部門通知的方式聯(lián)合下發(fā)，也有可能通過有關(guān)部門負(fù)責(zé)人發(fā)表談話，或接受新華社記者采訪的方式播發(fā)。
對(duì)于上述情況，住建部多位內(nèi)部人士均表示不便評(píng)價(jià)，只是強(qiáng)調(diào)應(yīng)以國務(wù)院的精神為準(zhǔn)。截至3月7日，國務(wù)院尚未正式批復(fù)包含上述內(nèi)容的方案。
綜合劃線
由于國辦發(fā)17號(hào)文的落實(shí)采用了“中央政府提原則，地方政府具體實(shí)施”的方式，包括北京、上海在內(nèi)的地方政府都在緊張制定有關(guān)地方執(zhí)行和落實(shí)的具體辦法。住建部副部長(zhǎng)齊驥在兩會(huì)期間表示，地方實(shí)施辦法會(huì)集中在3月末出臺(tái)。
3月4日，北京市地稅局內(nèi)部下發(fā)文件，要求在新的實(shí)施辦法出臺(tái)前，對(duì)能夠提供購房發(fā)票的按買賣差額征收20%個(gè)人所得稅，對(duì)不能提供發(fā)票的，按房產(chǎn)交易全值的1%征收個(gè)人所得稅。而包括售房個(gè)稅征收北京市新的實(shí)施辦法，已在緊張制定中。
記者了解到，北京市除繼續(xù)執(zhí)行“個(gè)人住房滿5年且為唯一住房的轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅”的優(yōu)惠政策外，還有望通過綜合住房面積、售房?jī)r(jià)格、持有時(shí)間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機(jī)性需求，有針對(duì)性地實(shí)施“有所區(qū)別”的售房個(gè)稅征收口徑。
多位北京大型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也向記者表示，他們?cè)诤驼煌块T官員交流的過程中，也聽到了“劃線區(qū)別征收”的說法，也提出了一些具體劃線標(biāo)準(zhǔn)，但在正式政策確定前，不便透露。
北京市政府內(nèi)部人士告訴記者，目前北京地稅局正抓緊與住建委等部門協(xié)調(diào)，調(diào)取住建委的房產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)，并與其數(shù)據(jù)庫聯(lián)網(wǎng)。不過，目前遇到的主要障礙是，該數(shù)據(jù)庫的信息主要是2005年開始實(shí)施“房地產(chǎn)交易網(wǎng)上簽約”之后形成的數(shù)據(jù)，即只能查詢到2005年以后的房產(chǎn)交易價(jià)格。
與此同時(shí)，北京市稅收征管部門已經(jīng)和多家北京區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行談話，了解房地產(chǎn)定價(jià)、銷售等方面工作流程，同時(shí)也非正式地征求一系列與房地產(chǎn)稅收有關(guān)政策的意見，其中亦包括售房所得征收20%個(gè)稅。
“轉(zhuǎn)嫁”稅負(fù)
“20%的個(gè)稅會(huì)不會(huì)完全轉(zhuǎn)嫁給購房一方，這還要看當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)鼐唧w的供需關(guān)系，不能一概而論�！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缭诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，當(dāng)供應(yīng)短缺時(shí)，一般由賣方?jīng)Q定價(jià)格，稅負(fù)較容易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。
由于擔(dān)心新政可能帶來的轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，包括北京在內(nèi)的各地二手房交易過戶均有較為明顯的提升。但綜合鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，成交價(jià)格均未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。但是，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師張磊告訴記者，已經(jīng)有“轉(zhuǎn)嫁”稅負(fù)的情況出現(xiàn)。
不過，多家中介門店的銷售人員告訴記者，這些業(yè)主將個(gè)稅預(yù)期價(jià)格轉(zhuǎn)嫁到現(xiàn)有售房?jī)r(jià)格中的房產(chǎn)，實(shí)際上還只是停留在“掛牌價(jià)”的階段，目前尚未有“加價(jià)成交”的案例，中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，沒有成交的價(jià)格，并不能反應(yīng)市場(chǎng)的真實(shí)情況。
“如果分析一下我國目前的住房市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)，大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場(chǎng)規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)有限。但在一線城市二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對(duì)容易轉(zhuǎn)嫁�！鼻睾缯f。
“當(dāng)然，調(diào)控政策還有進(jìn)一步細(xì)化和改進(jìn)的空間�！鼻睾绫硎荆瑯鞘姓{(diào)控涉及法律手段、行政手段和經(jīng)濟(jì)手段，但目前因相關(guān)法律不夠完善，所以多用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段。行政手段的特點(diǎn)是剛性較強(qiáng)，短期容易見效。而經(jīng)濟(jì)手段彈性較強(qiáng)，但效果出現(xiàn)不確定性大，如提高利率，房?jī)r(jià)會(huì)有一定的滯后反應(yīng)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)則表示，從長(zhǎng)久上看，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，應(yīng)該強(qiáng)化流通環(huán)節(jié)，通過增加持有成本，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)中的流通性，才能使供需關(guān)系更加平衡。
