特價房是目前很多樓盤競爭的利器，很多樓盤都會宣講“特價房數(shù)量不多”，那么特價房就真的如宣傳上說的那樣嗎？記者經(jīng)過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)樓盤確實是有特價房存在，但是有些特價房卻給人一種被糊弄的感覺。

通常購房者對特價房的理解是，在同等的房屋條件下，為了達到促銷的目的而拿出來特賣的房子。但是很多時候開發(fā)商的特價房概念和購房者特價房的概念是不一樣的，記者走訪了幾個有特價房銷售的樓盤，發(fā)現(xiàn)市場上存在兩種意義的特價房：一種是采光和樓層不好的，一種是整棟樓一個售價的。

采光和樓層不好的房子是銷售難度最大的，通常這種戶型即使到了尾盤階段也難以銷售，所以開發(fā)商會在清盤的時候?qū)⒋祟惙孔油瞥鰜碜鎏貎r處理。有些開發(fā)商認為此類房子早晚得做特價處理，還不如在項目開始銷售的時候就拿出來博眼球，帶動一下其他房子的銷售。

整棟樓一個價確實是貨真價實的優(yōu)惠。前段時間，濟南有2個樓盤采取了整棟樓一口價的銷售，即使處于市場不好的情況下，這兩個樓盤的房子卻依然賣的十分火熱。萬象新天的整棟樓一口價的成交率達到了100%，中海國際社區(qū)整棟樓一口價的成交率達到了80%。

贈送的面積難有法律保障

開發(fā)商經(jīng)常會打出贈送面積的廣告語，那些承諾給你的面積真能享受到嗎？在贈送面積的事情上，人為的可操作性很強，購房者很少能真正占到便宜。一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，很多時候開發(fā)商所贈送的面積，其實早已經(jīng)算入到總房款之中了，只不過購房者不清楚罷了。有些時候開發(fā)商贈送的面積基本上就是飄窗和天井，濟南就有一個在售樓盤，承諾買房送面積，其實所贈送的面積就是樓體的天井。開發(fā)商承諾樓體驗收之后，再統(tǒng)一幫購房者修改墻體，將天井部分納入到房屋整體使用面積中來。

面積贈送是不合法的，而且贈送的面積是不可以寫入到購房合同和《房地產(chǎn)證》當中的，即便開發(fā)商承諾贈送一部分使用面積，但是如果交房時開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾，購房者也沒有辦法進行維權。日后購房者如果要將房產(chǎn)抵押和出售，贈送的面積是無法進行評估的，所有的交易均以購房合同或者房產(chǎn)證作準。

真賣的很快嗎？

記者在東部一樓盤看到，看房的人并不多，但其工作人員卻聲稱房屋賣得很好。置業(yè)顧問拿出銷控表給記者觀看，在銷控表上，近80%的房屋都被打上了深色標記，據(jù)置業(yè)顧問介紹，黑顏色的都是已經(jīng)售出的，灰顏色是已經(jīng)預定的，少量的白顏色房源才是可售的�！澳�看，我們這賣的好吧，不到兩個月的時間，幾乎都快賣完了�！痹撝脴I(yè)顧問對記者說道。按照這名置業(yè)顧問的說法，該樓盤在兩個月內(nèi)共賣出了292套房子，占銷控表上總房源數(shù)的90%還多。

但是記者通過官方渠道查詢到的卻又是另一種結果，在濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上，記者看到，該樓盤房源有80%被打上了紅色標記，記者咨詢網(wǎng)站負責人得知，這些被打上紅色標記的是回遷房，并不是普通的商品房，也就是說這部分房屋并不是該樓盤售出的。記者把回遷房去掉再計算，網(wǎng)站上顯示其可售房源僅有不到100套，而其售出的還不到50套，也就是說，兩個月內(nèi)，該樓盤僅售出了其可售房源的不到50%。

折扣當中的數(shù)字游戲

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤給出的折扣名目繁多：開發(fā)商的葫蘆里究竟賣的什么藥？為何不化繁就簡，直截了當?shù)亟o出最終折扣？購房者在信息不對稱的情況下，面對折扣亂象，怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價？

持VIP卡9.9折、銀行按揭9.9折、開盤當天認購9.8折、按時簽約9.9折……五花八門的折扣，已經(jīng)夠令人頭疼了，而有的樓盤還要外加“交5000元抵3萬”、“交2萬元抵5萬”甚至“日進百金”等其它優(yōu)惠。

