有人說，當(dāng)下中國社會(huì)劃分為兩個(gè)階級(jí)，有房階級(jí)和無房階級(jí)。自本輪調(diào)控以來，唱衰房地產(chǎn)已成常態(tài)，甚至是一種政治正確。但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，以往每次調(diào)控后樓市往往迎來更大上漲，令眾多踏空者扼腕嘆息。所以，面對當(dāng)前“樓市頂部成型拐點(diǎn)已顯”的論斷，剛需一族內(nèi)心是糾結(jié)和不安的，萬一又漲了，那買房就要等到猴年馬月了。
面對房地產(chǎn)的重重迷霧，投資者的霧里看花，著名地產(chǎn)專家謝逸楓做了《2017十問中國樓市》的直播，一共18個(gè)問題，干貨滿滿，思考多多，值得買房族好好細(xì)讀!
【直播實(shí)錄】
記者：房地產(chǎn)調(diào)控后，對剛需一族入市有什么建議?房價(jià)會(huì)跌嗎?
謝逸楓：我的建議就是年底抄底是好時(shí)機(jī)，尤其是對剛需族�，F(xiàn)在房貸、利率，包括首付都相對更低，如果要等到一兩年之后，房貸首付跟利息提高完后，剛需一族想買房難度會(huì)加大。
現(xiàn)在房貸成本已有上漲的跡象，所以對于剛需一族，拖延的時(shí)間越長，持有成本就越高。而且買房壓力就越大，因此，對于剛需一族，越早買房越有利，否則，可能還得等上十幾二十年。在房地產(chǎn)行業(yè)有句話，叫今年不買房白干10年，這里面包括三個(gè)因素，一是人民幣貶值，二是持有成本上升，三是房價(jià)上漲難扭轉(zhuǎn)，綜合這個(gè)幾個(gè)因素，明年是買房的好時(shí)機(jī)，不然就得等20年。
記者：房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中到底是支柱還是配角?
謝逸楓：從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，今年前三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是8%，創(chuàng)2014年以來最高點(diǎn)。作為對比，美國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率是12%，現(xiàn)在中國直接貢獻(xiàn)是8%，如果算上間接的產(chǎn)業(yè)鏈全部加起來，對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是達(dá)到20%以上，這是中國任何一個(gè)其它產(chǎn)業(yè)達(dá)不到的。因此從貢獻(xiàn)率來講，房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，絕對不是配角，也不是小三，而且也不是丫頭，是真正的主角，是支柱產(chǎn)業(yè)。
從政策來看，2003年國家已經(jīng)把房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，這些年已經(jīng)有所淡化，但是事實(shí)上，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率包括對拉動(dòng)的內(nèi)需，能夠表明它就是支柱產(chǎn)業(yè)。
從創(chuàng)造財(cái)富來看，房地產(chǎn)對企業(yè)對居民創(chuàng)造的財(cái)富是最高的，中國家庭資產(chǎn)里面70%以上都是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)里面主要是有房子，再有是土地，那么還有少部分是整個(gè)房地產(chǎn)股權(quán)。財(cái)富增長靠房地產(chǎn)，肯定證明房地產(chǎn)就是支柱產(chǎn)業(yè)。
記者：經(jīng)過多年高速發(fā)展，房地產(chǎn)是否還處于黃金時(shí)代?
謝逸楓：目前中國房地產(chǎn)業(yè)依然是黃金時(shí)代，主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是房價(jià)更高，今年全國房價(jià)同比上漲達(dá)10%以上，從熱點(diǎn)城市前十月房價(jià)漲幅翻倍的達(dá)到達(dá)到60%，從房價(jià)漲幅來看，中國房產(chǎn)還是黃金周。二是行業(yè)利潤維持高位。房地產(chǎn)今年毛利潤相比過去幾年有所下跌，但整體利潤絕對高于其它行業(yè)。三是成交量處于高位。今年房地產(chǎn)成交量對比過去幾年，還是個(gè)歷史的高位，從成交金額看，今年可能會(huì)突破10多萬億以上，達(dá)到新高點(diǎn)。四是房企銷售額高漲。今年銷售千億的房企會(huì)達(dá)到10家以上，而3000億會(huì)達(dá)到3到4家，這是很驚人的數(shù)字，說明行業(yè)還在快速發(fā)展。
從這幾大因素看，房地產(chǎn)還是黃金時(shí)代不是白銀時(shí)代，目前來看，房地產(chǎn)上漲周琪琪還沒走完，一個(gè)因素是目前人口增長還是非�？欤绕涫嵌⒄叻砰_以后的話，未來住房需求會(huì)非常巨大，房地產(chǎn)還是未來的居民首要配置資產(chǎn)，也經(jīng)濟(jì)、財(cái)富的增長點(diǎn)。
記者：房價(jià)越漲越高，有沒有導(dǎo)致崩盤可能?
