地產(chǎn)界的最強(qiáng)黑馬

“這次一定會(huì)出地王，我們會(huì)參加，不過(guò)拿下來(lái)的難度很大�！�4月20日，正榮地產(chǎn)總裁林朝陽(yáng)，他正在為兩天之后廈門(mén)即將出讓的一塊土地籌謀。

作為福建最大的開(kāi)發(fā)商之一，正榮多年來(lái)都一直希望進(jìn)入廈門(mén)。這種因“野心無(wú)處安放”而產(chǎn)生的焦慮和惋惜，在今天的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)極少見(jiàn)。房地產(chǎn)黃金十年之后，大多數(shù)地產(chǎn)巨頭談的更多的是“轉(zhuǎn)型”，造房子的斗志似乎正在消退。

而這家企業(yè)對(duì)地產(chǎn)仍抱有極大熱情，他們?cè)?015年的發(fā)展速度令大多數(shù)同行側(cè)目。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2015年正榮集團(tuán)合約銷售額超過(guò)300億元，同比前一年增長(zhǎng)81.2%，是房企中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最為迅猛的公司。

只有規(guī)�；�，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)占有一席之地。2015年，行業(yè)的集中程度進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，占到36.7%。其中前十強(qiáng)的市場(chǎng)占有率更是達(dá)到了16.3%——規(guī)模意味著行業(yè)話語(yǔ)權(quán)。

然而，在正榮集團(tuán)的規(guī)劃中，這僅僅是一個(gè)開(kāi)始。正榮集團(tuán)董事總裁、正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝說(shuō)，2016年到2018年將會(huì)是正榮歷史上成長(zhǎng)最快的幾年。“未來(lái)三年我們預(yù)計(jì)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到30%，規(guī)模進(jìn)入行業(yè)15-20強(qiáng)�！�

2013年以來(lái)，這家以閩、贛為中心的開(kāi)發(fā)商先后進(jìn)入上海、南京和蘇州，在上海和南京很快各拿了三塊地；到了2015年，這三個(gè)城市為正榮貢獻(xiàn)了60%的銷售額——這是中國(guó)樓市最火爆的三個(gè)城市，3月底，它們的去庫(kù)存周期全部在四個(gè)月以內(nèi)，幾乎無(wú)房可售。

林朝陽(yáng)說(shuō)，正榮選擇長(zhǎng)三角的原因非常簡(jiǎn)單——必須去全國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)淘金。

當(dāng)幾乎所有房企都在布局一線城市和重點(diǎn)二線城市時(shí)，正榮選擇的城市看起來(lái)并沒(méi)有特別之處，它的與眾不同是拿地時(shí)的果斷。正如林朝陽(yáng)所說(shuō)，“對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有信心，就拿不到地。

”2013年，正榮用超百億元在上述三個(gè)城市拿地布局，要知道，當(dāng)年其年銷售額還沒(méi)有達(dá)到100億元。正榮進(jìn)入南京尤顯大膽，三塊地中，有兩塊分別是江北浦口新城和河西的“地王”。

回憶起當(dāng)時(shí)拿地的情景，林朝陽(yáng)說(shuō)，“當(dāng)時(shí)進(jìn)南京，也是戰(zhàn)略考量，我們認(rèn)為投資決策不能隨大流，必須有自己的判斷，事后證明我們的決策是正確的�！碑�(dāng)時(shí)江北那兩塊地樓面價(jià)接近8000元/平方米，現(xiàn)在周?chē)鷺敲娴貎r(jià)都超過(guò)2萬(wàn)元；河西那塊地當(dāng)時(shí)樓面價(jià)是13000元/平方米，后來(lái)同區(qū)域出了南京地王，樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元。

