商用地產(chǎn)40年后歸誰：會不會被國家收回？

      近年來,隨著不少商業(yè)立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房),購置商業(yè)性用房用于居住,逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。在北京、上海等城市,由于限購政策和價格,大量剛需人群同樣選擇購買商業(yè)性用房用于自住。

      但根據(jù)相關(guān)規(guī)定,商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年,低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán),因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示:“物權(quán)法給了住宅明確的說法,但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議�！�40年后,商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰?會不會被國家收回?這成為不少人關(guān)注的問題。

      購買了商住兩用房的業(yè)主小東發(fā)現(xiàn),商住兩用房的二手房價格滑坡之快超乎他的預計。以北京市大興區(qū)某小區(qū)為例,根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)銷售人員艾紅(化名)介紹:“去年春節(jié)之后,這邊的商住房價格大幅下降,到現(xiàn)在每平方米的價格已經(jīng)快和2009年業(yè)主購買一手房時的價格持平了,相對而言,普通住宅要穩(wěn)定一些�！�

      “主要還是因為產(chǎn)權(quán)問題,住宅是70年,商住房是40年�！卑�紅說。產(chǎn)權(quán)期限問題,直接影響了“商住兩用”項目的房價。據(jù)了解,除核心區(qū)外,北京不少“商住兩用房”二手房價格均低于同地段住宅。

      根據(jù)亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提供的數(shù)據(jù),據(jù)不完全統(tǒng)計,北京市目前有20多個“商住兩用”項目在售,每月成交量均在二三百套,市場處于穩(wěn)定狀態(tài)。而在上海、廣州、成都、沈陽等諸多城市,都能看到此類項目的身影,它們被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名義對外銷售。但毫無例外,這些“商住兩用”項目并不擁有普通商品住宅的70年產(chǎn)權(quán)。

      “我國2007年出臺的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,并無自動續(xù)期的規(guī)定�！敝刑坡蓭熓聞�(wù)所房地產(chǎn)律師徐斌說。

      不僅小東這樣的商住房業(yè)主,我國所有非住宅地產(chǎn)持有者,都要面對土地使用權(quán)到期帶來的問題。以國家統(tǒng)計局3月11日發(fā)布的《2015年1～2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》為例,2015年1～2月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元,其中非住宅投資2864億元,占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的32.6%;非住宅房屋施工面積172220萬平方米,占房屋施工面積的30.2%。

      根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù),在這3成的比例中,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的施工面積占了非住宅房屋施工面積的59%�！翱梢灶A計,未來將有更多持有非住宅地產(chǎn)的業(yè)主面臨土地使用權(quán)到期的困擾�！毙毂蟊硎尽�

      據(jù)了解,深圳是我國最早實行土地有償使用制度試點的城市,如果以1987年12月1日深圳公開拍賣出讓國有土地算起,今年已經(jīng)是第28個年頭。2000年以來,隨著第一批行政劃撥土地的陸續(xù)到期,為了解決到期物業(yè)的問題,2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》規(guī)定,到期房地產(chǎn),業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的,在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則,延長土地使用年期,在剩余年期(國家規(guī)定的最長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的,補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%,并按約定年期一次性支付。

      北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為,當時這批土地出讓的時間較早,就沒有按照標準去執(zhí)行�！爸饕�還是房屋產(chǎn)權(quán)到期的問題還沒有在全國范圍內(nèi)大量出現(xiàn)�！睒墙úㄕf,“處理這樣的問題一個是要讓續(xù)期費用群眾承受得起,另外一方面土地畢竟是國有資產(chǎn),不能白白流失,最好還是本著‘一事一辦’的原則來解決。再過二三十年,房屋產(chǎn)權(quán)到期現(xiàn)象比較普遍了,國家肯定會出臺統(tǒng)一的政策。”

      中國政法大學法學院教授符啟林表示:“物權(quán)法已經(jīng)明確了住宅用地到期后自動續(xù)期,但對于商業(yè)用地等,現(xiàn)在的政策還沒有明確”。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任王展持有相同的看法,“對于非住宅地產(chǎn),物權(quán)法沒有作這方面的規(guī)定,是否續(xù)費、如何續(xù)費,都處于不確定的狀態(tài)”。而記者采訪到的其他業(yè)內(nèi)人士和專家均表示,對于非住宅用地的續(xù)期問題,目前的相關(guān)法律條例尚不明確。

      如果續(xù)期問題“有法可依”,那“法”在哪里?

      根據(jù)我國1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的,應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金�！�

      對于“社會公共利益”這一提法,不同專家學者看法不一。有學者認為“公共利益本身就是個存在爭議的范疇。在是否續(xù)期上,政府仍然握有更大的行政自由”。

      “這一點也是我最擔心的,當我年老時,是否居有其所,取決于政府打沒打這塊地的主意�！毙�東說,“我花光了父母所有積蓄,背上10年的債務(wù),難道最終結(jié)果卻是自己的房子在30多年后,不一定歸自己所有?”

      但也有專家表示不必過于緊張。樓建波認為:“只要不違反一般的公共利益,非住宅用地申請續(xù)期應(yīng)該是可以批準的�！�

      即便國家批準了續(xù)期,對于采用何種方式續(xù)期,新的年限怎么制定,續(xù)期費用的標準如何,各方也存有爭議。有專家認為,“根據(jù)現(xiàn)有法律來看,很可能會由業(yè)主繳納土地使用金”;王展則表示,“不排除以后也像住宅一樣自動續(xù)期,而且有可能不用繳費”。

      他進一步解釋:“購房者買房子的時候已經(jīng)一次性支付了一大筆錢,這筆錢里面不僅包括房子的價格,還包括了開發(fā)商繳納的土地出讓金。如果土地使用權(quán)到期后,再按照土地出讓標準向業(yè)主收取一筆費用,多少顯得不太合理�！�

      “我覺得在立法方面,政府應(yīng)該本著積極慎重的態(tài)度來推進。就目前來看,的確有必要將非住宅用地如何續(xù)期等具體問題寫進法律,不能老是處于不確定的狀態(tài)。”王展說。