謝逸楓：判斷房地產(chǎn)有沒有泡沫?按照國際通行的標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)是房價(jià)收入比，第二個(gè)是控制力，三是房地產(chǎn)的總值，還有一個(gè)因素就是利用能力。
按照目前房價(jià)收入比完全講不清楚，并不能說明房地產(chǎn)有泡沫，原因就在于房價(jià)收入比統(tǒng)計(jì)，跟居民收入統(tǒng)計(jì)，中國跟美國跟香港其他國家并不一樣，包括空置率等指標(biāo)，計(jì)算方式都不一樣，這樣很難判斷房價(jià)到底有沒有泡沫。
目前看，中國房地產(chǎn)總體上沒有泡沫，但個(gè)別城市有泡沫。我們講的這個(gè)泡沫，一是土地泡沫，土地泡沫主要是有地價(jià)太高，這個(gè)就可能會(huì)有泡沫存在。第二個(gè)是政策泡沫，這個(gè)2002年到現(xiàn)在，有6輪的房地產(chǎn)調(diào)控，其中有3輪是收緊型調(diào)控，這個(gè)調(diào)控政策組里面的話可能就會(huì)有泡沫。第三個(gè)是庫存泡沫�，F(xiàn)在真正的房地產(chǎn)泡沫化講的是庫存泡沫，目前一二線城市基本上是沒有泡沫，而三四線中的部分城市有泡沫存在。從嚴(yán)格意義上講，房地產(chǎn)泡沫都不叫泡沫，應(yīng)該叫資產(chǎn)泡沫，但是并不意味著房地產(chǎn)就會(huì)崩盤。
有四個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致崩盤，一是戰(zhàn)爭，這個(gè)目前出現(xiàn)的可能性很小;二是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。從全年看，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長是6.7，那么明年的話可能在6.6左右。因此中國不會(huì)爆發(fā)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)的條件。三是爆發(fā)國際性的金融危機(jī)。比如像1997年東南亞金融風(fēng)暴;第四個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)全面停止貸款，比如個(gè)人住房貸款，還有房產(chǎn)開發(fā)貸款，地產(chǎn)開發(fā)貸款。除非這4種因素出現(xiàn)，那么房產(chǎn)才會(huì)有崩盤的可能性。
記者：在本輪嚴(yán)厲調(diào)控后，會(huì)不會(huì)迎不會(huì)新一輪調(diào)整周期?
謝逸楓：目前房地產(chǎn)調(diào)整期并沒有到來，今年房價(jià)上漲比較快速，所以說不叫調(diào)整期，最多算波動(dòng)期。只要是政策沒有辦法燙平供求關(guān)系，那么波動(dòng)期就會(huì)存在，房價(jià)還會(huì)上漲。從目前，房地產(chǎn)波動(dòng)期很快會(huì)結(jié)束，可能會(huì)在2018年之前，而2018年可能會(huì)迎來新一輪的房價(jià)上行期。
記者：這輪房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)帶來哪些影響?
謝逸楓：按照目前情況來看，這輪調(diào)控最多持續(xù)到2017年，最長在2018年上半年就會(huì)結(jié)束。因?yàn)�，目前中國�?jīng)濟(jì)不允許房地產(chǎn)大起大落，這樣對中國宏觀經(jīng)濟(jì)影響特別巨大。
從房地產(chǎn)開發(fā)周期來看，高價(jià)地未來1到2年必須要出手，如果調(diào)控持續(xù)太久，高價(jià)地會(huì)非常危險(xiǎn)，從這個(gè)角度，也不允許房地產(chǎn)波動(dòng)周期那么長;此外，從國家土地財(cái)政政策看，稅收等也不允許調(diào)控那么長時(shí)間。綜合以上，這輪調(diào)控最快在2017年年底，最長在2018年上半年會(huì)結(jié)束。
記者：隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼 房價(jià)有沒有可能降下來?
