摘要：隨著不動(dòng)產(chǎn)登記、自住商品房等多項(xiàng)消息的釋放，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生著悄然的轉(zhuǎn)變，人民財(cái)經(jīng)記者調(diào)查北京樓市發(fā)現(xiàn)，炙手可熱的“日光盤(pán)”已經(jīng)越來(lái)越少，“看房的多，入手的少”，這是目前北京樓市最真實(shí)的狀態(tài)。
新房二手房交易量創(chuàng)新低
而多項(xiàng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，無(wú)論是從二手房交易量，還是新建商品住宅成交量，都創(chuàng)下了多個(gè)新低。人民財(cái)經(jīng)記者走訪房山區(qū)新盤(pán)，市區(qū)二手房中介市場(chǎng)等地，也感受到了北京樓市的“冷清”，甚至部分二手房中介一個(gè)月僅賣(mài)了4套房。
北京二手房量?jī)r(jià)齊低半個(gè)月減價(jià)20萬(wàn)
北京工作多年的郭先生在魏公村看好了一套二手房，60平方米，300萬(wàn)人民幣，這在魏公村這種黃金地段來(lái)說(shuō)，已是相對(duì)便宜的了。然而等到要交訂金的時(shí)候，郭先生猶豫了。媒體對(duì)于房?jī)r(jià)的報(bào)道讓他難以抉擇， “一邊說(shuō)在降，一邊又在說(shuō)漲，”郭先生想再等等看。
房東聽(tīng)說(shuō)郭先生猶豫了，連續(xù)主動(dòng)兩次打來(lái)電話表示“關(guān)心”，房子的價(jià)格也從最初的300萬(wàn)降到了280萬(wàn)，這相當(dāng)于半個(gè)月少了20萬(wàn)，看到房東這么著急，郭先生卻越下不了決心，依然三個(gè)字，“等等看！”
來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房3月份本市二手房市量?jī)r(jià)齊跌，網(wǎng)簽僅8943套。盡管環(huán)比2月份有所上漲，但卻創(chuàng)下了自2009年以來(lái)歷史同期的最低值。成交均價(jià)方面，3月份北京二手房成交均價(jià)為每平方米3.14萬(wàn)元，與2月份成交均價(jià)3.16萬(wàn)元相比，下調(diào)0.6%，且跌幅比2月有所放大。
人民財(cái)經(jīng)走訪二手房中介市場(chǎng)，感受到了二手房的冷清，部分中介的功能，甚至全部轉(zhuǎn)到了租房市場(chǎng)。在鏈家地產(chǎn)的魏公村韋伯豪店，半個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，竟然沒(méi)有一個(gè)顧客來(lái)光顧。銷(xiāo)售顧問(wèn)坦言，現(xiàn)在賣(mài)出一套房不容易，在她給記者出示的賣(mài)房記錄表上，記者看到2月份該店僅有4套房成交，相對(duì)之前的1月份，銷(xiāo)售額下降了近50%。銷(xiāo)售表示，3月份的買(mǎi)房記錄暫沒(méi)公布，但比2月的成交還要少。
在另一家北京中天置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，當(dāng)有人表示想看看二手房，該店銷(xiāo)售很是詫異，“因?yàn)楝F(xiàn)在都是租房的多，買(mǎi)房的少”。銷(xiāo)售坦言，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)方向，都從賣(mài)房轉(zhuǎn)向了租房。“二手房市場(chǎng)最近很是慘淡�！痹撝薪殇N(xiāo)售透露，二手房的成交量大不如從前。人民財(cái)經(jīng)記者了解到，魏公村附近的二手房?jī)r(jià)格，大概在5萬(wàn)至6萬(wàn)一平方米，“這個(gè)價(jià)格從2012年就差不多如此，漲幅不大”，銷(xiāo)售表示。
不過(guò)這些都完全不影響中介機(jī)構(gòu)的收益，“房子賣(mài)不出去，但是房子租得出去�！迸c二手房市場(chǎng)的冷清相比，租房市場(chǎng)就異�；鸨�。魏公村毗鄰高校，所以租房的不少，記者了解到，魏公村附近一個(gè)兩居室的房子，出租價(jià)格早已在5000元左右。
北京新樓盤(pán)售樓處冷清庫(kù)存創(chuàng)新高
日前媒體報(bào)道，繼天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市之后，通州臺(tái)湖東亞-印象臺(tái)湖項(xiàng)目也從最初預(yù)計(jì)的2.6萬(wàn)元/平方米(毛坯房)變成2.2萬(wàn)元/平方米起(精裝修房)平價(jià)入市。接連出現(xiàn)的平價(jià)入市項(xiàng)目，被業(yè)內(nèi)解讀為北京樓市的風(fēng)向悄然變動(dòng)。
事實(shí)究竟如何呢？人民財(cái)經(jīng)走訪北京多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，昔日炙手可熱的“日光盤(pán)”已經(jīng)越來(lái)越少，而一些地產(chǎn)商以廣告促銷(xiāo)噓頭來(lái)招徠消費(fèi)者，卻依然效果甚微。在房山良鄉(xiāng)大學(xué)城的旭輝天地樓盤(pán)售樓處，記者看到前來(lái)看房的寥寥無(wú)幾，等了近一個(gè)小時(shí)才看到一名看房人過(guò)來(lái)咨詢(xún)，據(jù)這名看房人表示，他已經(jīng)看了好幾個(gè)樓盤(pán)了，但一直沒(méi)下定決心是否出手。“都聽(tīng)說(shuō)其他樓盤(pán)降價(jià)了，我過(guò)來(lái)看看這邊降沒(méi)降。”
