戶籍改革掛鉤去庫存

盡管中央經(jīng)濟工作會議尚未召開，但監(jiān)管層的一系列表態(tài)，已經(jīng)勾勒出未來房地產(chǎn)調控的基本脈絡。

12月14日，中共中央政治局召開會議強調，化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其中，“農(nóng)民工市民化”的提法與此前市場傳聞的“財政補貼首次進城買房的農(nóng)民”不謀而合，也被認為是最大亮點。

此前的11月11日，李克強總理在國務院常務會議上指出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。這種提法還是首次。

權威人士指出，將戶籍改革、農(nóng)民工市民化與房地產(chǎn)去庫存直接聯(lián)系，包含著與以往完全不同的政策思路。其背后的邏輯是，在房地產(chǎn)市場內生動力不足的情況下，將行業(yè)重新置于城鎮(zhèn)化和人口流動的大背景下，為其發(fā)展提供更為深遠的空間。而“去庫存”僅僅是這種變革的第一步。

“去庫存”表象背后

在中央政治局會議之前，高層曾三次在公開場合提到房地產(chǎn)，其核心內容十分一致，直指“去庫存”。

“如果把這種表態(tài)僅僅理解為"去庫存"，未免太表面了�！币晃唤咏鼪Q策層的權威人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，對于樓市高庫存的判斷，早在一年多前就已定性。住建部此前曾發(fā)布文件，支持房企將過剩房源向社會出租，并強調庫存高企的三四線城市無需再蓋新樓進行安置。

如今，“去庫存”的重要性陡然提升，在上述人士看來，是因為房地產(chǎn)市場的頹勢已經(jīng)拖累了經(jīng)濟增長�！斑^去這些年，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的互動模式主要有兩種，第一種是房價上漲過快時進行打壓，第二種是經(jīng)濟增速放緩時給予樓市支持，如今的情況就屬于后者�！�

他認為，要解決這一問題，不僅僅是“去庫存”那么簡單，監(jiān)管層的根本目的，是寄望房地產(chǎn)業(yè)誕生新的增長力，在“穩(wěn)增長”中繼續(xù)發(fā)揮作用。

這種思路有跡可循。繼去年7月國務院發(fā)布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》后，今年11月9日，中央財經(jīng)領導小組辦公室副主任楊偉民表示，如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少。

李克強總理提出的“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，以及中央政治局會議釋放的最新信號“農(nóng)民工市民化”，被認為與此一脈相承，且將是今后的主導思路。

值得注意的是，以往的房地產(chǎn)調控政策，則專注在信貸、稅收、限購，乃至保障房等領域，甚少與戶籍直接掛鉤。

為何會出現(xiàn)這種不同？該人士表示，其一，經(jīng)過多年的高速增長，房地產(chǎn)市場供應過剩，行業(yè)的內生動力不足，只能借助外部力量來推動。其二，站在經(jīng)濟增長的角度，推動“農(nóng)民工市民化”還可加快產(chǎn)業(yè)結構調整，消化過剩產(chǎn)能，并推動房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展。

人口流動與房地產(chǎn)

上述戶籍改革的思路，無法脫離另一個大背景，即城鎮(zhèn)化帶來的人口流動。

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