“商改住”有多少商業(yè)地產(chǎn)能被拯救？

在成都凱樂(lè)廣場(chǎng)電梯間,一個(gè)“辦公,創(chuàng)業(yè),就來(lái)俠客島”的廣告引人注目,還描述說(shuō),“像酒店一樣安逸,像超市一樣便捷,像校園一樣有趣�！�

類似于俠客島,作為一種聯(lián)合辦公,在成都剛風(fēng)生水起,但像一線城市早已遍地開花。上周,決策層又喊話培育與發(fā)展住房租賃市場(chǎng),特別是商業(yè)可分割對(duì)外出租并給予水電煤等優(yōu)惠條件。

年初以來(lái),住宅地產(chǎn)去庫(kù)存余音未了,商業(yè)地產(chǎn)又接踵而至。目前,到底有多少商業(yè)地產(chǎn)可轉(zhuǎn)化為租賃型住宅?

多位商業(yè)地產(chǎn)資深人士表示,可變更的商業(yè)存量數(shù)據(jù)暫難估計(jì),已建好商業(yè)如辦公樓可改成公寓,但面臨不少技術(shù)問(wèn)題,更多是批示為商業(yè)用途的規(guī)劃用地變更用途,客觀上會(huì)抑制住宅價(jià)格。

商業(yè)改公寓謀去庫(kù)存

5月4日,李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)說(shuō),實(shí)行購(gòu)租并舉,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),培育住房租賃企業(yè)與個(gè)人房產(chǎn)依法出租,一也允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

去年初,住建部曾專門發(fā)文培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),包括培育住房租賃專業(yè)性機(jī)構(gòu),以及推出住房租賃型REITs產(chǎn)品等指導(dǎo)意見。

不過(guò),在彼時(shí)全國(guó)樓市持續(xù)低迷的背景下,住建部上述文件被外界一致解讀為全國(guó)住宅市場(chǎng)“去庫(kù)存”的一大舉措。

一年多以來(lái),像優(yōu)客逸家、YOU+青年公寓、蘑菇公寓等借助“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)生水起,不少此類新型租賃企業(yè)已實(shí)現(xiàn)多輪融資,在全國(guó)加速跑馬圈地。

今年初以來(lái),在廣東、重慶、四川等省份供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案中,均能發(fā)現(xiàn)租售并舉等字眼,比如廣東明確提出今后3年內(nèi)“通過(guò)搭建市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃平臺(tái)等,再化解1000萬(wàn)平方米商品房庫(kù)存”,但廣東更多仍是瞄準(zhǔn)住宅去庫(kù)存。

受2010年全國(guó)“最嚴(yán)”樓市調(diào)控影響,國(guó)內(nèi)房企加碼轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),加上地方用地規(guī)劃引導(dǎo),商業(yè)地產(chǎn)迅速爆炸性增長(zhǎng),至今,高庫(kù)存隱憂凸顯。

全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波向表示,可供盤活的商業(yè)總量還沒(méi)法估計(jì),但過(guò)剩是一個(gè)事實(shí)。

以寫字樓為例,世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計(jì)2016年底全國(guó)17個(gè)主要城市寫字樓累計(jì)空置面積將增加32%,約1530萬(wàn)平方米。

前述分析師表示,城市間以及同一城市不同板塊分化將繼續(xù)加大,廣州是唯一一個(gè)空置率超過(guò)10%的一線城市;南京、杭州、寧波、大連則是空置率20%以下的僅有的四個(gè)二線市場(chǎng);重慶、無(wú)錫、長(zhǎng)沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上,呈現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求。

世邦魏理仕前述分析師說(shuō),一線城市將迎來(lái)供應(yīng)高峰,以上海虹橋商務(wù)區(qū)為例,年內(nèi)新增15萬(wàn)到20萬(wàn)平方米。預(yù)期全國(guó)零售租金(首層)的增速將從3~5年前年均5%~7%回落至0~2%的區(qū)間。

但是,國(guó)務(wù)院允許部分商業(yè)地產(chǎn)用于住宅出租的政策,不僅能有效地消化部分商業(yè)地產(chǎn)的空置面積,更能通過(guò)人口的引入,聚集人氣,促進(jìn)消費(fèi),從而提升商業(yè)地產(chǎn)盈利能力。

龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理李楠就非�？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的盈利前景。她表示,龍湖未來(lái)每年將以集團(tuán)年銷售回款10%為上限用作商業(yè)投資,每年開業(yè)新商場(chǎng)2~3個(gè),并以“天街”為主品牌,聚焦一線及主流二線城市的交通節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)布局。2016年投資性物業(yè)收入預(yù)計(jì)將達(dá)到20億元,2017年達(dá)25億到30億元。

影響房?jī)r(jià)但較有限

年初以來(lái),典型一二線城市房?jī)r(jià)突然出現(xiàn)非理性過(guò)快上漲,讓普通購(gòu)房者及業(yè)內(nèi)人士較為擔(dān)憂。如今,商業(yè)地產(chǎn)如果按規(guī)定可改建成租賃住房,是否會(huì)抑制上述城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲?

朱凌波表示,客觀上會(huì)有關(guān)聯(lián)度,但更多是從商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存角度出發(fā),因?yàn)楦脑熘�后相�?dāng)于一種夾層產(chǎn)品,比如辦公樓改成公寓或酒店,如果是這種業(yè)態(tài),會(huì)降低成本和改造難度。

注意到,以四川日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)為例,原辦公樓早已老化,現(xiàn)在新的辦公大廈已交付使用,而老辦公樓經(jīng)第三方改造裝修之后變成了亞朵酒店。

從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看,像武漢等商業(yè)地產(chǎn)遭遇高空置率的核心城市,大量已建成的優(yōu)質(zhì)辦公樓出現(xiàn)閑置,但也面臨技術(shù)改造難度。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示,像在建的商場(chǎng)結(jié)構(gòu)已固定,不好改造,所以存在很大的局限性。他認(rèn)為,辦公樓改成公寓,更多是從批地環(huán)節(jié)開始將商業(yè)用途改成租賃住房用途,建議各地盡快出臺(tái)變更規(guī)劃等相關(guān)操作細(xì)則。

日前,四川省曾出臺(tái)了“商改住”指導(dǎo)性意見,涉及待開發(fā)用地及已建在建商業(yè)用房。針對(duì)已建在建商業(yè),世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部副董事范小藺表示,傳統(tǒng)方式對(duì)促進(jìn)存量去化和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)作用有限,應(yīng)該實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品到運(yùn)營(yíng)的升級(jí)創(chuàng)新,可考慮依托目前政策給予的功能調(diào)整空間,嘗試在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)處置上結(jié)合金融市場(chǎng)多元?jiǎng)?chuàng)新。