就這樣，南京成為了正榮內(nèi)部的黑馬。

2015年，它為正榮貢獻(xiàn)了超過(guò)65億元的銷售額，相當(dāng)于總額的1/5。按照林朝陽(yáng)的規(guī)劃，南京要繼續(xù)深耕下去，并將是正榮第一個(gè)達(dá)到100億元的城市。正榮的資金來(lái)源一向?yàn)槿岁P(guān)注，外界都認(rèn)為閩系的開(kāi)發(fā)商很激進(jìn)，林朝陽(yáng)卻說(shuō)閩系企業(yè)很注意“攢錢(qián)”，相比而言，正榮集團(tuán)的融資策略仍偏保守，很多金融工具還沒(méi)有啟用，“早前的財(cái)務(wù)成本是12%左右”。

當(dāng)問(wèn)到外界對(duì)正榮負(fù)債率的擔(dān)憂時(shí)，黃仙枝說(shuō)，關(guān)鍵是我們有紅線不能破，正榮目前的融資結(jié)構(gòu)中，大部份來(lái)自于銀行信貸，綜合資金成本7%-8%左右。未來(lái)還會(huì)通過(guò)發(fā)債等融資方式替換高成本債務(wù)，拉低融資成本。黃仙枝強(qiáng)調(diào)，70%的負(fù)債率一直是正榮的紅線。

4月21日，正榮以11.2億元擊敗了華潤(rùn)、碧桂園、旭輝等對(duì)手，拿下了長(zhǎng)沙核心板塊岳麓區(qū)梅溪湖的一塊地。相比于長(zhǎng)沙6584元/平方米的成交均價(jià)，樓面價(jià)4148元/平方米并不便宜。

林朝陽(yáng)說(shuō)，最近長(zhǎng)沙去化比較快，而政府推地有點(diǎn)少，長(zhǎng)沙市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有一點(diǎn)起色。

算上這次拿地，從2015年底至現(xiàn)在，半年不到，正榮已經(jīng)超百億元拿地，比2013年還要大手筆。林朝陽(yáng)介紹，這只是今年買(mǎi)地預(yù)算的一半，2016年正榮的貨值將新增五六百億元，這也意味著它們至少還要投入100億元買(mǎi)地。

接下來(lái)正榮還計(jì)劃新進(jìn)入兩個(gè)新城市。如果說(shuō)2013年的布局讓正榮拿到了入場(chǎng)的門(mén)票，這一輪的布局則決定著正榮的未來(lái)�！斑@一輪是有風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在更要謹(jǐn)慎布局第二輪。”林朝陽(yáng)說(shuō)。

在采訪過(guò)程中，“深耕”戰(zhàn)略屢次被提及。正榮在城市的選擇上小心謹(jǐn)慎，但是一旦選定，就會(huì)至少做三到五個(gè)項(xiàng)目。在進(jìn)入的城市，他們的目標(biāo)是“一線城市要進(jìn)入前十，二線城市要進(jìn)入前五”。

這也正是正榮遲遲沒(méi)能進(jìn)入廈門(mén)的原因，廈門(mén)的土地供應(yīng)量有限，即便進(jìn)入也不能保證一直拿到項(xiàng)目。北京同理，正榮也在小心探索，希望先利用深耕天津的方式投石問(wèn)路。

事實(shí)也證明，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大資本時(shí)代，對(duì)于千億規(guī)模以下的房企來(lái)說(shuō)，只有持續(xù)深耕才有機(jī)會(huì)。下一步，正榮將新入兩個(gè)城市，極有可能來(lái)自鄭州、武漢、合肥以及南京周邊的城市中。

2016年3月，正榮低調(diào)地將總部搬到了上海，開(kāi)始了“雙總部”模式；此前，這家公司已經(jīng)將旗下的地產(chǎn)、商業(yè)及物業(yè)等幾大業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行重組，成立了正榮地產(chǎn)公司，并在今年正式設(shè)立了股權(quán)投資板塊。在黃仙枝看來(lái)，在上海設(shè)立集團(tuán)總部對(duì)正榮是一個(gè)重要的新起點(diǎn)。正榮第一輪的增長(zhǎng)主要來(lái)自前瞻投資和土地紅利，隨著各路人馬集聚熱點(diǎn)城市，這樣的機(jī)會(huì)也逐漸減少。公司想繼續(xù)高速增長(zhǎng)，就需要完善“系統(tǒng)”。

