SOHO轉(zhuǎn)型：售轉(zhuǎn)租

潘石屹：公司轉(zhuǎn)型決策是對(duì)的

日前，SOHO中國(guó)召開(kāi)媒體發(fā)布會(huì)，潘石屹跟媒體記者圍坐在一起，談起了公司轉(zhuǎn)型以來(lái)的表現(xiàn)�！皬慕衲晗掳肽觊_(kāi)始，我們的租金收入就大幅度起來(lái)了�，F(xiàn)在回頭看，3年前我們決策時(shí)，很多信息并不清楚，3年后回顧這一決策，我們認(rèn)為是非常對(duì)的。”

“公司轉(zhuǎn)型是非常對(duì)的。”潘石屹如此肯定的回答，似乎回應(yīng)了市場(chǎng)的各種質(zhì)疑。一直以來(lái)，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型備受市場(chǎng)關(guān)注，各種分析解讀層出不窮，其中猜測(cè)和質(zhì)疑的聲音頗多。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上各類分析認(rèn)為，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型面臨現(xiàn)金流、資產(chǎn)升值，以及租金回報(bào)率等各項(xiàng)考驗(yàn)，未來(lái)僅靠租金收入是否足以支撐公司市值和未來(lái)發(fā)展備受矚目。

對(duì)此，作為香港上市公司，資本市場(chǎng)也曾對(duì)轉(zhuǎn)型提出異議，尤其擔(dān)心資金流問(wèn)題�！耙�?yàn)殇N售會(huì)有很多資金進(jìn)入，租賃則不然，而且我們建設(shè)房子需要很長(zhǎng)時(shí)間。”潘石屹稱，因?yàn)椤巴顿Y者關(guān)心的第一個(gè)是負(fù)債率，第二現(xiàn)金流能不能支持住，普遍預(yù)期不是很樂(lè)觀，所以開(kāi)始被大量拋售股票�！睋�(jù)了解，SOHO中國(guó)宣布轉(zhuǎn)型后股票下跌了8%。

與此同時(shí)，SOHO中國(guó)今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利1.35億元，同比下降約94%。對(duì)此，公司半年報(bào)稱，盈利較低主要由于租金收入增加影響尚未抵消物業(yè)銷售收入的下降。

發(fā)布會(huì)上，潘石屹用公司現(xiàn)金流和負(fù)債率的具體數(shù)據(jù)回應(yīng)了各方質(zhì)疑。截至目前，SOHO中國(guó)凈負(fù)債率為25%，擁有近97億元的現(xiàn)金。“這些都比想象中要好，現(xiàn)在我們持有大概170多萬(wàn)平米的北京上海核心地段的辦公樓，這樣一來(lái)，使得我們公司成為了北京上海持有最大面積優(yōu)質(zhì)辦公樓的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。”潘石屹說(shuō)。

物業(yè)由售轉(zhuǎn)租，市場(chǎng)租金走勢(shì)尤其關(guān)鍵。按照潘石屹的說(shuō)法，SOHO中國(guó)辦公物業(yè)的租金情況已經(jīng)超出預(yù)期。以望京SOHO項(xiàng)目為例，當(dāng)初拍地預(yù)計(jì)的租金水平為5元/平米，實(shí)際對(duì)外租金為開(kāi)盤6元，9月7號(hào)最新價(jià)格為12.9元/平米。另外，上海復(fù)興路項(xiàng)目租金在開(kāi)盤時(shí)是7元/平米，最后出租價(jià)格達(dá)到10元/平米。

那么，現(xiàn)在來(lái)看是不是可以說(shuō)SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型是成功的？對(duì)于提問(wèn)，潘石屹稱：“轉(zhuǎn)型成功與否，大家最擔(dān)心的第一是現(xiàn)金流支撐不住，第二是缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，管理上會(huì)出問(wèn)題，但是現(xiàn)證明，這些都是沒(méi)問(wèn)題的。能度過(guò)負(fù)債率和現(xiàn)金流的這個(gè)節(jié)點(diǎn)，轉(zhuǎn)型就成功了。”

SOHO3Q未來(lái)將上市

值得關(guān)注的是，2015年以來(lái)，為增加公司產(chǎn)品類型和業(yè)務(wù)收入，SOHO中國(guó)推出了名為SOHO3Q的共享辦公空間項(xiàng)目，將寫字樓辦公室以短租的形式對(duì)外出租，其中，辦公室的預(yù)訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上完成。

據(jù)了解，目前SOHO中國(guó)已經(jīng)在北京的望京SOHO、中關(guān)村SOHO，以及上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、東海廣場(chǎng)的5個(gè)項(xiàng)目推出3Q產(chǎn)品，共計(jì)提供超過(guò)3000個(gè)座位。目前來(lái)看，北京的3Q產(chǎn)品出租率較為理想，而上海項(xiàng)目的出租率僅為30%-40%。作為公司主推產(chǎn)品，未來(lái)入市的規(guī)模還會(huì)更大。在今年年末之前，潘石屹計(jì)劃將3Q中心的數(shù)量增加到11個(gè)，擁有超過(guò)11000個(gè)座位，明年達(dá)到40000個(gè)座位。

對(duì)此，SOHO中國(guó)總裁閻巖表示：“3Q產(chǎn)品都是我們自己的物業(yè)，2016年時(shí)會(huì)和其他物業(yè)進(jìn)行合作，地點(diǎn)將選擇北京上海廣州等大城市并與這些城市的開(kāi)發(fā)商合作�！�

據(jù)悉，SOHO3Q還有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。對(duì)此，潘石屹表示：“我們從10月份開(kāi)始就不定價(jià)了，直接從0元開(kāi)始進(jìn)行拍賣，這樣由客戶來(lái)定，從而我們的出租率能達(dá)到100%。未來(lái)，計(jì)劃將3Q做起來(lái)后準(zhǔn)備單獨(dú)上市。”而SOHO3Q能否成為SOHO中國(guó)的搖錢樹(shù)，市場(chǎng)唯有拭目以待。