近日，北京市發(fā)改委、住建委啟動(dòng)房地產(chǎn)中介“雙隨機(jī)”專項(xiàng)檢查，從2000多家中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中，隨機(jī)抽取30家中介，重點(diǎn)檢查明碼標(biāo)價(jià)情況、房源信息真實(shí)性等進(jìn)行檢查，將在近20天內(nèi)完成“突擊”檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，會(huì)嚴(yán)格按照法律法規(guī)進(jìn)行處罰，絕不姑息。從今年10月開始，北京市按照市區(qū)兩級(jí)一直在進(jìn)行房地產(chǎn)中介專項(xiàng)檢查，其中，市一級(jí)執(zhí)法隊(duì)每周不少于一次。
整治重點(diǎn)：散布謠言 擾亂市場(chǎng)
那么，房地產(chǎn)中介究竟有哪些常用的違法違規(guī)手段呢?
很多有過購買二手房經(jīng)歷的人都會(huì)有個(gè)感受，就是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員為了促成買賣雙方的交易，往往會(huì)利用對(duì)政策的了解，給購房者以各種各樣的建議，有時(shí)甚至?xí)ㄟ^散播一些政策即將出臺(tái)的所謂小道消息，來鼓動(dòng)購房者“迅速出手”。
不少購房者都有類似的經(jīng)歷：明明在網(wǎng)上看好的房源，打電話咨詢房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人時(shí)，卻被告知房子要么已經(jīng)售出，要么就是以各種理由搪塞稱房子買不了。但隨即，中介就開始不斷向你推薦其價(jià)格更高的房源來。
而虛假房源之外，中介還會(huì)不斷告訴你各種小道消息。今年春節(jié)后，天津一些中介機(jī)構(gòu)開始散播“政策傳言”，稱4月1日后天津市將出臺(tái)新政策，提高貸款首付比例，鼓動(dòng)大家趕緊買房過戶。然而，4月1日所謂“新政”并未出臺(tái)，中介機(jī)構(gòu)又開始散播5月1日后將出政策的說法。
今年8月底，上海要實(shí)施“房產(chǎn)新政”的消息，迅速被網(wǎng)民及房產(chǎn)中介大量散播轉(zhuǎn)發(fā)，致使上海出現(xiàn)“離婚買房潮”。據(jù)了解，這四條編造的房地產(chǎn)新政策，包括“名下有一套房，首付7成，利率最多1.1倍”、“離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理”等。
受此謠言影響，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性購房情緒和成交量劇增的情況。針對(duì)謠言，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委進(jìn)行了緊急辟謠，市公安局刑事拘留了7名惡意編造散布謠言的涉案人員，市網(wǎng)信辦依法關(guān)閉了5個(gè)微信公眾號(hào)。近日，徐匯區(qū)檢察院以尋釁滋事罪依法對(duì)發(fā)布虛假“房產(chǎn)新政”的犯罪嫌疑人倪某提起公訴。
除了散布謠言，部分中介擾亂市場(chǎng)的行為其實(shí)也一直存在。在房屋交易過程中，幾家房地產(chǎn)中介為了搶奪房源簽單，肆意鼓動(dòng)賣家抬價(jià)，再將價(jià)格虛報(bào)給買家，在買、賣方大作“忽悠”文章，以讓自身獲利。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)王霞表示：“房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員，年齡普遍偏低，這種專業(yè)性也不高。賺到錢，可能就繼續(xù)在這從事這個(gè)行業(yè)，賺不到錢就一錘子買賣，就走了。而且，由于這些沒有準(zhǔn)入門檻吧，對(duì)這些從業(yè)人員的，也就是說沒有準(zhǔn)入和清出的制度，違規(guī)成本非常低，這就造成這種亂象，也是比較多。”
整治重點(diǎn)：違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)