謝逸楓：降房價(jià)太難了，調(diào)控的目的不是為了降房價(jià)，而是為了控制房價(jià)上升幅度，控制這個(gè)房價(jià)波動(dòng)，因此調(diào)控目的它不是降房價(jià)，是為了控制房價(jià)漲幅控制波動(dòng)。
從目前調(diào)控來看，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲有所收窄，但二線城市的房價(jià)又開始抬頭了，有部分三線城市房價(jià)也開始上漲�，F(xiàn)在的調(diào)控只能解決單個(gè)城市房價(jià)上漲的問題，但是解決不了全國房價(jià)的問題，只能說是這個(gè)調(diào)控是短期的行為。總之，就是的調(diào)控短期能夠抑制房價(jià)上漲過快，但是解決不了長期房價(jià)上漲的問題。
記者：熱點(diǎn)城市的房價(jià)，它還是最抗跌的，可不可以這么理解?
謝逸楓：確實(shí)，目前一線城市房價(jià)最抗跌，原因是其集中了全國最多的資源，最好的公共服務(wù)。而且這些城市土地供應(yīng)持續(xù)不足，庫存不足。目前來看，一線城市最關(guān)鍵的是要如何去補(bǔ)庫存。主要有幾個(gè)方法，一是小產(chǎn)權(quán)房直接轉(zhuǎn)變?yōu)檫@個(gè)商品房，小產(chǎn)權(quán)房用地轉(zhuǎn)變?yōu)檫@個(gè)新增建設(shè)住宅用地;二是加快城市的更新。三是工業(yè)用地轉(zhuǎn)變成這個(gè)商業(yè)或者是住宅用地。
只要是供不應(yīng)求，一二線城市越調(diào)控房價(jià)可能就越會(huì)上漲，而且調(diào)控反而會(huì)增加整個(gè)房價(jià)的抵抗力，就是你越調(diào)它會(huì)越漲，一二線城市房價(jià)為何抗跌，不僅僅是因?yàn)楣┣竺鼙容^突出，關(guān)鍵是這個(gè)資源配置太好了。
記者：今年各地出現(xiàn)不少“地王” 為何高價(jià)地頻出?
謝逸楓：這一輪地王頻現(xiàn)，主要五大因素導(dǎo)致。一是目前的經(jīng)濟(jì)不景氣，只有靠房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)里面最主要的要素就是土地。沒有土地的話就不可能有房地產(chǎn)。二是從土地制度來看，目前的土地招標(biāo)化制度，以及這個(gè)地方政府的土地供應(yīng)模式，一定會(huì)產(chǎn)生高地價(jià)。三是跟地方政府供應(yīng)節(jié)奏有關(guān)，目前各大城市的土地資源非常稀缺，而且是大城市的土地供應(yīng)量非常有限，新增土地的儲(chǔ)備非常少，所以在這種情況下供不應(yīng)求，肯定會(huì)出現(xiàn)高地價(jià);四是目前在房價(jià)構(gòu)成中，土地最值錢，導(dǎo)致土地升值預(yù)期強(qiáng)烈。五是房企不缺錢，多數(shù)房企處于補(bǔ)倉期，他們還要去拿地。這幾個(gè)因素導(dǎo)致了高價(jià)低為何這么多，房企為什么要去冒險(xiǎn)去搶?
記者：當(dāng)?shù)赝跤龅椒績r(jià)調(diào)控，房企會(huì)不會(huì)被套牢在高位?
謝逸楓：高地價(jià)成就高樓價(jià)是必然的，不可避免的，因?yàn)榉績r(jià)中50%左右是地價(jià)成本。但從以往看，比如像在2007年，包括2010年，2015年出現(xiàn)這么多地王，但在今年都解套了�？傊�，房企和地方政府有很多方法讓地王解套，比如繼續(xù)推出新地王，或延長開發(fā)周期，調(diào)整地王土地規(guī)劃，或提高容積率，擴(kuò)大可銷售面積。
記者：地王對周邊樓盤價(jià)格刺激明顯，這個(gè)能持久嗎?
謝逸楓：地王的出現(xiàn)，對周邊樓盤的確有刺的作用。但是這是短期的。長期來看，還是要看整個(gè)規(guī)劃配套的落實(shí)，人口增長以及這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施完善。因此，地王會(huì)對周邊區(qū)域形成短期刺激效果。但是，地王數(shù)量越多，可能持續(xù)的時(shí)間會(huì)越長，單個(gè)的話，對房價(jià)刺激的時(shí)間越短。
記者：請您預(yù)測一下，明年中國房價(jià)的走向?
