住房租賃市場將為“地產(chǎn)第四市場”？

5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議確定培育和發(fā)展住房租賃市場，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。支持企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)、鼓勵個人依法出租自有住房、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。這是第一次提出將商業(yè)用房改建為租賃住房，普遍被解讀為打通存量房與租賃市場通道，目的是加快商業(yè)用房“去庫存”。

但是，也有專家從更高的層面分析認為，這是一個重要的信號：“投資性住房”將名正言順地進入住房租賃市場，讓其成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“房源提供者”，意味著房地產(chǎn)迎來重大變革。

專家

可填補北上廣住宅庫存空缺

“這是第一次提出將商業(yè)用房改建為租賃住房，此次會上提出的幾項措施表明政府鼓勵、規(guī)范、發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場。同時，這項措施也能填補北上廣等地住宅庫存空缺。”全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，購租并舉的背景是一些地區(qū)存在庫存大的情況，像北京、上海等一些城市存在住宅供應(yīng)不足，而商業(yè)用房卻過剩的現(xiàn)象。在他看來，鼓勵商業(yè)用地較多改變成住宅用地，這就填補了住宅庫存空缺。

中原地產(chǎn)市場分析人士表示，當前高庫存還有結(jié)構(gòu)性突出問題，就是商業(yè)類產(chǎn)品高庫存問題難化解。5月3日，高盛的一份報告也指出，從全國范圍來看，中國房地產(chǎn)的去庫存僅完成了1/3左右，“（中國）總體庫存水平依然很高，尤其在低線城市以及商業(yè)和辦公樓地產(chǎn)，后者可能需要10年時間才能消化潛在供給”。

與此同時，我國目前流動人口在2億以上，且流動人口的居留穩(wěn)定性增強，圍繞這些人口產(chǎn)生的租賃市場發(fā)展?jié)摿�巨大；另外，長遠來看，未來需要解決3億人進城住房問題，發(fā)展租賃市場將對這些外來務(wù)工人員起到周轉(zhuǎn)、過渡和保障的作用。因此，發(fā)展和培育租賃市場是去庫存新的思路、新的出路。

趨勢

或?qū)⒂懈�多公寓型產(chǎn)品入市

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，發(fā)展住房租賃市場可以說是中國正嘗試建立房地產(chǎn)第四級市場，而此前一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場的發(fā)展已經(jīng)相對成熟，后續(xù)租賃住房將逐漸成為大勢所趨。

嚴躍進指出，商業(yè)用房采取住宅租賃模式進行去庫存，實際上體現(xiàn)了中國房地產(chǎn)第四級市場的深度，包括住宅、商業(yè)用房等不光后續(xù)可以出售，還可以采取租賃方式供居住者選擇。這樣就擴大了租賃項目的來源，也為相關(guān)房源的去庫存提供了一個更好的渠道。

楊科偉分析，發(fā)展和培育租賃市場還催生了市場新產(chǎn)品的誕生，如此前長租公寓、蘑菇公寓等，在目前行業(yè)變革大環(huán)境下，未來或?qū)⒂懈�多公寓型產(chǎn)品入市，對于企業(yè)來說，或為其轉(zhuǎn)型以及專業(yè)化租賃企業(yè)提供發(fā)展商機。

實施

土地、規(guī)劃等問題待解

雖然新政對去化房產(chǎn)庫存具有積極意義，但市場人士認為，發(fā)展房地產(chǎn)租賃行業(yè)還面臨一些瓶頸。對租賃行業(yè)來說，長租算是新興產(chǎn)業(yè)，稅負仍然不低。如果政府不出臺相關(guān)激勵性細則，企業(yè)響應(yīng)政策的態(tài)度會打折扣。

有中介機構(gòu)表示，按當前房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納的一系列稅收，差不多要占租金收入的15%-20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率就很低了。購買一套普通住房大概得200萬，每月對外出租可能只有不足4000元的收益，沒有政策支持，住房租賃市場很難賺到錢，也就不容易形成規(guī)模化，房產(chǎn)管理企業(yè)不易做大做強。

此外，業(yè)內(nèi)行家表示，將商業(yè)用房改建為租賃住房，還面臨土地轉(zhuǎn)性、規(guī)劃調(diào)整、房屋結(jié)構(gòu)變化等一系列問題，如何解決還要看具體的執(zhí)行情況。

本次出臺的租房鼓勵措施，總體上來說，還是停留在大面上的指導(dǎo)意見，缺乏實施細節(jié)以及硬性的規(guī)定。未來能否起到切實的效果，還要看各地能否根據(jù)政策精神，制定相應(yīng)的實施細則。

廣東

已有部分舉措走在前頭，此次國務(wù)院常務(wù)會議提及的多項新政，其實在廣東此前出臺的舉措中已有部分提及。

今年2月28日，省人民政府印發(fā)《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016—2018年）及五個行動計劃的通知》就提到，著力化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其中更詳細列明：大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

同時，培育住房租賃市場，逐步建立購租并舉的住房制度。通過政策性銀行中長期政策性貸款支持、減免行政事業(yè)性收費、資本金注入、保障房資產(chǎn)注入等措施，引導(dǎo)和鼓勵有條件的國有企業(yè)收購或長期租賃庫存商品房，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應(yīng)企業(yè)，為去庫存、滿足外來務(wù)工人員及新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體住房需求、培育住房租賃市場提供新渠道。

加快化解商業(yè)地產(chǎn)庫存，支持各地政府出臺政策，引導(dǎo)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器和眾創(chuàng)空間；將庫存商品房改造為商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。