為了讓買賣雙方盡快達(dá)成交易，房產(chǎn)中介甚至故意散播謠言，而一旦購房協(xié)議達(dá)成，在接下來的付款這個(gè)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)中介照樣有著違法違規(guī)的動(dòng)作。尤其是這兩年，不少購房者找中介買房，都會(huì)聽說“首付貸”。簡(jiǎn)單說，首付貸，就是你去買房，但是首付不夠，房產(chǎn)中介借給你湊首付的錢。今年3月份，央行明確表示，首付貸屬于違法金融業(yè)務(wù)，所有類似的金融業(yè)務(wù)要立即停止。但是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)中介公司仍然在提供首付貸業(yè)務(wù)，只不過由臺(tái)面上轉(zhuǎn)到了地下。
在北京市東二環(huán)附近的一家中介公司，當(dāng)記者表示買房的首付款不夠的時(shí)候，業(yè)務(wù)人員表示可以提供首付貸。
某房地產(chǎn)中介公司工作人員稱：“比如說像你首付不夠的話，可以有首付貸這么一個(gè)項(xiàng)目，可以先給您墊付50萬，等您過戶以后，您把房子做個(gè)小抵押，再給貸出來。(記者：利息呢?)利息還得問我們金融的部門，但不高，跟銀行的差不多。”
據(jù)介紹，首付貸的高杠桿，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，購房者特別是投機(jī)性購房者的資金鏈條將立刻斷裂，最終所有的風(fēng)險(xiǎn)將由銀行和購買首付貸產(chǎn)品的投資者來承擔(dān)。為此，各地主管部門目前都加大了對(duì)首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品的查處力度。因此，在另外一家中介公司記者發(fā)現(xiàn)，為了促成房地產(chǎn)交易，一些房產(chǎn)中介現(xiàn)在又打起了消費(fèi)貸的主意。
目前，房產(chǎn)中介提供消費(fèi)貸款從資金來源上分有兩種：一種是房產(chǎn)中介先從銀行處申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款甚至抵押貸款，利息一般在6%左右，然后中介再把這些錢借給購房者。因?yàn)橹薪橐袚?dān)一定的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，還有人力成本等，最后借給購房者的利息能達(dá)到18%。另一種是房產(chǎn)中介把客戶推薦給銀行辦理消費(fèi)貸款，審貸、放貸都是銀行的事，中介向購房者收取5-10%的手續(xù)費(fèi)。
整治重點(diǎn)：中介兩頭吃“差價(jià)”
房產(chǎn)中介作為房屋交易的中間人，賺取的是房屋交易過程中的服務(wù)費(fèi)，買賣成了才有收入。因此，在二手房交易過程中，中介公司怕買賣雙方認(rèn)識(shí)之后私下交易，造成“跑單”，往往不讓雙方過多溝通甚至互留電話。而這種不透明的交易方式，有時(shí)也給了不法中介以可乘之機(jī)，使得他們?cè)谫I賣雙方之間吃起了“差價(jià)”。而在一些新房交易中，一些地方的中介竟然向客戶兜售房號(hào)。
在南京近郊的溧水區(qū)，這里的新建樓盤幾乎家家一房難求。記者聽說，要想買到房，得找中介買房號(hào)。為此，記者來到溧水的彎子口，這里聚集了多家大小中介，當(dāng)聽說記者要買某樓盤期房，這些中介直接報(bào)起價(jià)來。
南京溧水區(qū)某中介工作人員稱：“新房是期房，馬上開盤了嘛，開盤了那個(gè)房子你要么?要，房號(hào)，房號(hào)多少錢?5萬，面積和樓層任你選。房號(hào)錢給誰?放我中介，買到以后把這個(gè)錢給他，相當(dāng)于我們做個(gè)中間人。”
記者走訪了六家中介，只有一家聲稱不賣房號(hào)，其余都號(hào)稱可以代理房號(hào)，價(jià)格從5萬到8萬不等。因?yàn)樽罱趪?yán)查，所以他們都很謹(jǐn)慎。
針對(duì)這一情況，南京住建部門近日加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)中介市場(chǎng)的執(zhí)法檢查。目前已查出，南京源輝置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的濱水花園梧桐苑，由于需求較熱，名叫“面對(duì)面”和“家創(chuàng)”的兩家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上公開叫賣房號(hào)，購房人只要支付5萬元至8萬元不等就可以買到新房。為此，主管部門要求兩家房產(chǎn)中介立即整改并被無限期停止辦理網(wǎng)簽手續(xù)，涉事中介人員涉嫌詐騙已被移交公安部門查處。
南京溧水區(qū)住房保障和房產(chǎn)局監(jiān)管負(fù)責(zé)人稱：“中介把購房者的信息，到開發(fā)企業(yè)那里搖號(hào)，搖到之后收這個(gè)錢，沒搖到把這個(gè)錢退掉，這種現(xiàn)象也是中介亂象，我們也在重點(diǎn)查處。”
