潘石屹

值得一提的是，從拿地開發(fā)銷售的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型為以運營持有物業(yè)模式發(fā)展完全不同，除了重資產(chǎn)運營帶來的負債和現(xiàn)金流壓力之外，也對SOHO中國的管理能力是極大的挑戰(zhàn)。為了轉(zhuǎn)型，SOHO中國一夜之間裁掉了300多人的銷售團隊，此后基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的搭建，逐漸建立了收租靠銀行自動轉(zhuǎn)賬，而不依靠大量人力的管理模式。

同時，潘石屹透露，SOHO中國剛剛啟動借助互聯(lián)網(wǎng)平臺無底價競拍SOHO3Q。今年10月份，SOHO3Q將推出“眾包模式”，即全面實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化銷售，任何人可以通過互聯(lián)網(wǎng)平臺成為SOHO3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應的傭金。“如今的SOHO中國，正在全面向一個互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)變�！迸耸�屹稱。

盈利到拐點

“轉(zhuǎn)型給我們提出了新的要求，SOHO中國以前是以銷售物業(yè)見長，但宣布轉(zhuǎn)型后，我們一夜之間把這300多名銷售人員裁至僅剩2人，但這2人轉(zhuǎn)做出租業(yè)務一年之后，最終仍未合格�！迸耸�屹回憶SOHO中國轉(zhuǎn)型巨變時表示，因為銷售與租賃的“徑”相差很大，過去，SOHO中國服務的客戶平均每人給公司貢獻的銷售額是5000萬元，現(xiàn)在，因轉(zhuǎn)型出租，每個客戶僅有幾十萬元，甚至更低的成交額。

事實上，2012年8月份，SOHO中國剛剛公布2012年中期業(yè)績之后，潘石屹便宣布要轉(zhuǎn)型持有所有項目，不再銷售。彼時，對于潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉(zhuǎn)型之舉，質(zhì)疑聲四起。

三年之后，據(jù)SOHO中國2015年度中期業(yè)績公告顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)額為3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權益股東應占純利約1.35億元，同比下降約95%。不過，這是業(yè)務轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻。

面對凈利大幅下滑的質(zhì)疑，“主要是前兩年利潤太高，高到什么程度呢？當時有學者研究SOHO中國的利潤率發(fā)現(xiàn)，要比蘋果高”，潘石屹向記者直言，“我覺得SOHO中國三年前決定轉(zhuǎn)型還是對的，如果把物業(yè)幾百億元銷售出去，最后的結(jié)果是，我們賺的錢一半給政府交稅了，再拿剩下的錢去買望京、外灘這樣的地塊，根本買不了”。

目前來看，潘石屹將業(yè)務重心放在了二次轉(zhuǎn)型上，正如他自己所說，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型是結(jié)合在一起的。而潘石屹思考的結(jié)果是轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO3Q擴張?zhí)嵘龢I(yè)績。

而據(jù)SOHO中國總裁閻巖向記者透露，這也是業(yè)內(nèi)分析師關心的問題，“可能今天你的利潤與自己以前相比是最底部的，但更值得關心的是未來的增長速度，比如SOHO3Q未來的增長規(guī)模將如何等問題”。

按照潘石屹的計劃，“到2015年年底，將有11000個SOHO3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共布局10萬個座位，其中的非SOHO中國的物業(yè)不排除與開發(fā)商合作、返租SOHO中國業(yè)主的房子等方式�！迸耸�屹向記者表示，到今年年底，SOHO3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年，SOHO3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。

更重要的是，潘石屹向記者透露，SOHO3Q未來將單獨上市，“因為3Q是輕資產(chǎn)運營的，規(guī)模做大之后，要把這部分業(yè)務分拆出來上市”。

欲減少境外債務降低風險

值得一提的是，在潘石屹看來，SOHO3Q業(yè)務目前還處在成長中，尚不能稱之為成功，但對于外界對SOHO中國轉(zhuǎn)型為持有物業(yè)運營商是否成功的質(zhì)疑，他可以回答說，“轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功了，負債率和現(xiàn)金流都已經(jīng)安全了”。

潘石屹回憶道，三年前宣布轉(zhuǎn)型持有運營時，資本市場的反饋最為直接，宣布消息以后的一個小時內(nèi)，SOHO中國股價跌了8%。

“當時資本市場對SOHO中國評價非常負面，認為銷售會有大量資金進來，轉(zhuǎn)為出租后，現(xiàn)金流壓力很大，當時外界非常關心公司的負債率和現(xiàn)金流是否能支撐得住，他們預計2015年中期，負債率會超過100%。”潘石屹回憶道，“實際上，我們在轉(zhuǎn)型之前曾反復測算，認為能夠度過三年后的這個難點，只要度過去，SOHO中國就將擁有京滬兩市核心地段170萬平方米的物業(yè)(包括在建未完工物業(yè))”。

據(jù)SOHO中國2015年中期業(yè)績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，凈債務占股東權益的比率約為25%。此外，SOHO中國認為，目前公司的現(xiàn)金完全能夠滿足在建投資物業(yè)未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

據(jù)潘石屹透露，把負債率降下來的主要“法寶”是沒拿地，另一個則是將凌空SOHO一半物業(yè)賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負債率一下子就降下來15%左右。

另據(jù)SOHO中國提供給記者一份報告顯示，截至2015年6月30日，SOHO中國有息負債總額為199億元，從整體借貸成本來看，僅為5.8%，遠低于行業(yè)平均水平。

值得注意的是，在境外市場的借貸中，SOHO中國有10億美元高息債，一筆為2017年到期的5年期6億美元債，融資成本為5.75%，另一筆則是2022年到期的10年期4億美元債務，融資成本為7.125%。而從不同幣種的貸款占比來看，美元債占50%，港幣貸款占21%，人民幣貸款為29%。

目前，在人民幣貶值、美國利率傾向于上行的情勢下，大量的境外貸款是否會為公司帶來影響？“我們一個月之前就成立了一個小組來專門研究這個問題，得出的結(jié)論是外匯的波動對我們利潤表的影響較小“。潘石屹如是稱。

而閻巖接受記者采訪時表示，“我們注意到政府政策對發(fā)行境內(nèi)公司債有所放松，正在積極地尋求長期的境內(nèi)經(jīng)營貸款，并探索在境內(nèi)發(fā)行銀行間公司債的機會”。

閻巖進一步向記者表示，對于舊有的境外債務，公司可以發(fā)行新的境外債來償還舊的境外債，只要不涉及用人民幣償還境外債務，外匯影響就不大。但鑒于匯率風險，外加人民幣利率正處在下行通道中，SOHO中國正在逐漸減少境外借款，增加境內(nèi)貸款，而考慮發(fā)行人民幣債的目的是置換美元債，并不是需要資金去拿地擴張，而是要降低資金成本，但這需要一個過程。