南京高樓野蠻生長

東南大學(xué)王建國院士通過多因素迭代的大數(shù)據(jù)平臺，把高度要求成功細(xì)化到南京老城5000多個地塊上。這一成果經(jīng)政府部門原則通過，將落實(shí)到老城控制性詳規(guī)中。

高層建筑，遠(yuǎn)眺氣象萬千近看又多又亂

古都南京山水城林，自然稟賦讓人羨慕，但建筑與城市的結(jié)合讓人“愛恨交織”：一方面，從長江大橋、新莊立交、緯七路高架等進(jìn)城口“遠(yuǎn)眺”城市，高層建筑與瑰麗山水珠聯(lián)璧合，天際線可謂氣象萬千；但另一方面，站在城中高樓窗口望出去，往往難以找到讓人賞心悅目的“風(fēng)景線”，一些高層還粗暴地楔入山水節(jié)點(diǎn)上。城市高樓可以遠(yuǎn)眺卻不耐細(xì)看，不能不說是個遺憾。

“南京的高樓不是多，而是亂�！蹦瞎ご蠼淌谑Y伶認(rèn)為，南京對老城的價值認(rèn)知有個過程，城墻內(nèi)面積達(dá)40多平方公里，既要保護(hù)又要發(fā)展，過去老城拆破建新、拆舊建高力度很大，許多高樓建設(shè)欠缺規(guī)劃引導(dǎo)，在相當(dāng)程度上破壞了城市風(fēng)貌。其后痛定思痛，提出建新城、保老城，“一疏散三集中”，基于這一指導(dǎo)思想的2003年版老城更新保護(hù)規(guī)劃中，首次提出高度分區(qū)控制規(guī)劃，對歷史片區(qū)嚴(yán)格控高的同時，也劃出了高層“一般發(fā)展區(qū)”和“鼓勵發(fā)展區(qū)”，這在當(dāng)時是個很大的突破。

王建國認(rèn)為，南京老城保護(hù)規(guī)劃執(zhí)行10余年，有成果也有不足，業(yè)已形成的若干城市天際線，以及“近城(城墻)低、遠(yuǎn)城(城墻)高，中心高、四周低”的整體格局，與規(guī)劃引導(dǎo)不無關(guān)系。但由于規(guī)劃控高過于“原則和籠統(tǒng)”，譬如面積16平方公里的“一般控制區(qū)”內(nèi)，規(guī)定建筑高度“一般不超過50米”，可是高度經(jīng)常突破上限。因此南京中心商務(wù)區(qū)和歷史片區(qū)之外的“一般控制區(qū)”，總有一些高樓“鶴立雞群”，很不協(xié)調(diào)。

南京高樓野蠻生長

數(shù)字技術(shù)，高樓規(guī)劃再也不用放氣球了

為保護(hù)古都風(fēng)貌，南京有20多部規(guī)劃、條例與建筑控高有關(guān)，像規(guī)劃有總規(guī)、控規(guī)，法規(guī)有明城墻保護(hù)、歷史街區(qū)保護(hù)條例，各部門還有文物紫線、河道藍(lán)線、山林綠線保護(hù)，可是規(guī)劃不能落小落細(xì)，條例則“自掃門前雪”，多規(guī)不能合一，對老城整體的高度控制和天際線的引導(dǎo)并不很給力。

王建國分析說，城市建筑高度是個多變量引導(dǎo)的結(jié)果，受到土地屬性、地價高低、交通可達(dá)性、拆遷待改造等多種因素的影響，譬如中小學(xué)建筑用地不能建高，拆遷面積低于5000平方米的地塊優(yōu)先建綠地、停車等公共配套。為此他牽頭的東大研究團(tuán)隊(duì)對所有片區(qū)、地塊詳盡調(diào)查后，把影響建筑高度的6個因子變量數(shù)據(jù)融進(jìn)地塊，互動舉證算出高度“賦值”，再從過去10年老城已開發(fā)片區(qū)中選出“基本合理”的180個參照地塊，建立各片區(qū)的“樣本庫”，這樣每次經(jīng)過計算機(jī)400萬次迭代分析后，把高度控制落實(shí)到42平方公里老城的5500個地塊上。

“有了這個高度雷達(dá)圖，我們建筑高度不用放氣球、拍腦袋了�！币�(guī)劃界人士舉例說，大行宮是新街口商務(wù)區(qū)邊界，兩條地鐵線交匯，按理說可以建高樓，但隔街就是南圖和江寧織造府博物館，再過一個街區(qū)是總統(tǒng)府和1912街區(qū)，現(xiàn)在看來52層的新世紀(jì)廣場明顯偏高了，對文保建筑形成“泰山壓頂”之勢，如果通過大數(shù)據(jù)分析，肯定不能建這么高。再如龍蟠中路屬于高層“一般控制區(qū)”，某地塊原想蓋到250米，但綜合紫金山視廊因素分析，將砍下1/3高度。

以人為本，天際線既要“交響樂”也要“小夜曲”

多達(dá)5500地塊的高度控制，把南京老城分成密如蛛網(wǎng)的小區(qū)塊。蔣伶介紹，這項(xiàng)研究成果將融合所有有關(guān)高度控制的規(guī)劃條例，落實(shí)到即將修編的控制性詳規(guī)中，成為今后開發(fā)建設(shè)的行政許可。

但城市天際線像五線譜一樣，有著跌宕起伏的旋律，冰冷的計算機(jī)能夠“精準(zhǔn)制導(dǎo)”嗎？對此東大團(tuán)隊(duì)通過公眾參與和搜索引擎南京熱點(diǎn)地塊關(guān)注度分析，在高度控制上融入了人的主觀感受。王建國說，像高層建筑在緩解用地緊張、塑造城市形象上具有積極意義，有較好的地標(biāo)性、可識別性和象征意義，給人自信心和心理上的滿足，在中央商務(wù)區(qū)很需要。因此新街口的金鷹二期、東鐵管巷地塊，高度放到300米左右，“只要低于紫峰大廈380米高的主體建筑，都利于南京天際線的勾勒”。

照顧居民感受，融入人的視角，天際線不僅要有山水城林、高層商務(wù)這類大氣磅礴的“交響樂”，也需要林蔭道、歷史街區(qū)這樣溫馨可人的“小夜曲”。研究小組走遍全城每一條景觀道路，提出建筑控高建議。像成賢街兩邊是高校和老房子，很優(yōu)雅安靜，兩排老槐樹、楊樹20米高，就建議新建建筑不得高于40米，樹和建筑的搭配讓人感覺很舒服。南大漢口路行道樹10多米高，兩邊建筑不得高于20米。城南歷史街區(qū)也不再是7米的統(tǒng)一檐口，而是上下浮動15%，這樣有高低、有錯落。

但對侵入城市山水、破壞城際線的“建筑敗筆”，研究小組“毫不容情”，堅(jiān)決“打入另冊”。王建國說，像玄武湖畔金陵御花園、斯亞花園、御湖國際這些高層建筑，規(guī)劃上將剝奪其“發(fā)展權(quán)”，比如不得蓋配套建筑，過了建筑使用壽命不得修復(fù)再用，時機(jī)成熟拆遷改造等，就像2014年從12層“砍”到6層的臺城大樓那樣。