房企混戰(zhàn)

據(jù)悉，“距離北京市區(qū)最近的遠(yuǎn)郊區(qū)”——大興已成為今年北京商住市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，而值得注意的是，商住公寓其實(shí)正逐漸成為整個(gè)北京的樓市主角。

11月12日，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%。

“三虎”盤踞義和莊

萬(wàn)科天地，恒大未來(lái)城，泰禾中央廣場(chǎng)，從地圖上看，這三個(gè)樓盤各據(jù)一方，以義和莊為中心，三足鼎立。

商住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，扎堆布局，就意味著競(jìng)爭(zhēng)加劇，更何況這三者都是“猛虎”，稍顯大意“后果將會(huì)很嚴(yán)重”，萬(wàn)科、恒大和泰禾顯然都打起了“十二分精神”以各顯所長(zhǎng)。

位于義和莊站北200米的恒大未來(lái)城，是恒大進(jìn)京后首次落子南城的商品房項(xiàng)目，而其最具特色的是8.4米挑高的空中墅式公寓。據(jù)悉，“空中墅”可利用三層空間將家庭功能明確分割，并有著5.7米的挑空客廳。

另外，恒大未來(lái)城戶型面積在20-200平方米，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，其最小戶型只有20平米，在三者中總價(jià)最低，是投資的最優(yōu)選擇。

與恒大未來(lái)城僅有一路之隔的萬(wàn)科天地，是最早在此占地扎營(yíng)的，因此，均價(jià)僅為29000元/平方米，三者中屬最低，而其還自建有7萬(wàn)平米的商業(yè)。上述業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，萬(wàn)科天地適宜自住購(gòu)房者入手，其商業(yè)部分將可能成為未來(lái)三個(gè)項(xiàng)目的主要商業(yè)配套。

以新源大街為中心，恒大未來(lái)城的對(duì)面就是泰禾中央廣場(chǎng)，“公園＋地產(chǎn)”開發(fā)模式是泰禾中央廣場(chǎng)的高配，據(jù)稱，其園區(qū)全冠移植了元寶楓、蒙古櫟、白蠟等近百種珍貴樹種。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱，義和莊片區(qū)因萬(wàn)科、恒大及泰禾的入駐有可能會(huì)形成一個(gè)新的商圈。她認(rèn)為，義和莊具有升值潛力，對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)，去化不是難題。

據(jù)媒體查詢，泰禾中央廣場(chǎng)在今年9月1日已開盤，一小時(shí)內(nèi)售出380余套商品房，銷售額達(dá)8.5億，成為大興區(qū)域項(xiàng)目單日銷冠；11月1日開盤的恒大未來(lái)城，也有2小時(shí)銷售5.5億的成績(jī)；萬(wàn)科天地預(yù)計(jì)開盤時(shí)間在11月底，但據(jù)萬(wàn)科方面稱，其10月17日首次對(duì)外亮相時(shí)，引得千人圍觀。

商住成北京市場(chǎng)主角

除了上述義和莊三個(gè)項(xiàng)目外，同屬大興區(qū)域內(nèi)還有北京密碼、國(guó)銳廣場(chǎng)、水晶布洛閣等商住產(chǎn)品，顯然，大興已成為商住市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。

據(jù)悉，今年北京商住公寓成交中，以套數(shù)占比來(lái)看，主要集中在通州區(qū)、房山區(qū)、大興區(qū)，三區(qū)成交數(shù)量約占北京整體成交量的60%；而從成交環(huán)線來(lái)看，北京在售商住產(chǎn)品基本位于海淀、大興、門頭溝等五環(huán)外的區(qū)域，以南城居多。而大興商住公寓市場(chǎng)的火熱，是得益于住宅價(jià)格走高。

據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，大興從2005年的成交均價(jià)3101元/平米，到2015的28737元/平米，十年房?jī)r(jià)上漲了8.3倍。

郭毅在接受采訪時(shí)提到，大興還有升值空間，城南計(jì)劃將對(duì)大興產(chǎn)生一個(gè)長(zhǎng)期的影響，而北京第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)的運(yùn)行將會(huì)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)區(qū)內(nèi)居住需求。

也就是說(shuō)，如今的住宅價(jià)格已超出了部分剛需客群的購(gòu)買力，將來(lái)還會(huì)超過更多購(gòu)房者的購(gòu)買力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅價(jià)格的走高促使購(gòu)房者以及投資客入手商住公寓，因?yàn)樯套」�寓有著絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，面積小總價(jià)可控，商住公寓購(gòu)房需求的集中涌入造成商住公寓市場(chǎng)成交大漲。

而“隨著住宅價(jià)格高漲，商住公寓成交數(shù)量上升”的公式不僅適用于大興，也適用于整個(gè)北京市。

郭毅此前表示，在北京住房?jī)r(jià)格高漲的情況下，為了取得土地維持在一線城市的市場(chǎng)占位，避免在激烈競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局，開發(fā)商通過將住宅之外的商業(yè)或辦公部分改造為商住公寓出售，以此來(lái)平衡整體項(xiàng)目的收支，而這也是當(dāng)下開發(fā)企業(yè)為了在北京謀求一席之地的普遍做法。

另外，郭毅還認(rèn)為，未來(lái)北京針對(duì)剛需及改善型客群的住宅產(chǎn)品將有所減少，而商住公寓正好填補(bǔ)了這一空白，因此也就受到較大歡迎。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%；成交均價(jià)為29667元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士也分析稱，商住公寓項(xiàng)目已漸漸成為北京市場(chǎng)的主角，特別是一些具備比較完善居住功能的LOFT產(chǎn)品已獲得市場(chǎng)的廣泛關(guān)注和認(rèn)可，未來(lái)北京商住公寓項(xiàng)目成交量持續(xù)上漲將會(huì)成為趨勢(shì)。