核心商圈的購物中心也在調(diào)整業(yè)態(tài)，適應(yīng)電商帶來的沖擊

商業(yè)地產(chǎn)陷入“地獄之旅”？

“按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年10月底，廣東省商品房的待售面積為5700萬平方米，而2014年廣東省商品房的年銷量為9000多萬平方米，2015年更超過1億平方米，以此來計(jì)算，廣東省商品房靜態(tài)去庫存的銷售周期約為6個月，去庫存問題不算突出�！痹诒驹�7日舉辦的廣東省房協(xié)會員大會暨廣東省房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，廣東省房協(xié)會長蔡穗聲說。“但是，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的庫存量較大，去年10月底，廣東省寫字樓的待售面積約為200萬平方米，按照2014年的銷售量來看，要一年才能消化完畢。商業(yè)地產(chǎn)更差，去年10月底的待售面積約為900萬平方米，按照2014年的消化能力來看，要消化兩年�！�

為什么商鋪庫存量這么厲害？一位不愿意透露姓名的廣州龍頭房企高層人士說，一是對政府而言，批出商業(yè)用地日后會有稅收，因此各地政府都樂于推商業(yè)用地，也樂于在住宅用地中搭配商業(yè)用地；二是對商家而言，此前住宅限購，增加了投資者對商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣，前幾年商業(yè)地產(chǎn)賣得不錯，開發(fā)商樂于建，但近幾年各地限購政策慢慢松綁，商業(yè)地產(chǎn)銷售不暢。據(jù)了解，2015年，全國約有400家建筑面積超過3萬平方米的購物中心開業(yè)，其中廣東省約有40家。

“難啊！住宅我們不會擔(dān)心，只要不太貪心，總能賣得出去；商業(yè)地產(chǎn)假如定位不當(dāng)，即使降價也未必有人買�！标愋〗闶悄炒笮偷禺a(chǎn)項(xiàng)目的操盤手，該項(xiàng)目配建了大約40%的商業(yè)地產(chǎn)面積，對她來說，住宅銷售是天堂，商鋪銷售可能是地獄。

住宅限購尚未放開的廣州，也深受商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大增的拖累。按照戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年廣州新開張9大購物中心，共計(jì)商業(yè)面積近95萬平方米，2015年廣州主城區(qū)(不含從化、增城、花都、南沙)優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量升至353萬平方米，同比增長28%，是過去6年來增幅最大的一年。今年，廣州預(yù)計(jì)還將會增加58萬平方米大型購物中心。

與此同時，廣州電子商務(wù)迅猛增長，已成為城市經(jīng)濟(jì)增長的新引擎。2015年前三個季度，廣州限額以上網(wǎng)上商店零售額同比增長61.8%。在消費(fèi)端，廣州“雙11”單在“天貓”的成交額貢獻(xiàn)率已占全國的2.8%。從物流包裹數(shù)量上看，廣州發(fā)出量位居全國第一，收到量為全國第三。

數(shù)據(jù)顯示，受到競爭加劇、電商沖擊等的影響，從2002年開始連續(xù)上漲了十多年的天河體育中心、珠江新城、越秀區(qū)三大商圈的首層商鋪?zhàn)饨鹪?015年首次出現(xiàn)下滑，優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層商鋪平均租金輕微回落0.5%至1385元/平方米·月。

世紀(jì)之賭，馬云贏定了？未必！

以前都說“一鋪養(yǎng)三代”，坐著就能等收租，還能年年增值；如今，馬云教育我們，投資商鋪，不是有閑錢這么簡單！

2012年12月，王健林和馬云打賭，賭的是2020年電商銷售額能否達(dá)到社會整體銷售額的50%。假如達(dá)不到，馬云輸1億元；假如達(dá)到了，王健林輸1億元。

雖然電商發(fā)展迅速，但在萬達(dá)看來，預(yù)言馬云篤定獲得最后的勝利還為時尚早。在出席廣東省房協(xié)會員大會時，廣州萬達(dá)廣場有限公司副總經(jīng)理李釗認(rèn)為，幾年過去，如今電商銷售占比在百分之十幾之間徘徊，從目前的發(fā)展趨勢來看，2020年電商份額要占到50%還是比較難。

加強(qiáng)體驗(yàn)式消費(fèi)，吸引更多人氣

“王健林們”，不會坐以待斃！

為什么現(xiàn)在尚未能預(yù)言馬云贏定了？因?yàn)殡m然“馬云們”很努力，但“王健林們”也沒閑著。

李釗說，很多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的消息被誤讀。“像萬達(dá)百貨倒閉，很多人會誤以為萬達(dá)廣場不行，其實(shí)萬達(dá)百貨主要就是賣服裝、鞋子這類生活必需品，這類商品的目標(biāo)客戶群中現(xiàn)在很多通過電商購買，確實(shí)會有沖擊，但這類商品只占萬達(dá)廣場10%左右的經(jīng)營面積。目前我們已經(jīng)引進(jìn)像蘇寧電商等大型主題店，也將加強(qiáng)體驗(yàn)式消費(fèi)，比如健身、兒童拓展、兒童培訓(xùn)、SPA等。雖然商業(yè)地產(chǎn)會遇到這樣那樣的問題，但從目前來講，萬達(dá)2015年開到135家店，每一家店都可以達(dá)到100%的滿鋪開店�！�

除了體驗(yàn)式的商業(yè)模式，房企還給商業(yè)地產(chǎn)的降庫存開出很多“神藥方”。越秀·星匯海珠灣有超過一半的商業(yè)用地，越秀地產(chǎn)在項(xiàng)目尚未開售前已未雨綢繆，為商業(yè)地產(chǎn)前期的招商做鋪墊，未來要建“海珠硅谷”。越秀地產(chǎn)在武漢精武路的項(xiàng)目也有大量商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃走養(yǎng)老地產(chǎn)的路子，據(jù)了解，該項(xiàng)目已和武漢協(xié)和醫(yī)院簽訂合作協(xié)議，樓盤的業(yè)主將成為醫(yī)院的VIP客戶。

“單靠降房價，很難解決商業(yè)地產(chǎn)的空置問題，因?yàn)樽≌�只要價錢合適便會有人買，商鋪則未必。”廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長鐘振強(qiáng)建議，政府可以考慮設(shè)置公開的渠道，通過合理評估商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)之間的土地差價，讓部分已經(jīng)建成、庫存嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在一定條件下，可以選擇以補(bǔ)繳地價的方式，改變建成物業(yè)的用途。