房地產新政滿月：樓市冷暖不均

　房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，與民生改善息息相關，與經濟增長密切相連，長期以來都是市場焦點。在中央多部門的聯合出手之下，國內樓市一個月來迎來了哪些政策利好，又發(fā)生了哪些微妙變化，房地產商又將面臨哪些挑戰(zhàn)。

　　今年一季度，我國房地產業(yè)僅比上年同期增長2%，增速明顯放緩。在此背景之下，3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會、財政部、國家稅務總局等部門聯合出手，打出房地產新政“組合拳”。如今，新政已屆滿月，政策給市場帶來了哪些變化？

　　一線城市：

　　回暖信號明顯

　　一線城市的樓市對政策調整最為敏感。據報道，近日深圳某樓盤開盤，當天推出300余套房源，吸引了3000多人，開盤當日銷售率達98%。國家統(tǒng)計局公布的3月份70個大中城市房價變動中，深圳房價環(huán)比漲幅是70個大中城市中最高的。

　　北京的房地產市場最近也熱鬧得很。據中原地產首席分析師張大偉介紹，“從4月下半月開始，二手房工作日簽約都在700套以上�！�

　　事實上，一線城市樓市升溫，不全是新政的功效，金融貨幣政策對樓市的正面激勵作用也十分明顯。4月19日央行宣布，下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。市場普遍認為，銀行資金面的寬裕，將會為樓市注入更多動力，也為房地產新政扎實落實營造了積極的政策環(huán)境。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，全國54個典型城市，4月20日至4月26日的一周內，住宅銷售簽約數量比上周增長12.6%。4個一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅達11.4%。

　　不僅二手房銷售活躍，開發(fā)商推新盤的熱情也很高，項目銷售情況也好于前段時間。業(yè)內人士普遍認為，樓市新政讓更多持幣者放棄觀望，選擇入市。

　　樓市持續(xù)升溫的同時，部分城市土地市場也現活躍態(tài)勢。4月27日下午，經過139輪的焦灼爭奪，位于北京市海淀區(qū)北部的中關村永豐產業(yè)基地地塊被首創(chuàng)集團以56.4億元收入囊中，住宅部分樓面價高達每平方米4.3萬元。開發(fā)商對一線城市后市的看好，讓其在拿地、投資等方面更為積極。

　　非一線城市：

　　庫存壓力依舊

　　與一、二線城市不同，三、四線城市雖然在新政之后，也出臺了一系列配套政策，但樓市走向卻并不樂觀，回暖乏力。西安市日前發(fā)布公積金新政稱，從4月27日起首次使用公積金貸款購買自住普通住房的，建筑面積在144平方米(含)以下的首付款比例不低于20%，建筑面積在144平方米以上的首付款比例不低于30%。二套房的首付比例最低也降至兩成。

　　然而據觀察，政策對非一線城市樓市的影響，并沒有想象的那么給力。近期在濟南開展的齊魯房展上，人流量并不是很大。與之對應的數據顯示，濟南市住宅銷量在新政出臺的一個月內有所增長，但增長不是十分明顯。

　　南京樓市的反應與濟南大體相同。據有關網站統(tǒng)計，3月1日至4月29日，南京市新房上市量僅為5500套，僅為去年同期的三分之一；新房認購量為1.5萬套，成交1.1萬套，低于去年和前年同期水平。不過，也有個別三、四線城市出現了成交活躍、樓市回暖的狀況。

　　專家表示，4月份非一線城市樓市變化，可用“局部活躍，但整體難回暖”來概括。由于三、四線城市樓市庫存高企，潛在購房者期待房價進一步回落，購買意愿不夠強烈。因此，在很長一段時間內，非一線城市去庫存仍是房地產面臨的“重要一課”。

　　房地產企業(yè)：

　　競爭日趨激烈

　　當前，房地產開發(fā)投資分化明顯，呈現出典型的馬太效應。一線城市、重點區(qū)域的房地產投資增速較快，非一線城市、非熱點地區(qū)的房地產投資動力不足。正如有開發(fā)商所言，“誰也不想高價拿地，但除了一線城市和部分二線城市還能比較容易地賣出去房子以外，很多三、四線城市基本賣不動了�！痹趲齑娓咂蟮膲毫χ�下，部分房地產商將業(yè)務重點放在了熱點城市，而這也將導致房地產企業(yè)之間的競爭更加白熱化。

　　這一點，也從近日發(fā)布的房地產企業(yè)2014年年報中得到了印證。龍湖集團年報顯示，2014年其先后在一線及二線主力城市購置16幅地塊。該集團2015年的投資運營，將繼續(xù)聚焦一、二線城市。富力地產也提出，未來將只限于考慮北京和廣州等一線城市。遠洋地產2014年獲得的17個新項目中，94%位于一線及二線城市。

　　業(yè)內人士判斷，在“僧多粥少”的情況下，一線城市、重點區(qū)域的地價可能會迎來上漲。張大偉也認為，大部分企業(yè)加大力度增加一、二線市場布局，未來競爭將非常激烈，房企經營難度也將越來越大。