昨晚，樓市傳來大消息!上海、天津限購政策再升級，而上海的調(diào)控政策簡直堪稱嚴厲!

你能想象二手房市場和最近天氣一樣，進入“速凍”的樣子嗎?

首付再漲，認房又認貸

昨日(28日)晚上9時許，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中主要涉及樓市信貸政策是：

自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。

在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，上海市住房公積金管理委員會印發(fā)的《關于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，則要求嚴格：

執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

此外，該通知還要求，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍;嚴格執(zhí)行住建部還款能力的計算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

有人將此前北京、深圳的房貸新政與此次上海的政策進行了對比。

北京9月30日房貸新政：購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

深圳國慶房貸新政：對無房且無貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付;對無房但有貸款記錄的，首付不低于五成;已有1套住房的，首付提高到七成以上。

結果是：

1.在首套貸方面，深圳比北京首付低5個百分點，但在認房又認貸方面緊于北京，上海最嚴!

2.在二套貸方面，京深認房不認貸，深圳比北京略緊，不管是否是普通房，皆七成首付。上海認房又認貸，緊于北京，與深圳互有松緊，總體稍緊于深圳。

綜合首套房貸與二套房貸，上海最嚴，其次深圳，再次北京!

每日經(jīng)濟新聞記者注意到，在上海出臺新政的同時，天津也出臺了新的房屋信貸政策。昨日，中國人民銀行天津分行官方網(wǎng)站掛出了由該行與同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》。

主要內(nèi)容如下：

一、對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%;但對非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

二、規(guī)范階段性擔保放款管理。個人住房貸款階段性擔保放款前，購房合同備案手續(xù)應完畢并且借款人已提供首付款及契稅發(fā)票、應繳費用憑證。對于無法提供足額擔保的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得在抵押或抵押預告登記完成前發(fā)放個人住房貸款。對于存在“捂盤惜售”、“哄抬房價”、“首付貸”等被行業(yè)主管部門認定為嚴重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得開展階段性擔保合作。

三、上述政策自發(fā)布之日起次日實施，未明確事宜繼續(xù)按照國家現(xiàn)行差別化住房信貸政策執(zhí)行。發(fā)布后在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽的正式購房合同，按照本通知要求執(zhí)行。

樓市將進入速凍模式?

值得注意的是，此次上海樓市調(diào)控要求，最重要的或許就是，原先只認房不認貸，但現(xiàn)在哪怕房子轉賣各種流程做得再干凈，只要還能查到貸款未結清等情況，依然要受到限制既認房又認貸。而且，此輪政策還要求核查購房者的全國征信，覆蓋范圍無疑要大很多。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向每日經(jīng)濟新聞記者表示：原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策既認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，對改善型購房沖擊尤為明顯。舉例來說，本來是通過賣掉一兩套去湊首付，原來準備買1000萬，你手里有300萬，可以貸到7成，現(xiàn)在認房又認貸，1000萬只能買600萬的房。

對于首套房首付比例提高5%，其實心理影響大于實際。首套房一般都是以自己居住為主，以上海新房套均500萬來算，多半成也就多20多萬，對于有購買能力的買家而言，不能構成多大制約，短期可能因為支付能力不夠，暫時擱置�？赡軒讉�月后達到支付能力了，馬上會入市。公積金使用從原來余額的40倍，降低到30倍，降低了杠桿的使用。

據(jù)悉，上海10月份二手房交易量2萬套房左右，基本處在正常流量了，有市場人士預計，從12月開始，二手房的交易量將下滑到1萬多套，整個樓市交易會速凍。

上海房價將怎么走?

昨晚出臺的上海樓市政策，將對置換剛需群體產(chǎn)生最大影響，因為置換本來是上海購房的主流群體，盧文曦表示，當前中環(huán)以內(nèi)置換買家達到9成，外環(huán)平均到6成。新政意味著這部分客戶受到制約。

而據(jù)上海公積金中心稱，本次調(diào)整內(nèi)容“均符合當前總體房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展和防范控制風險的方向，同時兼顧公積金貸款管理的連續(xù)性和漸進性。”政策對公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進行了固定，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少。

從政策出臺背景來看，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。

從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現(xiàn)波動，可能對市場心態(tài)帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。此外，11月中旬以來，深圳、杭州等城市在原先調(diào)控措施上予以加碼。所以上海對調(diào)控進行加碼不能算“意外”。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，截至11月28日，上海庫存面積在繼續(xù)下滑，為633萬平方米。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算，那么目前的存銷比或去庫存周期為5.3個月。

根據(jù)此前國家統(tǒng)計局公布的《全國70城房價指數(shù)報告》顯示，今年10月份全國70個大中城市中，上海在房價指數(shù)環(huán)比增幅排行中已經(jīng)跌出了前10位的水平，證明抑制房價快速上漲的工作總體到位。而從同比增幅數(shù)據(jù)看，上海排在了全國第四位，其中前三位城市分別為合肥、廈門和南京。換而言之，從房價指數(shù)的角度看，上海是目前一線城市中房價同比增幅最大的城市。

事實上，上海11月市場交易已經(jīng)在低位盤整，而且客戶量比上月減少一半，預計調(diào)控政策出臺后，當?shù)爻山涣繒�進一步收縮;價格方面，當前議價空間已經(jīng)擴大到3-5% 。隨著交易量收縮，還價余地擴大，價格出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。