謝逸楓：我相信中國房價(jià)年年高漲，而明年房價(jià)會(huì)漲得最兇猛。主要原因有這么幾個(gè)層面。一是經(jīng)濟(jì)層面，經(jīng)濟(jì)不好的話，房價(jià)一定會(huì)漲，原因在于房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，也是拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的火車頭，驅(qū)動(dòng)器。二是貨幣超發(fā)，信貸猛增，今年個(gè)人貸款達(dá)到四五萬億，增長非�？焖�。三是供不應(yīng)求，過去幾年熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量都是保持著30%到40負(fù)增長，稀缺性導(dǎo)致了房價(jià)暴漲，連年高漲。四是目前的居民財(cái)富，集中在房地產(chǎn)，集中在不動(dòng)產(chǎn)，不斷的有人去買房子，尤其是富人。他只能買土地買房子，來保證財(cái)富不會(huì)貶值，比如你今年買了房子，明年可能就賺了幾百萬，就是這個(gè)可能性。但是股票對于大眾來講是不太可能的。五是目前一線城市集中了太多公共資源，目前多數(shù)的錢都集中在一線城市房地產(chǎn)市場。
對于明年房地產(chǎn)市場，我有這么幾個(gè)判斷，一是全國房價(jià)總體保持著上漲趨勢，一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)還會(huì)漲，還會(huì)創(chuàng)新高，但是漲幅相比今年會(huì)回落。而非熱點(diǎn)的二線城市的房價(jià)，可能會(huì)有一個(gè)創(chuàng)新高，可能會(huì)炒的比2015年，漲到2016年還更高。而部分三四線城市，在完成去庫存后，房價(jià)可能會(huì)有新一輪的上漲。
因此總體來判斷的話，明年房價(jià)還會(huì)上漲，但是漲幅會(huì)有回落，一二線城市房價(jià)還會(huì)創(chuàng)新高，非熱點(diǎn)二線城市還會(huì)是新一輪上漲。而部分三線城市去庫存完成了房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)高漲，四線城市去庫存房價(jià)會(huì)出現(xiàn)止跌，下一輪房價(jià)上漲的至高點(diǎn)，可能會(huì)超過今年。
記者：有網(wǎng)友提問，現(xiàn)在對樓市走勢分化較大，你對拐點(diǎn)論怎么看?
謝逸楓：目前房價(jià)不能說是拐點(diǎn)，只能說是逐步回落的過程，是曲線的波動(dòng)。比如深圳，11月房價(jià)環(huán)比下跌1.1%，但是同比還保持著20%以上高增長速度，所以圳房價(jià)實(shí)際上并沒有下跌，它只是結(jié)構(gòu)性因素引起的供應(yīng)量減少，成交量減少而已。只要房子賣不出去了，或者沒有成交量，這個(gè)可能才真的是拐點(diǎn)。
目前來看，房價(jià)還在漲，只不過漲幅變慢了，而且這個(gè)是調(diào)控的結(jié)結(jié)果，就是保證房價(jià)平穩(wěn)上漲，控制房價(jià)漲幅有波動(dòng)。
記者：說說房產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)成為房價(jià)的一個(gè)殺手锏?
謝逸楓：按照目前的條件，房地產(chǎn)稅立法估計(jì)2020年前都沒有辦法進(jìn)行。原因有幾個(gè)，一是目前的這個(gè)房地產(chǎn)稅草案都還沒有，而且還在有研究階段。二是房產(chǎn)稅還沒有正式納入立法規(guī)劃歷程。三是房地產(chǎn)稅的利益集團(tuán)目前沒有形成共識(shí)。而且老百姓房地產(chǎn)稅非常反感，會(huì)無端增加持有成本。
房地產(chǎn)稅是否開征，不會(huì)起到降房價(jià)的作用與效果，原因在于房地產(chǎn)稅跟房價(jià)沒有關(guān)系，第一它這個(gè)影響不了房地產(chǎn)供求關(guān)系，第二它影響不了宏觀經(jīng)濟(jì)。第三他也影響不了目前這個(gè)貨幣超發(fā)，因此房地產(chǎn)稅收跟房價(jià)沒有太大關(guān)系。相反，房地產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致持有成本的增加，可能會(huì)轉(zhuǎn)移到下一個(gè)買房人的手里，一定程度上反而會(huì)推高房價(jià)，而不是降房價(jià)。因此，房地產(chǎn)稅不會(huì)成為降房價(jià)殺手锏，反而會(huì)成為房價(jià)上漲黑手之一。
記者：普通人買房，應(yīng)該著重關(guān)注哪些指標(biāo)，如何判斷值不值得買?