“現(xiàn)在投資能力是最關(guān)鍵的，但是當(dāng)?shù)貎r(jià)到了一定高度，別人不敢干，你敢干，這就是系統(tǒng)能力，產(chǎn)品能力、管理能力、多元化能力，是一個(gè)系統(tǒng)的能力。”黃仙枝說(shuō)。

一群80后的管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)成為正榮的大腦。上海的金融和人才優(yōu)勢(shì)非常明顯，之前很多高管不愿意去福州，曾經(jīng)，為了挖來(lái)一個(gè)城市公司的副總經(jīng)理費(fèi)盡力氣，但一說(shuō)要去福州工作，還是會(huì)猶豫。來(lái)到上海之后，之前困擾正榮的人才問(wèn)題不再是問(wèn)題，還有很多銀行、基金和金融機(jī)構(gòu)紛紛找上門(mén)來(lái)，希望為正榮提供創(chuàng)新金融產(chǎn)品。   林朝陽(yáng)說(shuō)，在福建的時(shí)候沒(méi)有特別的金融優(yōu)勢(shì)，之前的財(cái)務(wù)成本是11%-12%，2013年有部分項(xiàng)目是和信托合作�，F(xiàn)在，正榮已經(jīng)把成本較高的部分資金替換成了成本更低的銀行信貸，資金成本已經(jīng)降到7%-8%。

據(jù)了解，正榮所有擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的計(jì)劃都由“投資決策委員會(huì)”認(rèn)真研究做出，這是正榮投資的大腦，由運(yùn)營(yíng)部、投資部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)管理部和研發(fā)部等五個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人組成。公司每次拿地之前，會(huì)要求投資決策委員會(huì)的成員每人報(bào)一個(gè)價(jià)，跟最終結(jié)果最接近的人有獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)這種方式，鍛煉管理層對(duì)市場(chǎng)的觀察力和判斷力。這個(gè)“五人小組”幾乎每周都碰面，最近一次是在蘇州，之后不久，正榮就以166%的溢價(jià)率拿下了蘇州望亭地塊。

據(jù)了解，蘇州會(huì)成為2016年正榮業(yè)績(jī)的爆點(diǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前蘇州的銷售額已經(jīng)和南京持平，一季度都已經(jīng)接近20億元。一名正榮內(nèi)部人士說(shuō)，2016年初在蘇州拿的悅嵐山項(xiàng)目，土地總價(jià)約2.7億元，平均地價(jià)2600元/平方米，兩個(gè)月以后，一公里附近的一塊地樓板價(jià)后來(lái)已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)元。這樣準(zhǔn)確的投資，讓正榮集團(tuán)在高速發(fā)展中一直保持著不錯(cuò)的利潤(rùn)，林朝陽(yáng)透露，目前部分項(xiàng)目的毛利率在20%-30%，凈利潤(rùn)較行業(yè)平均水平有一定優(yōu)勢(shì)。

從正榮地產(chǎn)規(guī)劃的發(fā)展速度來(lái)看，像極了2011年至2014年的融創(chuàng)，這四年里，融創(chuàng)的銷售額從193億元上升到了658億元。關(guān)鍵的2012年，融創(chuàng)銷售額增長(zhǎng)了86%，之后每年以30%的速度成長(zhǎng)。融創(chuàng)之后，這樣以精準(zhǔn)和大膽投資支持的成長(zhǎng)速度已經(jīng)不太容易見(jiàn)到，尤其隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)容量定型，房企第一、第二梯隊(duì)陣容逐漸固化，后來(lái)者越來(lái)越難超越。而這家來(lái)自福建的開(kāi)發(fā)商，正在極力打破這個(gè)隱形天花板。