2016年，中國部分城市的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了一次史無前例的狂歡。雖然只是20多個城市房價高漲，但涉及人口與資金，卻并不少。因為更多城市的居民將資金，通過各種方式(比如家人、朋友)轉(zhuǎn)移到這20多個城市。其中，個人房貸規(guī)模的變化，突出反映了這一事實。

個人房貸余額/GDP，很大程度上說明房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，同時也是衡量資產(chǎn)泡沫的一個重要指標(biāo)。

過去十幾年，這一比例總體上呈現(xiàn)攀升的勢。2003-2008年一直在10%附近徘徊，2009年突飛猛進(jìn)，其后明顯上了一個臺階。2013年再次開始明顯上升，達(dá)17.2%。 2015年再度提升，2016年上半年達(dá)到22%，預(yù)計2016全年將超25%。

顯而易見，2015年的大增可以理解，基本合理，畢竟全國市場復(fù)蘇了。但2016年更大幅度的飚升，則明顯過熱了。類似于09年大增，10年小增，這是可以接受的。而今年，是不能接受的。個人房貸發(fā)放過猛!

國際對比。從美國、日本和中國個人房貸余額/GDP的比值來看，美國和日本都在達(dá)到高點后開始回落，而中國則一直處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢。這和中國房地產(chǎn)市場總體上處于快速增長的歷史階段有關(guān)。

從個人房貸余額/GDP的絕對值來看，2015年中國的該比值明顯只有美國的一半，也略低于日本，仍有較大的上升空間。但就短期而言，確實提升偏快了。而且，我國首付比例明顯高于美國，此指標(biāo)低于美國是合理的。

房貸余額新增值和收入增速對比，能夠衡量房貸和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的變動關(guān)系。

一般來說，房貸余額新增值增速過快，就意味著住房投資過程有利用高杠杠的風(fēng)險或嫌疑。

從2008年以來的全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、個人房貸余額新增這兩個指標(biāo)來看，兩者之間的關(guān)系呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系。這從側(cè)面體現(xiàn)出，中國式房貸增長和收入增長的關(guān)聯(lián)度并不大。

另外，總體來看，個人房貸余額增速顯著高于居民收入增速，基本上前者是后者的兩倍!

這也就意味著，中國人居民，利用貸款買房激情，遠(yuǎn)超收入增長情況。這也意味著，中國人的房貸負(fù)擔(dān)，家庭負(fù)債率呈快速增長態(tài)勢。

反映在具體的房產(chǎn)投資者身上，買了一套兩套房賺錢了，還會買第三套第四套房子，而且會更多的利用房貸，更高的放大杠桿。

于是，就出現(xiàn)一種見怪不怪的現(xiàn)象：部分靠房致富的中國式富翁們，以背負(fù)的房貸多為榮!如果所投資的房屋的房租能夠沖抵按揭，那就更是一件讓他們開心的事了。這就是資本主義社會中的“食利階層”嘛。

窮人們把錢存銀行，窮得買不起房。富人們利用窮人存在的銀行錢，利用房貸，放大杠桿，買了更多的房