摘要：新房成交量的下滑已逐漸成為全國(guó)市場(chǎng)的趨勢(shì)。今年一季度，海南省新建商品房成交套數(shù)為17861套，相比去年同期的23911套，減少6050套，同比下跌幅度約25%。而3月份環(huán)比下降30%。
海南3月房?jī)r(jià)大跌
海南3月房?jī)r(jià)大跌近三成
瓊海等城市新盤網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為零
據(jù)記者了解，目前海南省部分城市二手房?jī)r(jià)格亦下跌30%以上，但依舊有價(jià)無市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在純投資客被擠出的海南樓市，由于供給量過大，量?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)短期難以改變。
“目前�？诤腿齺喎砰_限購(gòu)限貸的可能性不大，必須跟著中央的路線走。”面對(duì)可能下跌的趨勢(shì)，海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，海南省政府已在力求通過減少普通商品房的供給比例，增加商業(yè)和旅游地產(chǎn)，減少住宅用地供應(yīng)，調(diào)整市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。
單價(jià)環(huán)比降近5000元
從一季度起，海南樓市成交量?jī)r(jià)開始同時(shí)下跌。
根據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)，3月份海南省商品房成交量為6929套，同比下降35%，住宅成交均價(jià)11434元/平米，環(huán)比2月份的16335元/平米下降近5000元。3月份瓊海、澄邁網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為零，其余有成交數(shù)據(jù)的11個(gè)市縣中，陵水僅成交1套。
“由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)差，加上銀根緊縮，民間融資利率較高，投資放貸比房子更獲利�！焙Ｄ襄\誠(chéng)旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王路認(rèn)為，海南本身就是一個(gè)投資性市場(chǎng)，不管是養(yǎng)老還是旅游度假，都附帶有投資性需求，置業(yè)者會(huì)考慮在現(xiàn)在的環(huán)境下，購(gòu)買難以保值增值，暫時(shí)選擇觀望。
三亞山水國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)陳發(fā)文告訴記者，受大環(huán)境影響，今年以來整個(gè)海南市場(chǎng)成交都不太好，加上海南庫(kù)存較大，供過于求�！斑@兩年到海南置業(yè)的，很少有純投資的客戶，大多是帶有自住性質(zhì)的需求，如過冬、養(yǎng)老或度假，同時(shí)作為資產(chǎn)配置，因此更愿意購(gòu)買價(jià)格較低的房子�！�
而隨著這幾年調(diào)控的持續(xù)，以純投資為目的的后續(xù)接盤者被切斷，使前期投資客深套其中，二手房?jī)r(jià)格普遍下跌30%。
“業(yè)主急用錢，鳳凰島一次性虧本甩賣3套，原來購(gòu)買價(jià)6.5萬元/平米，現(xiàn)在4.8萬元/平米轉(zhuǎn)讓，降價(jià)30%左右�！比齺喴恢薪槿藛T小李告訴記者，要想成交就必須降價(jià)。而這一新盤最高售價(jià)達(dá)到八九萬元，由于價(jià)格高企，后期一直滯銷。
王路告訴記者，由于新盤量太大，海南二手房市場(chǎng)一直以來都極度不活躍，變現(xiàn)能力很差，議價(jià)空間比較大。
“現(xiàn)在三亞1萬多的新房到處都是，二手房還需繳大量稅，誰會(huì)去買。”陳發(fā)文說，目前整個(gè)海南島在開發(fā)的項(xiàng)目有1100多個(gè)，其中三亞大約一百多個(gè)，而�？谶_(dá)四五百個(gè)。三亞在今年入市的低價(jià)房也較多，成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致均價(jià)下跌的可能性較大。
由于整個(gè)海南島的氣候和生態(tài)環(huán)境差距不大，各市旅游地產(chǎn)都在開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，而目前來海南置業(yè)的多為確有養(yǎng)老和旅游度假需求，加上海南東部和西部沿海城市由于房?jī)r(jià)便宜，單價(jià)幾千塊則可以買到海景房，對(duì)房?jī)r(jià)過萬的海口和三亞客戶分流很大。
政府?dāng)M停建小戶型
作為海南傳統(tǒng)的全年成交最高峰，一季度數(shù)據(jù)下行，已然令地方政府坐立不安。
市場(chǎng)剛剛傳出的消息稱，自4月1日起三亞不再放行80平米以下戶型建設(shè)，未來10畝以下住房用地也將不再允許報(bào)批，主要建設(shè)低密度、低容積率的大戶型別墅與洋房。
此舉被業(yè)內(nèi)解讀為，政府欲停建小戶型，推動(dòng)去化率，意圖通過政令扭轉(zhuǎn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，興建大戶型，促使其由低端走向高端。
陳發(fā)文說，目前尚未收到文件，但已經(jīng)在地產(chǎn)圈內(nèi)傳開，普通商品房開發(fā)比例確實(shí)太高，不利于海南產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。
記者統(tǒng)計(jì)，今年一季度，三亞新建商品房成交面積為48.1萬平米，與去年同期的70萬平米相比，下降幅度約31%。
“省里確實(shí)有這么一個(gè)大的指導(dǎo)方向，就是要逐步減少普通商品住房的比例，增加旅游和商業(yè)地產(chǎn)，如產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目等，具體怎么做，由各個(gè)市來執(zhí)行�！焙Ｄ鲜〗ㄔO(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，政府考慮到賣住宅長(zhǎng)久不了，必須要調(diào)整結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)建設(shè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。
事實(shí)上，對(duì)于住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在去年11月海南省就提出了具體目標(biāo)，力爭(zhēng)到2017年末，海南省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至70%，2012年該比例為84.4%。同時(shí)，對(duì)已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開發(fā)的居住用地，鼓勵(lì)市縣依法調(diào)整為商業(yè)或者旅游用地。
房地產(chǎn)對(duì)于海南的作用不言而喻，2013年在各地都出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則之時(shí)，海南就拒絕出臺(tái)。而近期關(guān)于地方放松調(diào)控的說法甚囂塵上，海南房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴省外置業(yè)者，限購(gòu)政策會(huì)否取消也引起了關(guān)注。
“目前根本沒有聽到省里說要放開，也不是我們想放就能放的�！鄙鲜龊Ｄ鲜〗ㄔO(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期取消限購(gòu)、限貸的可能性不大，海南一般不會(huì)做先行者，過段時(shí)間再看。
“海南不敢第一個(gè)吃螃蟹，只能想別的辦法�！标惏l(fā)文認(rèn)為，政府調(diào)結(jié)構(gòu)也未必能成功轉(zhuǎn)型，目前海南酒店也面臨過剩的問題，酒店處于盈虧平衡線上下，除消化庫(kù)存外，政府應(yīng)該控制總量，不能無節(jié)制地賣地，應(yīng)該放緩供應(yīng)節(jié)奏，市場(chǎng)達(dá)到供需平衡，價(jià)格才能穩(wěn)定，目前三亞的去化時(shí)間為2年，已經(jīng)高于一般城市。
而實(shí)際上，多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，其實(shí)限購(gòu)對(duì)海南市場(chǎng)影響已經(jīng)不大，市場(chǎng)環(huán)境好時(shí)限購(gòu)照樣有旺盛需求，反之即使不限購(gòu)也難有成交，目前的量?jī)r(jià)齊跌，主要在于市場(chǎng)供應(yīng)量過大。
