香河作為廊坊“北三縣”的核心成員，與北京副中心通州隔河相望，政策、區(qū)位、交通上的優(yōu)勢讓香河得以承接北京外溢人口及產(chǎn)業(yè)資源，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級在望。而正是對香河未來發(fā)展?jié)摿Φ臉酚^預(yù)期，導(dǎo)致今年以來投資客、剛需群體紛紛涌入，住宅房價一路飆漲。
隨著北京9·30新政的實施，北京樓市波動，香河樓市作何反應(yīng)?房價是否有所松動?外界有傳，香河一些開發(fā)商不惜運用“金融杠桿”，以10%首付或15%的首付，來吸引購房人的到來，真實的情況又如何?
近日，記者深入香河各大售樓處、二手房中介公司進行實地探盤，并采訪了相關(guān)專家、購房者，以期還原一個真實的香河樓市。
>>> 新房
在售少，價格穩(wěn)
早上9點，記者在大北窯西坐上了前往燕郊的938快公交車。沿著高速進入香河境內(nèi)，兩旁的樓盤廣告提醒著北漂一族，在香河可以留住北京夢。與燕郊“售樓一條街”不同的是，香河并沒有集中售樓處，也不見眾多拉客戶去看房的人及隨處可見的樓盤發(fā)單員。
記者了解到，緊鄰京哈高速香河第一個收費站的蔣辛屯區(qū)域為香河北部新城區(qū)，是目前香河在售新盤較為集中的板塊，也是品牌房企扎堆入駐的主要片區(qū)。區(qū)域聚集了萬科、五礦、富力、華夏、榮盛、鴻坤等知名開發(fā)商。
不過，香河當(dāng)下住宅市場多數(shù)新房處于封盤停售狀態(tài)，市場可售房源較少。“房荒”的重要原因之一是香河房管局對預(yù)售管理做了相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)查“五證不全”。
房價方面，在售項目中卻沒有出現(xiàn)大幅度降價，相反價格保持在相對穩(wěn)定態(tài)勢。單價最高在21000元左右，最低15000元左右。“去年香河房價才7000多，今年房價一直在漲。均價在20000元/平米以內(nèi)，首付沒50萬，就別買房了。”一售樓中心代理人員表示。
記者走訪香河了解到，鴻坤原鄉(xiāng)溪谷、香河大愛城目前沒有可售房源。在售樓盤中，大運河孔雀城、佳龍美墅衫、秀蘭小鎮(zhèn)、阿爾卡迪亞·帝品御居等項目的銷售單價均在1.7萬-2萬元左右。
“我們新政前后沒有太明顯變化，大北京發(fā)展對香河基本面還是利好的，外溢需求還有。另外，新政主要針對投資客，因為鴻坤原鄉(xiāng)溪谷80%客戶為北京自住客戶，因此受到的影響比較小。”鴻坤原鄉(xiāng)溪谷銷售人員表示，香河目前降價不明顯，該項目今年一直穩(wěn)中有升。
“低首付”強吸引，開盤偏“熱”
記者在香河花語城項目處看到，由于恰逢項目開盤第二天，除了眾多售樓人員之外，也有很多看房者在看沙盤、認(rèn)購。
“我們從今年2月份就開始排號，那時報價是8000元/平米左右。昨天開盤價是17600元/平米。而且當(dāng)天就賣得差不多了，目前所剩房源不多。”該項目一售樓人員表示，開發(fā)商不愁賣，下次開盤只能等通知。預(yù)計今年還會開，但價格肯定比現(xiàn)在貴。
不過，值得注意的是，面對目前的市場形勢，香河一些項目則以10%首付或是15%的首付來吸引購房人。
“85平米以上的可以10%首付，剩余的20%首付款明年11月30日之前結(jié)清就行，免利息。85平米以下的，必須30%付清。”香河一銷售人員表示，該項目之所以可以低首付，是因為這是新項目，第一次開盤，優(yōu)惠力度比較大。但記者了解到，這并非個例，香河也有其他項目可做到今年交15%的首付，一年后將另外的15%首付款交齊即可。
實際上，今年上半年起，政府相關(guān)部門屢次發(fā)文表明將加大對于“金融杠桿”的嚴(yán)查力度。但對部分開發(fā)商來說，依然采取“低首付”政策誘惑購房人。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是開發(fā)商采取的營銷手段，買房還需慎重。
>>> 二手房
房多價降 整體偏“冷”
與新房市場相比，香河二手房市場卻顯得較為冷清，購房者觀望氣氛較濃。
記者在五一路上注意到，街道兩旁有著大大小小眾多的房屋中介公司。然而，幾乎所有的二手房門店生意冷清，顧客寥寥無幾，宣傳板上寫滿房屋租賃信息，卻少有人問津。工作人員無所事事地坐在店里，要么玩手機要么無精打采地發(fā)呆。
興達置業(yè)一置業(yè)顧問告訴記者：“現(xiàn)在各方面比較穩(wěn)定，二手房均價普遍在18000元/平米左右，具體也要分小區(qū)，但比十一前便宜二、三千元。十一前最高達到過22000元/平米。不過，從這個月13日、14日開始，房價開始一點點反彈往上漲，但也沒7、8月份上漲得那么厲害。便宜的房源基本賣完了，很多業(yè)主覺得不能再降價，就不賣了。”
不過，記者在當(dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士處聽來了不同的版本。該人士表示，現(xiàn)在香河二手房是往下降的，中介機構(gòu)為了促成交易，往往也催促房東降價賣房，急用錢的業(yè)主就出手了。
另一方面，稅費上漲也是影響香河二手房的因素之一。
“二手房需繳各種稅，稅費加起來也不便宜，單價可能高過新房。”當(dāng)?shù)匾患乙弧⒍址慷加袠I(yè)務(wù)的中介人員表示，不著急住就買一手，訂完房等著交房，沒那么多稅，但房本幾年才能下來。著急住就買二手，但二手房辦理手續(xù)得跑四五趟，還得交稅。
記者了解到，稅費除了個稅、契稅外，香河當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅。目前香河相關(guān)稅費有所上調(diào)，會比原來的稅費多幾千元。上述置業(yè)顧問亦表示，這樣一套二手房的過戶費、中介費兩加起來7、8萬。
■ 探因
緣何冷熱不均?
在當(dāng)前的市場形勢下，香河一手房與二手房緣何會出現(xiàn)冷熱不均的情況?
在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，新房是開發(fā)商在開發(fā)出售，投資者之所以會進入，而不怕被套，賭的是香河未來的發(fā)展。而二手房實際上大多是有居住需求的剛需群體在購買。
“一、二手市場的反差，證明現(xiàn)在香河樓盤的購買力大多來自投資客。其看好香河的前景，但對于實際居住或考慮自住的人來說卻并不看好。畢竟香河不通地鐵，還不到白領(lǐng)瘋狂涌入的階段，跟燕郊還有很大差別。”陳云峰表示。
這一說法，在另一中介人員處得到證實：“香河現(xiàn)在開盤時，人還是很多，投資的占一半。不怕將來賣不出去，等到配套設(shè)施水平上來，二手房的價格自然水漲船高。”
而對于香河未來房價的走勢，京WORK-北京碼頭創(chuàng)始人、北京房地產(chǎn)學(xué)會執(zhí)行會長陳貴表示，這主要看政策是否會有松動，以及京津冀一體化是否會有其他實質(zhì)性推進。長期來看，香河區(qū)域在環(huán)北京區(qū)域比較看漲。不過，明年上半年香河房價大漲、大跌的可能性都不大。
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