謝逸楓：判斷一個(gè)房子值不值得買，首先要選擇一個(gè)城市。主要有五大指標(biāo)，一是經(jīng)濟(jì)增長比較穩(wěn)定;二是人口是正增長，不是負(fù)增長;三是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對合理;四是收入，居民收入增長比較穩(wěn)定。五是基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善。五大因素可以判斷城市值不值得買，有沒有投資價(jià)值。
具體到那些房子值不值得買，也有五個(gè)因素。一是城市的中心位置，區(qū)域中心，地段中心，這種房子絕對是值得買;二是交通地鐵沿線樓盤房是值得買的，比如有高鐵輕軌公交車站、地鐵，這些地鐵交通沿線樓盤值得下手。三是附加值很高的，比如學(xué)位房，朝向比較好的房子，景觀配套好的小區(qū)，這些樓盤值得買。四是市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、商業(yè)配套、生活教育配套很全的這種小區(qū)樓盤是值得去買。五是老城區(qū)更新的房子一定要去買。因?yàn)槔铣菂^(qū)一般屬于黃金地段，占到最好的資源跟優(yōu)勢，一定要去買的。
記者：有沒有哪些城市?你認(rèn)為是值得入手?
謝逸楓：從目前經(jīng)濟(jì)增長、交通基礎(chǔ)設(shè)施、人口產(chǎn)業(yè)以及城市發(fā)展幾個(gè)方面，我覺得這些城市值得去買。第一個(gè)是一線城市，一線城市是一定就值得去買。集中全國最多的人口，最好的資源，最多的富人，公共資源服務(wù)優(yōu)越性最高。第二個(gè)是強(qiáng)的二線城市，比如像合肥、南京、廈門，蘇州。第三類是熱點(diǎn)城市是值得去買的，第四個(gè)是庫存量比較少的，供求關(guān)系比較平衡的部分三線城市。第四類是城市群，比如像京津翼、長三角、珠三角這3個(gè)超大世界級(jí)城市群的房子。五是像整個(gè)中部，還有成都跟重慶，城市群的房子都值得去買。第六類是有高鐵的，有地鐵城市也值得去買，第七類城市是旅游型的城市，也值得去買。像這七類城市，至少已經(jīng)占到全國2/3以上。
記者：這么多可以買的城市，有沒有你特別看好的?
謝逸楓：重點(diǎn)城市比較看好的話，我個(gè)人比較看好省會(huì)城市，比如第一類是省會(huì)城市。
記者：比如呢?
謝逸楓：比如像長沙，武漢，福州，這些城市都是我看好的，南京，杭州，我覺得都可以。第二類是長三角，珠三角周邊城市，好比珠三角的佛山，東莞，中山，珠海，這些城市都是值得去買的。
記者：如果是杠桿買房，會(huì)砸到自己手里嗎?
謝逸楓：再限購城市買房，根本不用去擔(dān)心說政策會(huì)導(dǎo)致血本無歸，或者說是砸到手上，我覺得這個(gè)根本不要去擔(dān)心，原則就在越限制越要去要買，這就是因?yàn)樗墓┎粦?yīng)求，需求都供應(yīng)量少，所以說越限制的城市越要去買。從目前房子持有成本來看是非常低的，所以根本不要去擔(dān)心，因?yàn)橛窒拶徲终{(diào)控了，房價(jià)根本掉不下來。所以，目前加杠桿還是比較合理的，不合理的只是是個(gè)別現(xiàn)象。因?yàn)槟壳埃瑐�(gè)人房貸首付還是很高的。比如這個(gè)最高七層，但是七層是比較少。基本上有些是，一到兩層，三層的也是比較少�；旧鲜侨剿膶拥谋容^多點(diǎn)，所以不用去擔(dān)心高杠桿問題。
總之，現(xiàn)在根本不要去擔(dān)心高杠桿，買房子會(huì)砸在手里，或者說是會(huì)崩盤。當(dāng)然個(gè)別人的盲目的投資，或者說是由于選錯(cuò)了城市，選錯(cuò)了房子，加杠桿是那種高利貸，或者說是把所有家庭資產(chǎn)都投資在房產(chǎn)，導(dǎo)致杠桿破裂。這種會(huì)有，但只是個(gè)別現(xiàn)象，這一類人不適合投資房地產(chǎn)，不適合買房炒房。
(責(zé)任編輯：建筑小白) |
