購房好時機，還是救市好時機？

購房好時機，還是救市好時機？

        口頭傳達“放開限購”、頭條號召買房、創(chuàng)業(yè)安家獲“房補”……“救市”怪招背后,是地方政府對樓市下行的集體焦慮。土地財政壓力下,政府“有形之手”底線在哪?

        唯恐高調(diào)“救市”,只能頻出“怪招”

        與高調(diào)的限購相比,一些地方近期出臺的“救市”舉措不僅花樣翻新,且多為偷偷摸摸,一些舉措甚至被稱為“沒有底線”。

        ——口頭傳達“放開限購”。濟南自7月10日起取消商品房限購政策,但要求“只做不說”,南昌緊隨其后“口頭傳達”放開限購。近期,廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤陸續(xù)低調(diào)松綁,政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達,不發(fā)文件”。和此前高調(diào)限購不同,最近一些地方政府紛紛低調(diào)為樓市限購“松綁”,惟恐被輿論貼上“救市”標簽。

        ——放寬戶籍“變相救市”。7月初,廣西北海、玉林等部分城市出臺新政,居民不僅可以在南寧市購房,而且可落戶南寧。呼和浩特、�？�、武漢等城市近期也出臺了類似的政策。如�？诰蛷娬{(diào),購單套房120平方米以上可落戶5人。

        ——頭條號召買房。常州日報近日頭版頭條刊發(fā)文章《我市已到購房好時機》,以市房管局發(fā)布的2014年上半年分析數(shù)據(jù)為切入點,從商品房銷量、市區(qū)供銷比、商品住房均價已無下降空間等3方面來論證“近期是常州市民買房的好時機”,并且指出隨著“金九銀十”的到來,如果行情轉(zhuǎn)好,不排除當?shù)胤績r漲價的可能。

        ——“安家補助”變“房補”。安徽滁州市房管局等部門近日聯(lián)合發(fā)文,公布當?shù)鼐蜆I(yè)創(chuàng)業(yè)人士安家補助申請辦法。當?shù)匾?guī)定,大專以上學歷或中級以上專業(yè)技術資格的技師,凡2014年1月至2015年12月期間在當?shù)厥状钨徺I普通商品住房(144平以下,不含二手房)即可申請補助。由于門檻過低,這種安家補助被稱為變相購房補助。

        供需失衡加壓　土地財政助推

        事實上,房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū),如今已有一些深陷泥潭,不僅西部三四線樓市出現(xiàn)“風險集中區(qū)”,東中部省區(qū)的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

        中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,去年前三季度十大標桿房企雖然購地金額創(chuàng)出新高,但新增購地城市三四線城市占比為0,而眾多中小開發(fā)商則深度套牢,不知何時能度過寒冬。

        江蘇淮安市區(qū)人口不足百萬,近年來卻涌入380多家開發(fā)商,而實際上有200家左右這個市場就飽和了。�？谝患腋叨隧椖块_發(fā)了900余套住房,自去年6月開盤以來,至今僅成交不足百套。一家房地產(chǎn)開發(fā)商說,“照這樣的銷售速度,需要十年才能清盤�！�

        物極必反,短期大量開發(fā)導致部分三四線城市供求關系惡化,大型開發(fā)企業(yè)紛紛“逃離”三四線城市。業(yè)內(nèi)人士認為,一些地方政府或偷偷、或變相、或越位“救市”背后,是對樓市下行的焦慮,對“分類調(diào)控”的迷茫,更是土地財政壓力下的“無奈之舉”。

        據(jù)國務院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示,在一些地方,土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內(nèi)收入的40%,而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

        南京工業(yè)大學不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華認為,各地之所以出臺“限購松綁令”,核心原因在于地方財政稅收對土地財政的“過度依賴”,在沒有房地產(chǎn)項目作為稅收支撐、實體經(jīng)濟增速低迷的情況下,只能通過房地產(chǎn)項目來增加政府收入。

        用好“有形之手”,管放如何平衡?

        目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾正從總體偏緊逐漸轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性過剩。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說,房地產(chǎn)市場的分化調(diào)整,短期確實對經(jīng)濟運行產(chǎn)生一定壓力,但是房地產(chǎn)市場調(diào)控從長期來講,既有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運行,也有利于國民經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展。

        “維護樓市平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展,必須讓市場在資源配置中起決定性作用。”中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認為,改變不利的供求關系不能只依靠打壓手段,既要支持正常合理的購房需求,更要增加不同層次的市場供給,發(fā)揮市場與保障的雙重作用。

        值得警惕的是,從實踐看,一些地方政府的“救市”措施幾乎都沒有達到預期目標,反而加劇了地方政府對土地財政的依賴癥,如飲鴆止渴。

        中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一認為,市場經(jīng)濟本質(zhì)是法治經(jīng)濟,要減少這種逐利性和盲目性,避免市場重蹈覆轍,就必須加強法律和制度建設,構(gòu)建“以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求”的住房供應體系。

        “全國中心城市不應無底線、無條件地放松限購。”住建部政策研究中心主任秦虹表示,從長期看,取消購房資格限制,違背了抑制投資投機性需求,保證合理購房需求的調(diào)控初衷。中央政府今年將繼續(xù)堅持抑制投資投機性需求的政策,從而讓真實的需求可以得到實現(xiàn)。