開發(fā)商為什么會大玩這樣的數(shù)字游戲？有業(yè)內(nèi)專家表示，復雜的折扣很容易把購房者攪暈，開發(fā)商是利用消費者討價還價的心理，造成“折扣越多實惠越大”的錯覺�！霸谀壳暗姆康禺a(chǎn)市場，高標價大折扣的現(xiàn)象十分普遍，這主要是從前幾年國家規(guī)定商品房銷售實行明碼標價、一戶一價之后，開發(fā)商的一種應對之策�！睂＜冶硎尽�

在各個樓盤的售房部，都擺放著一塊房源信息展板，并明確標示出每套房子的售價，這樣一來，不能像以前那樣想漲價隨時就漲。雖然價格的頂點受到限制，但打折總可以吧。于是，大家將公示出的價格盡可能地標高，市場不好時加大折扣和優(yōu)惠力度，市場好了則收回折扣變相調(diào)價，從而做到收放自如，靈活應變。

買房也要學會討價還價

既然房子售價存在較大的彈性空間，同一樓盤，不同的購房者或許會得到不同的報價，那么怎樣才能從開發(fā)商那里拿到底價呢？

一樓盤置業(yè)顧問告訴記者，每個樓盤的銷售價格制定出來后，都是有底價的，在標價基礎上能打多少折開發(fā)商其實都心知肚明。全國性的大開發(fā)商，通常在開盤前一周將定價上報，本土開發(fā)商則由老板拍板定奪。但作為一線銷售人員，為了實現(xiàn)更好的銷售業(yè)績，會想方設法促成交易，給出底價。

“購房者買房一定要學會討價還價�！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問告訴記者。首先不要表現(xiàn)出買房的迫切心情，也不要受售房部現(xiàn)場氛圍影響，一定要頭腦冷靜，多挑房子的缺點。置業(yè)顧問在幫你解決疑問的過程中，也會幫你多爭取優(yōu)惠。所以，不但要了解樓盤各方面的品質(zhì)，還要對比周邊其他項目，做到心中有數(shù)。

此外，還要摸清所購樓盤是開發(fā)商自銷還是代理銷售。如果是代銷，那么銷售人員可能會追求溢價部分的利潤，不會直接亮出底價。購房者可以從樓盤廣告或戶型圖上查看是否是代銷。

業(yè)內(nèi)支招

看清折扣背后的玄機

1.付款方式不同折扣不同。采用一次性付款或者按揭付款，通常會有1到5個點的折扣，兩者之間折扣差距越大，說明開發(fā)商回籠資金的需求越迫切。

2.辦理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2個點的折扣，有的則實行類似“交2萬抵5萬”的優(yōu)惠。同時，辦卡數(shù)量能看出房源的市場接受度，這可是開發(fā)商的定價依據(jù)，房子越搶手價格自然會被定得高一點。

3.開盤當天優(yōu)惠。這是開發(fā)商逼迫購房者出手的一種手段，但實際上，往往不在當天購買而是通過與開發(fā)商談判也能拿到該優(yōu)惠。

4.按時簽約優(yōu)惠。這類折扣點子一般還比較高。購房者認購之后一般只付很少的一筆定金，然后通常是7天之內(nèi)簽約，但有的開發(fā)商則縮短為3天，不給購房者考慮時間。

5.團購�？梢允菃挝粓F購、媒體組織的看房團，也可以是三五成群的朋友自行拼團，開發(fā)商根據(jù)薄利多銷的原則往往會給出額外折扣。

6.老帶新。通過老業(yè)主介紹可以打折，而老業(yè)主也能獲得物管費或提貨卡之類的獎勵，尤其是品牌開發(fā)商格外看重老帶新購房的比例。

7.房型不同優(yōu)惠不同。2房優(yōu)惠2萬元，3房優(yōu)惠3萬元，這是開發(fā)商為了刺激大戶型的去化速度。

8.“日進百金”。和辦VIP卡類似，辦卡后每天都能得到100元獎勵，辦得越早獎勵越多，這是開發(fā)商為了提前鎖定客戶拿出的“殺手锏”。

9.首付比例不同折扣不同。比如首付5成比首付4成折扣更大，這也是開發(fā)商出于迅速回籠資金的目的。