摘要：“國五條”發(fā)布后，追漲的“恐慌心理”并未被徹底打殺，反而一定程度地助長了新的“懼漲心態(tài)”業(yè)內(nèi)人士分析，從去年底開始，市場走勢飆紅，讓市場出現(xiàn)了“追漲”的恐慌心理。另一方面，調(diào)控的陰云也一直籠罩市場，也加速了開發(fā)商的投資推貨速度。買賣雙方共同的積極心態(tài)造就了一二月樓市的高走勢。
“追漲”心態(tài)推動成交火爆
國家統(tǒng)計(jì)局幾日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示出樓市的強(qiáng)勁走勢。1-2月，全國商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點(diǎn)。1-2月，全國商品房銷售額7361億元，同比增長近八成，達(dá)77.6%，增速比去年全年提高67.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長87.2%。造成這種現(xiàn)象的主要原因無疑是從去年末以來市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的預(yù)期強(qiáng)烈，在政策窗口前夕集中交易。
數(shù)據(jù)還顯示，在商品房大賣的同時，房企資金鏈情況也連帶好轉(zhuǎn)，開發(fā)商信心的回歸也進(jìn)一步引發(fā)了買家的“追漲”心態(tài)。1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金18926億元，同比增長33.7%，增速比去年全年提高21個百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款4655億元，增長66.5%；個人按揭貸款2057億元，增長58.8%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6670億元，同比名義增長22.8%，增速比去年全年提高6.6個百分點(diǎn)。其中，住宅投資4583億元，增長23.4%，增速比去年全年提高12個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.7%。
今年二月在番禺某樓盤買房的李先生告訴記者，一年前開始就已經(jīng)有了買房的想法，然而一直沒有下定決心，“我一直在等調(diào)控新政壓低房價(jià)，但一直未能如愿，我注意到同事去年三月買的二手房，到現(xiàn)在已經(jīng)漲了二十多萬元，我等了一年，相當(dāng)于白白虧了二十萬，我這才明白不買也得買了�！�
業(yè)內(nèi)人士指出，最近一段時間出現(xiàn)的“恐慌性”購房和幾年前以投資為目的的“追漲”不太一樣，幾年前炒高房價(jià)的“追漲”的購房客以投資族為主，而現(xiàn)今大量猶豫是否入市的購房客是手上有一部分積蓄的剛需客，他們在兩年的樓市寒冬中沉淀下來，一直在等待合理的時機(jī)買房，而房價(jià)一直上揚(yáng)的趨勢和政策面的風(fēng)吹草動讓他們坐不住了，剛需“追漲”成為了近段時間房價(jià)穩(wěn)定上漲的核心動力。
搶搭“末班車”心理盛行
在市場的一片暖意難以抵擋的情況下，“國五條”的出臺就成了一種必然。無奈的是，“國五條”出臺后樓市全線飆紅的態(tài)勢并未得到改觀。首先是全國多個城市的二手房市場交易迅速升溫。一種恐慌購房情緒開始在二手樓市蔓延，許多持有多套房產(chǎn)的投資型賣家急于脫手，而準(zhǔn)二手房買家也紛紛加快入市步伐，廣州二手住宅網(wǎng)簽呈現(xiàn)異常火爆的狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，細(xì)則出臺后的10天里（3月2日-11日），廣州通過中介網(wǎng)簽的二手住宅達(dá)到1772套，環(huán)比大漲了229%。
二手買賣市場成交火熱，開發(fā)商也順勢大力推貨，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的一周廣州共有三個區(qū)域（番禺、白云和荔灣）有新貨獲批入市，其中新增一手住宅量達(dá)1298套，這個推貨數(shù)量也印證了這段時間一手市場的火爆可能將持續(xù)，從而將二手房市場中的恐慌蔓延至一手市場。
