樓市去庫存放大招 農(nóng)民退出宅基地每畝獎5萬元以上

作為安徽的省會，合肥近來因為樓市的火爆成為焦點。而除合肥之外，安徽其他城市大多面臨銷售緩慢、庫存壓頂?shù)木置妗?/p>

6月22日晚間，安徽省政府對外正式發(fā)布了《關(guān)于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《意見》)，要求合肥穩(wěn)定樓市，控制房價過快上漲，重點是非住宅商品房的去庫存。

上述《意見》還明確指出，要用3年左右時間，去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2020年，安徽全省實現(xiàn)供需基本平衡，房價基本穩(wěn)定，有效控制市場潛在風險。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，為了鼓勵農(nóng)民進城買房，《意見》提出，對自愿將宅基地退的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。

農(nóng)民退出宅基地享受獎勵

目前一二線城市去庫存容易，三四五線較難。安徽除了省會合肥屬于二線城市之外，其余城市均屬于三四五線城市。如何化解樓市庫存，成為擺在安徽面前的難題。       安徽在此次《意見》中明確鼓勵農(nóng)民進城購房。其中，對自愿將宅基地退還給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。對自愿退出宅基地，宅基地復墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，縣政府按每畝不低于3萬元給予獎勵。

同時，安徽省將建立銀行與擔保機構(gòu)之間的貸款風險分擔機制，由購房所在地政府為進城農(nóng)民購房貸款向擔保機構(gòu)購買擔保服務。

據(jù)安徽《市場星報》報道，按照安徽省設(shè)定的目標，到2020年戶籍人口城鎮(zhèn)化率要達到35%，要實現(xiàn)這一目標，在2020年前要完成900萬左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶。如果完成該目標，無疑對樓市去化庫存起到刺激作用。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初則表示，“農(nóng)民進城之后，將面臨就業(yè)、社保等問題，這些問題不解決，僅僅依靠退出宅基地一次性給予獎勵，對農(nóng)民的吸引力并不大�！�

引導開發(fā)商降價銷售

在去庫存過程中，房價也是關(guān)鍵因素。上述《意見》要求，將加強商品房供應管理，并引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格。

其中，安徽將通過土地出讓合同約定，逐步提高預售條件，新出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地所建商品住房逐步過渡到現(xiàn)售。同時，加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地競拍人的資格和信用審查。

此外，《意見》還表示，將鼓勵機構(gòu)投資者投資經(jīng)營出租房屋，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商品房銷售向售租并舉投資模式轉(zhuǎn)變。同時，房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，相關(guān)部門應當研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。

值得注意的是，安徽還對土地增值稅進行了調(diào)整。按照目前的規(guī)定是，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預征、后清算、多退少補，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%。各地要對普通標準住房、全裝修住房土地增值稅實行1.5%的低預征率。對裝配式建筑和綠色建筑，土地增值稅預征率超過1.5%的，要在現(xiàn)行預征率的基礎(chǔ)上分別下調(diào)0.2個百分點。

計劃3年去化2500萬平方米

上述一系列政策的最終目標，是降低樓市庫存。《意見》明確，用3年左右時間，去化安徽全省商品房庫存2500萬平方米。到2018年底，安徽全省商品住房去化周期控制在15個月以內(nèi)，各設(shè)區(qū)的市去化周期控制在18個月左右。到2020年，實現(xiàn)供需基本平衡，房價基本穩(wěn)定，有效控制市場潛在風險。

安徽省經(jīng)濟信息中心此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在不考慮待開發(fā)土地面積以及2005年以前新開工及期房銷售的情況下，2005年至2015年前10個月，安徽全省房地產(chǎn)庫存面積達32844.2萬平方米，按2014年全省商品房銷售面積計算，需 5.3年才能消化。其中，商品住宅庫存面積18886.3萬平方米，按2014年安徽全省商品住宅銷售面積計算，需要3.5年的消化期。

具體城市去化時間，宿州、亳州、阜陽商品房去化周期分別為3.4年、5.2年和5.2年，安慶去化周期為4.4年，滁州、蕪湖等部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上，去庫存壓力較大。

恒大地產(chǎn)安徽公司一位李姓經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“相比去年，今年安徽三四線城市樓市銷售有所起色，但除合肥之外，其他城市所面臨的庫存壓力依然較大。”

安徽省政府公布的去庫存任務表顯示，未來三年蕪湖去化商品房庫存任務為458.7萬平方米，滁州任務為460.3萬平方米，蚌埠為456萬平方米。

在合肥房地產(chǎn)研究院副院長凌斌看來，安徽此前也出臺一些去庫存的政策，但效果并不明顯，“此次出臺的《意見》，其實是對此前出臺政策的重新強調(diào)，可能對刺激購房者買房的作用不大，所以要完目標，難度不小�！