萬科在市中心推高端品：深圳豪宅市場危與機

已經(jīng)將剛需產(chǎn)品線打造成熟的萬科，在闊別深圳豪宅市場多年后，終于攜首個高端產(chǎn)品，再度現(xiàn)身。

5月25日，萬科高端產(chǎn)品系——瑧系列首次公開亮相。該系列三個項目均位于深圳城市中心。

這家對于市場風向把握一向到位的房企，選擇重塑高端產(chǎn)品，其背后的邏輯是，深圳房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面豪宅化，動輒十萬單價的房子隨處可見，新拍出的土地都是“面粉貴過面包”，就連融創(chuàng)、泰禾這樣的豪宅“過江龍”都來爭食，如果還堅持只開發(fā)剛需住宅，萬科必然會被排擠出深圳主流市場。

不過在頂豪產(chǎn)品這個細分市場，萬科仍算是“新面孔”。如何在豪宅林立的深圳立于不敗，取決于萬科對于產(chǎn)品本身定位和質(zhì)量的把控。

萬科的選擇

瑧系列發(fā)布會上，深圳萬科總經(jīng)理周彤有意撕去萬科“剛需”代言人的標簽�！叭f科一直在郊區(qū)、城市邊緣開發(fā)，從來不進城，今天我們真的進城了，而且一進城就是三個項目�！�

過去幾年，萬科一直在動用各種資源，伺機獲取深圳城市中心的項目。此次，萬科終于來到了鵬城的核心地段。將于6月底入市的瑧山府位于香蜜湖片區(qū)，主推230平方米的戶型。數(shù)據(jù)顯示，該項目用地面積32303平方米，建筑面積175111平方米，容積率4，共7棟住宅，整體項目總計560套。

而蘭江山第·瑧山道和瑧灣匯則預計將于10月底入市，同樣位居深圳中心位置。其中瑧灣匯是萬科與深圳地鐵合作的紅樹灣項目，是地鐵上蓋物業(yè)，涵蓋了大體量的LOFT，少量的大平層，以及10萬平方米的商業(yè)、20萬平方米的5A級寫字樓、艾迪遜酒店。

與萬科以往擅長的剛需類產(chǎn)品有很大不同的是，豪宅類產(chǎn)品不能夠機械地復制，必須有特色、有個性。要讓一套住宅符合“豪宅”的標準，其生產(chǎn)流程和工藝，均不能與原來可復制的剛需產(chǎn)品線同日而語。

萬科有關(guān)人士透露，公司專門成立了V-TEAM團隊，重新梳理豪宅開發(fā)體系，將頂豪各部分重要的屬性進行細分研究，形成專項的研究報告，并據(jù)此進行優(yōu)化。一個典型的例子是，對于噪音的控制，通過隔墻設計和隔音材料的選擇，最終住宅能夠?qū)崿F(xiàn)室內(nèi)聲音在35分貝以下，達到了五星級酒店客房的標準。

此外，萬科瑧系列在戶型設計和空間安排上有了一個大的突破：套內(nèi)空間可以自由分割組合。周彤介紹，瑧系列所有房間的隔墻均能打斷連通，可以把它變成四房、兩房甚至一房�！敖窈箅S著家庭周期的變化，可以去設計自己房子的自由度。”

在采購方面，萬科此次的高端豪宅，全面對接全球頂級的資源。請了世界最頂級的部品供應商，包括櫥柜，衛(wèi)浴，衣帽間等，來參與到研發(fā)過程。

深圳萬科營銷總監(jiān)辜慶永此前曾透露，“2016年深圳豪宅市場中，超過1500萬元總價的高端住宅供貨量約1000億，其中萬科要占到400億�！�

周彤顯然對瑧系列的表現(xiàn)頗具信心。他說，“萬科真的做豪宅了，而且這個豪宅真的好。”

市場全面豪宅化

逢拍必地王、全面豪宅化，已經(jīng)成為深圳這座城市房地產(chǎn)市場最為直觀的寫照。        即使在市場觀望情緒較濃的四月份，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳全市新房成交均價依然高達49763元/平方米。

具體到頂豪市場，深圳中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，深圳頂級豪宅成交活躍，成交量是2015年同期的4.45倍，較去年后4個月也增長了42%，去化周期也保持在9.8個月的合理水平。

4月深圳共有5個豪宅入市，分別是位于福田的寶生Midtown以及位于南山的華潤深圳灣悅府、恒裕濱城二期、半島城邦三期和深圳灣公館，單價均在10萬以上。

中原指出，自2016年開始，深圳樓市的成交結(jié)構(gòu)進一步高端化，中心區(qū)豪宅成為趨勢，10萬+豪宅從2015年的2個發(fā)展到至今的24個�！拔磥�，深圳中高端豪宅的競爭將越發(fā)激烈�！敝性�研究院王飛表示。

目前深圳最貴的豪宅仍是深圳灣1號，其上周發(fā)布了四套由英國頂級設計師Kelly Hoppen定制設計的房源，目前尚未定價，業(yè)內(nèi)預計單價將在20萬以上。

以深圳灣為代表的深圳新一代豪宅，已經(jīng)開始全面引入全球頂級資源，從最初的建筑設計、景觀設計、戶型設計到室內(nèi)設計、硬裝軟裝、材料選購、家具家電等。國際一流的設計機構(gòu)、設計大師、國際一線品牌，已成為了頂級豪宅的標配。

不過深圳的樓市正在逐漸回歸理性。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認為，政策的調(diào)控已經(jīng)在一定程度上抑制了深圳房價的繼續(xù)上漲，市場上的投機行為已經(jīng)在急劇減少，成交主要以剛需為主。

此番背景之下，萬科等豪宅開發(fā)商大貨量的豪宅類產(chǎn)品入市，壓力不小。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析稱，“從近期的市場表現(xiàn)看，剛需盤率先因為新政而出現(xiàn)調(diào)整，豪宅雖然反應有些滯后，但是看跌的心態(tài)在蔓延，勢必會影響買賣雙方對價格的預期。”

比起被地價推高的“地王”項目，對于萬科瑧系列來說，市場的變化或不會造成太多的影響。原因在于，這三個項目，萬科均是通過收購或者合作的方式獲得，其成本要遠低于“招拍掛”方式所取得的地塊。

公開資料顯示，瑧山府是萬科通過收購深圳市名爵房地產(chǎn)持有的名爵廣場項目獲得；瑧山道則是蘭江山第的二期項目，被萬科收購之后在產(chǎn)品戶型上改造為豪宅；瑧灣匯則是萬科與深圳地鐵合作的項目。