不僅是江蘇，各地目前都加大了對(duì)房產(chǎn)中介賺取房源差價(jià)的打擊力度。前兩天被住建部點(diǎn)名的安徽億恒地產(chǎn)代理銷售有限公司，其合肥市皖江路分公司經(jīng)理戈某、業(yè)務(wù)員孫某，勾結(jié)社會(huì)人員劉某同時(shí)冒充“賣家”和“買家”，分別與同一套房屋的實(shí)際業(yè)主和實(shí)際購房人簽訂存量房買賣合同，試圖賺取差價(jià)，被房地產(chǎn)主管部門責(zé)令整改，對(duì)相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理，并記入信用檔案。
整治重點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)不一 費(fèi)外有費(fèi)
買房賣房的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，在二手房交易過程中，中介的收費(fèi)項(xiàng)目有很多，具體哪個(gè)該收哪個(gè)不該收，全憑中介人員的一句話。因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明，很多買家賣家對(duì)相關(guān)手續(xù)也不熟悉，所以稍不留神就有可能被坑。
契稅、中介服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、土地出讓金、印花稅、個(gè)人所得稅、買賣公證費(fèi)、貸款資料費(fèi)，這是目前中介經(jīng)常會(huì)告訴買房人要繳納的各種稅費(fèi)。
正因?yàn)槎址抠I賣交易手續(xù)較復(fù)雜、涉及部門眾多，因此不少交易者選擇委托房產(chǎn)中介辦理手續(xù)。然而有的中介公司不明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明;有的則謊稱政府定價(jià)，重復(fù)收費(fèi);還有的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不按規(guī)定收費(fèi)，“看人索價(jià)”。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示：“甚至過分一點(diǎn)講，叫做不擇手段，為了成交而成交。我們也看過一些糾紛的一些買賣合同，除了這個(gè)房屋坐落，買賣當(dāng)事人信息，價(jià)格是真實(shí)的以外，其它的很多應(yīng)該填的一些信息，比如說什么時(shí)候付款，什么時(shí)候交房，還有分幾批付款，這些很關(guān)鍵的信息都空著。”
以北京為例，2011年，北京市發(fā)布《關(guān)于降低本市住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。根據(jù)通知的內(nèi)容，500萬元以下房款的二手房交易，支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金從2.5%下降到2%。除非是少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過10%。
但是，自文件執(zhí)行的當(dāng)月起，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就被中介機(jī)構(gòu)變相提高，絕大多數(shù)交易都被視為特別復(fù)雜的買賣。因此，目前在北京，大公司的中介費(fèi)一般都是按照總房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)或擔(dān)保費(fèi)，而小中介公司一般都收取1%-1.5%。直到2015年，隨著互聯(lián)網(wǎng)中介的不斷涌現(xiàn)，中介服務(wù)費(fèi)這才開始出現(xiàn)1%甚至是0.5%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)王霞稱：“中介服務(wù)，我們將它分為基本服務(wù)和延伸服務(wù)。基本服務(wù)，就包括發(fā)布廣告信息、這個(gè)帶看，然后協(xié)助簽訂買賣合同，協(xié)助議價(jià)，這是基本服務(wù)。然后其它的，是老百姓可以選擇的，比如說代辦貸款，代辦這種過戶，這種服務(wù)，是那個(gè)老百姓可以根據(jù)需要來選擇。”
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