準(zhǔn)備購置一套學(xué)位房的胡先生在接受記者采訪時表示，他本來傾向于在市區(qū)內(nèi)購買一套二手房，然而“國五條”發(fā)布后，二手房價(jià)格開始坐地起價(jià)，自己不得不開始衡量究竟是買二手房還是去買新房�！笆袇^(qū)內(nèi)很多二手房的掛牌價(jià)已經(jīng)明顯漲起來了，如果此后細(xì)則出臺，二手房成交稅收增加，房價(jià)肯定更高，還不如去買差不多花費(fèi)的一手房，居住條件還更好。”許多業(yè)主都抱有胡先生這樣的想法，而這部分剛需客無疑將增大一手市場的壓力。合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪就指出，征稅20%不一定會達(dá)到讓房價(jià)回歸合理的預(yù)期目標(biāo)，反而會拉高房價(jià)。對于剛需買房族，他建議應(yīng)該趁早買房。
二手房市場“最后的瘋狂”必然是暫時的，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉就表示，“國五條”細(xì)則在2月底出臺，必然抑制樓市上漲的幅度。雖然各地方的具體措施尚未落地，但由于是“兩會”前出臺的原則性政策，各地方必然加大力度落實(shí)。除了一些本就不急于買房或賣房的客戶將可能選擇觀望外，個別正在積極洽談交易的房主和買主在新政的影響下也會選擇暫時觀望�？梢哉f“國五條”細(xì)則的力度僅次于2011年的限購疊加限貸的政策。但在剛需壓力較大的當(dāng)下，買家普遍擔(dān)心的是，從二手房中抽身的買家會不會反哺一手房市場，進(jìn)一步造成量價(jià)升高的困境。
專家建言購房應(yīng)理性
一二手樓市的“恐慌心理”產(chǎn)生了連帶效應(yīng)，讓引導(dǎo)市場走向的決策者壓力巨大。在新政細(xì)則出臺后，搜房網(wǎng)就政策的出臺調(diào)查了近千名網(wǎng)友，6成網(wǎng)民認(rèn)為二手房按利差征稅“殺傷力”最大，近5成網(wǎng)民仍看漲未來房價(jià)。不少市民認(rèn)為，賣房征稅20%，很可能就是直接轉(zhuǎn)嫁到買家身上，令購房成本進(jìn)一步增加。
專家分析，要消除“恐慌心理”，一方面需要實(shí)際出臺的地方調(diào)控細(xì)則能夠鞭辟入里、直取要害；另一方面，也需要買家對政府調(diào)控樓市的決心有足夠的信任，并能理性對待買房的決策。
搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)副總裁兼營銷中心總經(jīng)理徐瑞東在接受記者采訪時就指出，經(jīng)歷了國家9次樓市調(diào)控，市場和百姓的心理應(yīng)該已經(jīng)趨于成熟，對于后市走向也將有自己理性的判斷。徐瑞東認(rèn)為，大多數(shù)民眾對于此次調(diào)控政策實(shí)施后樓市價(jià)格下跌持悲觀態(tài)度，故三月樓市成交會大幅增加，之后也許會有短期小回調(diào)，但后期樓市會慢慢恢復(fù)正常水平，所以無論是中介，賣家還是購房者，都不必要因此而有恐慌心理�！�
大部分業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為在“國五條”的細(xì)則實(shí)際出臺之后，成交量會有所回落，但對成交均價(jià)的走勢都沒有做詳細(xì)的預(yù)測。合富置業(yè)首席市場分析師龍斌就表示，地方落地細(xì)則出臺在即，二套房貸、限購擴(kuò)大、交易征收20%差額個稅等舉措若都一一兌現(xiàn)，短期內(nèi)樓市觀望情緒可能會擴(kuò)散，成交量將回落。廣東省房協(xié)理事趙卓文也指出，20%所得稅征收鋪開后，廣州市的二手房買賣交易量將跌五成以上，除了真正的剛需客，可能很少會有人購置二手房，二手房市場將進(jìn)入一段時間的“冰封期”。
目前，各省市都在醞釀研究“國五條”后續(xù)的落地細(xì)則，地方版細(xì)則或在兩會后密集推出。包括北京在內(nèi)的一線城市已經(jīng)開始著手部署細(xì)則落地，近期，北京有關(guān)部門召開會議，研究部署房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)工作，廣州、深圳等均表態(tài)盡快的制定新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，加快出臺落實(shí)新“國五條”的貫徹意見，確保實(shí)現(xiàn)房價(jià)控制目標(biāo)�！皣鍡l”中曾明確了“抑制投資，確保剛需”的核心思想，足以讓恐慌之中的剛需客吃一顆定心丸，但樓市風(fēng)云變幻，市場不穩(wěn)定性很大，新政和“恐慌心理”之間的博弈可能很難在短期內(nèi)消弭。
