中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機構(gòu)今天(30日)公布的最新研究結(jié)果認為，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險，熱點城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，而二線非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂觀。

研究結(jié)果認為，目前整體風(fēng)險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州(限于35個大中城市)。

30日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2016-2017)》。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇表示，下一步的樓市調(diào)控，必須走出一條不同于以往的路子，堅持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破。

地方政府存在消極調(diào)控現(xiàn)象

數(shù)據(jù)顯示，2015-2016年，中國住房市場逐步進入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-4月同比增長率達38.8%，是2015年初以來的峰值，四月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點�？傮w房價同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全國商品住宅平均銷售價格同比增長率為18.25%，9月份為12.66%。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速則在扭轉(zhuǎn)俯沖式下滑后，于2016年年初后有了明顯回升，對經(jīng)濟增長的影響有所增強。

報告稱，與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運行形勢集中體現(xiàn)為是市場回暖過程中的局部過熱。

分析顯示，本輪樓市變化中，熱點城市房價上漲過速過猛;部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛;總量上庫存連續(xù)減少。截至2016年9月末，全國商品住房現(xiàn)房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米;住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續(xù)加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。

報告指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的產(chǎn)生，是購房者、開發(fā)商、金融機構(gòu)、中介等市場主體以及政府部門，其于利益追求和心理預(yù)期開展合作博弈的結(jié)果。

分析認為，經(jīng)濟下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實體經(jīng)濟不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境條件;驅(qū)動全社會支持或從事房地產(chǎn)投資投機的利益機制是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源;市場主體合作博弈是樓巿局部過熱的整體原因;巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭;“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因;地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。

深圳廈門上海風(fēng)險最突出

報告通過建立中國住房市場風(fēng)險監(jiān)測體系測度發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險。橫向來看，熱點城市的整體風(fēng)險狀況較為突出，而二線非限購城市的風(fēng)險狀況相對樂觀。

整體風(fēng)險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州(限于35個大中城市)。

縱向來看，當(dāng)前住房市場風(fēng)險整體高于2010年。估值過高的住房市場將極有可能出現(xiàn)房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風(fēng)險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。

“但全國總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍。”報告認為有四個方面的原因：主要指標沒有超越風(fēng)險控制線;本輪過熱是局部不是全局性的;本輪高漲與繁榮不是長期拐點;有諸多工具可以使用和備用。

檢視日本的房地產(chǎn)泡沫形成和破滅的過程，對中國具有重要的借鑒意義。報告研究發(fā)現(xiàn)，日本房地產(chǎn)泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環(huán)境、金融信貸、央地財政、土地因素的多重疊加，與當(dāng)前中國房地產(chǎn)的處境具有一定的相似性。房地產(chǎn)泡沫崩塌對日本經(jīng)濟社會產(chǎn)生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進科技創(chuàng)新等方面發(fā)揮了積極的作用。

分析認為，日本的教訓(xùn)對中國的啟示在于：發(fā)展階段不同使得中國在處理泡沫時更加從容，但留給中國解決房地產(chǎn)問題的時間并不多;消化泡沫是經(jīng)濟發(fā)展中的必選項，采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊;中國需要采取果斷措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要實施制度改革，由政府推動重建機制。

將迎來一個短期調(diào)整期

報告預(yù)測，2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性�；�于華房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉(zhuǎn)換等多個層面進行預(yù)測，未來樓市調(diào)整的幅度和時間長度有賴于調(diào)控和改革的力度。

分析認為，在空間上，市場調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或?qū)⒔^對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化;房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年;總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務(wù)仍然艱巨。

銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾�。但特別需要警惕調(diào)整沒有到位過熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過速過猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來的市場不確定性發(fā)展。

報告建議，為避免樓市調(diào)整過猶不及為金融穩(wěn)定與經(jīng)濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導(dǎo)樓市軟著陸。緊持“虛實結(jié)合，主動周控”、“長短結(jié)合，標本兼治”、“邊調(diào)邊看，逐步完善”“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)”等調(diào)控施策原則。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、倪鵬飛研究員認為，應(yīng)密切監(jiān)測調(diào)控效果，做好后續(xù)補調(diào)的準備。完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機制。調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。與此同時，實施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期。

“推進中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化，促進房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機制與政府調(diào)控機制，讓政府部門與市場相關(guān)主體積極又理性地參與促進房地產(chǎn)發(fā)展。”倪鵬飛說。

報告呼吁，未來需要在四個方面著手構(gòu)建長效機制：調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展;加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整;在土地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟房地產(chǎn)化及波動的根基;健全樓市調(diào)控的工作機制，完善樓市調(diào)控的問責(zé)機制。