限購解除后樓市萬象

    福建省住建廳終于將救市政策公布了。在悄悄執(zhí)行了一周之后，8月8日，福建省住建廳官網(wǎng)終于悄悄掛出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下稱“《意見》”），被業(yè)內(nèi)稱為“閩八條”，這是自本輪地方政府松綁樓市調(diào)控以來，首個正式由省級政府出臺的樓市松綁政策。

    首個省級區(qū)域出手救市被疑力度偏大

    這份早在8月1日即開始執(zhí)行的福建省樓市救市文件規(guī)定，實行分類調(diào)控：福州市、廈門市可以根據(jù)本地市場變化情況，調(diào)整放開住房限購措施；在全省范圍內(nèi)購房辦理簽約、貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。

    專業(yè)分析認(rèn)為，這一文件意味著，在福建境內(nèi)，隨著各市縣的逐步落實，將全部取消樓市限購。

    《意見》還規(guī)定，福建將同時放松樓市限貸，具體表現(xiàn)在：房屋登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數(shù)情況；家庭購買首改房按首套房認(rèn)定；購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定；金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，福建部分放松樓市限貸的措施，力度偏大、失當(dāng)，部分政策的可操作性較差。楊紅旭指出，比如“房屋登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數(shù)情況”等，對于購房人套數(shù)證明，居然不包括二手房，如果一個家庭手中現(xiàn)有五套已還清貸款的二手房，在新購第六套房時，難道房管局出具的證明是“無房”？

    福建樓市成交下滑程度

    超全國平均水平

    那么，《意見》是否執(zhí)行了呢？對此，福建省住建廳有關(guān)工作人員向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，目前省住建廳出臺的只是一個意見，具體到執(zhí)行層面，哪個市縣是否已經(jīng)開始實施，要看市縣進(jìn)一步的規(guī)定。

    從目前各個地方公布的救市政策來看，福建省的救市力度超過了其他市縣政府，正是因此，福建的救市被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有些“著急上火”。福建省住建部門緣何會這么著急？

    上述福建省住建廳有關(guān)工作人員向記者坦言，是因為樓市銷售下滑、庫存上升。

    據(jù)福建省統(tǒng)計局公布，今年1—6月，福建商品房銷售面積1922.33萬平方米，同比下降14.7%；其中，住宅銷售面積1553.37萬平方米，下降21.3%。商品房銷售額1762.92億元，下降11.0%；其中，住宅銷售額1417.30億元，下降15.7%。

    對比可以發(fā)現(xiàn)，今年上半年福建省的房地產(chǎn)市場下滑超過了全國平均水平。數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，全國商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%。很顯然，福建省的商品房銷售面積和銷售額下降幅度超過全國市場的整體情況。

    正是在這一局面下，福建的樓市庫存大幅上升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月末，福建商品房待售面積1146.65萬平方米，同比增長24.5%；其中，住宅待售面積523.11萬平方米，增長25.8%。

    不過，有福建本地的購房人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》指出，福建樓市之所以遭遇高庫存，除了限購限貸等調(diào)控之外，房價過高也是一個重要原因。

    中國指數(shù)研究院發(fā)布的7月百城房價指數(shù)顯示，廈門房價為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元；省會福州也達(dá)到15059元/平方米。此外，記者走訪了解到，福建省還有多個城市的房價每平方米超萬元。

    解除限購的部分城市交易量穩(wěn)中有升

    除了福建之外，還有浙江的杭州和溫州、內(nèi)蒙古呼和浩特、山東濟(jì)南、安徽無錫和銅陵、四川等地，也采取了一定的樓市救市措施。尤其是福建作為首個省級政府出手救市，引發(fā)了連鎖反應(yīng)。最新消息顯示，8月11日，湖南省住建部門規(guī)定，通過政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目資本金監(jiān)管減半等五方面，支持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

    那么，市場是否迅速逆轉(zhuǎn)了呢？

    首先從開發(fā)商方面來看，開發(fā)商的熱情有所高漲。以濟(jì)南為例，僅僅8月8日一天，就有天鴻萬象新天北地塊、銀豐唐郡3號地塊、黃金99御園等3個以上的新盤拿到了預(yù)售證。而在呼和浩特，自6月20日呼市取消樓市限購以來，在不到兩個月內(nèi)呼和浩特市就有18個項目取得預(yù)售證，而整個5月，呼市只有6個新項目入市。

    一些開發(fā)商也提高了議價主動權(quán)。對于當(dāng)前的市場行情，呼和浩特市博雅園項目銷售人員告訴記者，該項目價格為8000多元/平方米，最近呼市取消了樓市限購，來看房買房的人比以前增多了，目前來買房不會有太大的優(yōu)惠。

    而在另一方面，市場成交量有哪些變化呢？

    從呼和浩特市交易情況來看，今年8月第一周（8月3日至8月9日），呼和浩特市商品房（包括住宅、辦公、商業(yè)用房）的總體成交套數(shù)為320套，總體成交均價為5350元/平方米，成交總面積為33428平方米，日均成交40多套，與7月限購剛解除時交易量相差不大，基本上延續(xù)了7月交易平穩(wěn)中有所上升的態(tài)勢，但并未出現(xiàn)爆發(fā)性增長。

    7月份解除限購的濟(jì)南市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了成交有所起色的情況。今年5、6月，濟(jì)南市的日均住宅成交量只有100套，但進(jìn)入7、8月份以來，濟(jì)南住宅成交量有所放大。公開數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南樓市在7月28日—8月3日共成交商品房1978套，其中，住宅共成交1410套，日均近200套。而8月4日—8月10日的一周內(nèi)共成交商品房2210套，住宅共成交1633套，日均200多套；其中8月5日濟(jì)南住宅成交304套，是8月份以來成交最高點。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，樓市限購限貸的目的就是抑制一部分投資投機(jī)性需求，而隨著一些地方放松限購等，首先將會帶來潛在購房需求的增加。一旦有多個城市松綁限購，同時增加房地產(chǎn)信貸，那市場形勢或?qū)⒂兴�好轉(zhuǎn)。

   但桑豫峰同時認(rèn)為，今年房地產(chǎn)陷入調(diào)整以來，地方政府以各種形式放松乃至取消限購，只能表明，它們?nèi)硬坏舴康禺a(chǎn)這根“拐棍”。當(dāng)前地方政府最關(guān)鍵的任務(wù)還是要深化經(jīng)濟(jì)體制改革，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，否則，即使房地產(chǎn)短暫回暖，也不過是增加了又一層泡沫。

    截至目前，全國已有不少于30個城市對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了微調(diào)或松綁，福建和湖南甚至從省級層面發(fā)文，放松樓市政策。地方微調(diào)政策通常涉及：降低限購門檻，放松非戶籍資格審查和購房落戶政策；微調(diào)公積金政策，提高公積金可貸額度；稅收減免、優(yōu)惠補(bǔ)貼；房價審查，限制降幅等。目前北京、上海、廣州、深圳四大一線城市尚未對限購做出根本性調(diào)整。