銷(xiāo)售張先生告訴人民財(cái)經(jīng)，去年10月旭輝天地一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)在2.2萬(wàn)每平方米，如今的價(jià)格是2.5萬(wàn)每平方米。對(duì)于是否看好北京的房?jī)r(jià)，劉先生拍著胸脯給記者保證，“絕對(duì)上漲”。他舉了一串?dāng)?shù)字印證他的說(shuō)法，目前北京可居住房屋有430萬(wàn)套，再加上期房庫(kù)存有6萬(wàn)套，每套房按3口居住計(jì)算，有1308萬(wàn)人有房住，這還不包括其中的房嬸、房叔有多套住房的，而北京市常住人口有2300萬(wàn)人，這意味著還有近1000萬(wàn)人沒(méi)住房�！耙虼�，北京的房?jī)r(jià)不可能降�！睆埾壬硎尽�
在房山區(qū)的首開(kāi)-熙悅睿府樓盤(pán)的售樓大廳，同樣是冷清的狀態(tài)，門(mén)口保安告訴人民財(cái)經(jīng)記者，最近來(lái)看房的明顯減少，周末時(shí)候人會(huì)多點(diǎn)。該樓盤(pán)銷(xiāo)售主管范先生對(duì)記者表示，他們樓盤(pán)推出的都是小戶型的商住房，但依然搶手，“現(xiàn)在純住宅的樓盤(pán)都不多了，大家都在搶商住房”。
然而，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，3月，在包括北上深廣等一線城市在內(nèi)的這20個(gè)城市中，有14個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了環(huán)比上升現(xiàn)象。其中北京的庫(kù)存上升幅度較大，環(huán)比增幅達(dá)到10.0%。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量為7289套，環(huán)比2月份增長(zhǎng)227%，較今年1月份的6908套小幅增漲5.5%，與去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。
從季度來(lái)看，2014年一季度北京新建商品住宅成交量為16418套，環(huán)比下跌41.3%，同比下跌55.8%，為05年以來(lái)季度新房成交量最低，甚至低于2008年1季度17521套6.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度新建純商品住宅成交量為11621套，環(huán)比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均價(jià)為27863元/平，環(huán)比上漲10.4%，同比上漲26.6%。
自住商品房釋放“冷淡”信號(hào)加劇房客觀望
多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，新房市場(chǎng)成交量下滑，和北京推出自住房關(guān)系很大，大量買(mǎi)房人開(kāi)始在自住商品房和普通商品住宅之間觀望。這也使得一些開(kāi)發(fā)商下調(diào)了開(kāi)盤(pán)預(yù)期價(jià)格，例如通州臺(tái)湖的東亞?印象臺(tái)湖等；部分樓盤(pán)單次推盤(pán)量也在減少。
人民財(cái)經(jīng)了解到，自去年11月30日首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目啟動(dòng)網(wǎng)上申購(gòu)，到目前為止，北京已經(jīng)有多個(gè)自住型商品房項(xiàng)目正式入市，合計(jì)向市場(chǎng)提供的房源超過(guò)1.2萬(wàn)套。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然尚未達(dá)成實(shí)際成交，但是從數(shù)字上來(lái)看，自住房供應(yīng)套數(shù)已經(jīng)占到了一季度約1.6萬(wàn)套新房成交量的78%，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，中低價(jià)位商品房占據(jù)供應(yīng)主體。而隨著自住型商品房陸續(xù)簽約，樓市成交結(jié)構(gòu)也將隨之發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，樓市整體交易均價(jià)將會(huì)被拉低，從而加劇普通商品房購(gòu)房者的觀望心態(tài)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍也認(rèn)為，自住型商品房的作用不可小覷。對(duì)于具有高價(jià)格敏感度的剛需購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，目前上市的自住房普遍僅相當(dāng)于周邊在售的商品房項(xiàng)目的60%左右，極具吸引力，雖然短期內(nèi)自住房的供應(yīng)量有限，難以覆蓋全部剛需購(gòu)房人，但是未來(lái)隨著上市項(xiàng)目量的增多、供應(yīng)規(guī)模的增大，對(duì)購(gòu)房需求的分流作用將會(huì)愈發(fā)明顯。這也將進(jìn)一步促使剛需樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商加速出貨，低價(jià)換量。
此外，房地產(chǎn)專(zhuān)家也表示，受房貸緊縮、住房信息聯(lián)網(wǎng)、限購(gòu)等政策影響，也限制了部分市場(chǎng)剛性需求，使得部分資金實(shí)力較差的購(gòu)房者不得不暫時(shí)取消或延后購(gòu)房計(jì)劃。
