招商地產(chǎn)

不過(guò)，相對(duì)于業(yè)內(nèi)對(duì)招商系完成重組后的業(yè)績(jī)規(guī)模預(yù)期，記者向招商內(nèi)部人士證實(shí)，完成重組后的招商不會(huì)馬上跨入千億元陣營(yíng)，因?yàn)楹喜⑽�收資產(chǎn)性質(zhì)，土地儲(chǔ)備量大，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)且進(jìn)入銷(xiāo)售階段后，規(guī)模業(yè)績(jī)將快速釋放，三年內(nèi)極有可能超千億元。

目前，招商系地產(chǎn)重組正進(jìn)入最后沖刺階段，11月23日，招商地產(chǎn)公告稱重組方案獲得了證監(jiān)會(huì)的有條件通過(guò)。“我們爭(zhēng)取在年底前完成重組�！闭猩痰禺a(chǎn)相關(guān)人士向記者如是透露。

重組方案獲有條件通過(guò)

昨日，停牌近5個(gè)月的招商地產(chǎn)復(fù)牌，雖出現(xiàn)習(xí)慣性下跌，當(dāng)日?qǐng)?bào)收35.6元/股，但僅下跌0.97%。

而前一晚（11月23日晚間），招商地產(chǎn)公告稱，證監(jiān)會(huì)上市公司并購(gòu)重組審核委員會(huì)于當(dāng)日召開(kāi)了2015年第100次并購(gòu)重組委工作會(huì)議審核，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)換股吸收合并招商地產(chǎn)并募集配套資金事項(xiàng)獲得有條件通過(guò)。招商地產(chǎn)稱，招商局蛇口尚未收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)的正式核準(zhǔn)文件，待收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)核準(zhǔn)文件后將另行公告。

根據(jù)招商地產(chǎn)此前公告，此次資產(chǎn)重組涉及兩個(gè)方面，一是招商局蛇口以23.60元/股的價(jià)格吸收原招商地產(chǎn)股東股份；二是向10名特定對(duì)象增發(fā)股份，發(fā)行股份不超過(guò)6.36億股，募資金額不超過(guò)150億元。

據(jù)記者了解，重組完成后，新上市主體為招商局蛇口控股，由招商局集團(tuán)控股，股東涉及招商局輪船(非股票代碼為601872的招商輪船)、原招商地產(chǎn)中小股東以及本次非公發(fā)行對(duì)象等。

但11月11日，招商地產(chǎn)已發(fā)公告稱，對(duì)再融資方案進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)模由人民幣150億元縮減至125億元。易方達(dá)及上海鼎輝兩家公司因故未參與最終募資，募集資金用途上減少投向太子灣自貿(mào)啟動(dòng)區(qū)一期項(xiàng)目的25億元。鑒于此，此次配套發(fā)行的認(rèn)購(gòu)對(duì)象剩下工銀瑞信、國(guó)開(kāi)金融、深圳華僑城、北京奇點(diǎn)領(lǐng)創(chuàng)、興業(yè)財(cái)富、北京致遠(yuǎn)、博時(shí)資本，以及招商局蛇口員工持股計(jì)劃共計(jì)8名。

對(duì)此，中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為，待重組完成后，招商局蛇口重新上市，將聚焦主業(yè)，加速釋放業(yè)績(jī)，成為我國(guó)自貿(mào)區(qū)建設(shè)的名片。一方面，作為當(dāng)前主要利潤(rùn)來(lái)源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值將加速釋放，今年前10個(gè)月銷(xiāo)售額420.2億元，11月份由于蛇口海上世界雙璽項(xiàng)目熱銷(xiāo)（均價(jià)達(dá)9萬(wàn)元/平方米），預(yù)計(jì)全年會(huì)有大幅增長(zhǎng)；另一方面，公司正通過(guò)轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)套現(xiàn)部分物業(yè)，如蛇口的住宅項(xiàng)目、擁有“南海意庫(kù)夢(mèng)工場(chǎng)大廈”金域融泰的股權(quán)，此舉將大大提升公司當(dāng)年的盈利，也減少未來(lái)資產(chǎn)管理的成本，更好的聚焦三大主業(yè)。

李少明稱，重組完成后，招商局蛇口將實(shí)現(xiàn)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)三大主業(yè)協(xié)同發(fā)展，政策紅利催化長(zhǎng)期高增長(zhǎng)。

“即使涉及園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，也不會(huì)大量增加持有型物業(yè)�！闭猩谭矫嫒耸肯蛴浾咄嘎�。

而在郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)方面，招商將立足太子灣，背靠招商局集團(tuán)強(qiáng)大的貨運(yùn)碼頭資源，加快郵輪碼頭的全國(guó)化布局，并以太子灣郵輪母港為核心，借助與國(guó)際郵輪巨頭的戰(zhàn)略合作，打造郵輪運(yùn)營(yíng)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

向千億元規(guī)模發(fā)起沖擊

值得注意的是，李少明認(rèn)為，待重組完成，招商地產(chǎn)退市，而招商局蛇口重新上市，招商局蛇口控股資產(chǎn)價(jià)值估值為2419億元。按照23.6元/每股的發(fā)行價(jià)，新公司市值將不低于1872億元（含配套募集資金），市值在行業(yè)內(nèi)僅次于當(dāng)前的綠地，高于萬(wàn)科。而參照11月24日股價(jià)，萬(wàn)科市值為1619億元，綠地市值為2122億元。

值得一提的是，業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的是重組后的招商局蛇口市值雖將力壓萬(wàn)科，位居A股第二，但其銷(xiāo)售規(guī)模短期內(nèi)將難以與萬(wàn)科和綠地匹敵。

不過(guò)，從此次吸收合并的資產(chǎn)情況來(lái)看，在土地儲(chǔ)備方面，較公開(kāi)市場(chǎng)拿地，未來(lái)的招商局蛇口將極具優(yōu)勢(shì)。

記者也注意到，招商地產(chǎn)今年并未在公開(kāi)市場(chǎng)拼地。前三季度，招商地產(chǎn)主要以合作方式拿地，在土地市場(chǎng)上斬獲15個(gè)項(xiàng)目，涉及土地款約269億元。

中信建投房地產(chǎn)首席蘇雪晶稱，招商地產(chǎn)前三季度合作拿地平均權(quán)益由中期的51%進(jìn)一步降至36%，實(shí)際控股項(xiàng)目總地價(jià)為51億元，實(shí)際上今年通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)擴(kuò)張的步伐有所放緩。從布局區(qū)域來(lái)看，繼續(xù)強(qiáng)化北京、上海、廣州等一、二線城市，投入占比達(dá)94%。

蘇雪晶認(rèn)為，隨著公司吸收換股合并方案推進(jìn)，招商局前海、蛇口等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，公司將擁有深圳自貿(mào)區(qū)核心資源，較之公開(kāi)市場(chǎng)取地，這些資源賦予公司無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。

“重組之后，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)一兩年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的時(shí)間，招商銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)將提速，同時(shí)將邁入千億元陣營(yíng)�！碧m德咨詢總裁宋延慶向記者如是表示。