馬六甲機場小得就像一個中國三線城市的機場規(guī)模。走出機場，除了棕櫚樹叢帶來郁郁蔥蔥的熱帶風光，迎面還能看到數(shù)塊龐大的廣告板，上面用中英雙文向游客推介當?shù)氐拈_發(fā)商和房地產項目。

2016年9月29日，南航開通廣州到馬六甲直航航班，成為中國大陸直達馬六甲的首條航線。這是中國與東盟最大貿易伙伴——馬來西亞——深化合作的一項成果。而房地產，早就搭上了這班快速列車。

近年來，綠地、富力、碧桂園、雅居樂等房企紛紛在馬來西亞布局，并引發(fā)國內投資者赴馬置業(yè)熱潮。在此背景下，久久國際等馬來西亞當?shù)胤科笠鄧L試向中國購房者推介項目。

中國投資者的大量涌入，對開發(fā)商而言無疑是重大利好，但鑒于中國資本推高世界各大城市房價的“先例”，未來的政策風險被認為值得關注。與此同時，過去幾年馬來西亞房價大幅上漲、經濟波動較大的現(xiàn)實情況，能否支撐房地產的收益率，同樣是未知數(shù)。

房地產投資借勢增長

馬來西亞是中國在東盟的最大貿易伙伴，也是與中國關系最緊密的東盟國家之一。兩國無領土、貿易等爭端，高層往來頻繁，又因華人在馬來西亞人口中占據近三成的比重，兩國民間貿易也較為繁榮。

多年來，馬來西亞對華投資規(guī)模遠大于中國對馬投資。據馬方統(tǒng)計，截至2015年底，馬來西亞累計對華投資74億美元，中國對馬投資僅為27億美元。

近年來，由于中國經濟在全球危機中保持穩(wěn)定增長，以及“一帶一路”等戰(zhàn)略的實施，中國對外投資持續(xù)增長，馬來西亞亦成為受益者。商務部副部長高燕2016年曾表示，2015年中國企業(yè)對馬直接投資超過4億美元，增長達到237%。2016年前9個月，中國對馬直接投資已經突破5億美元，再創(chuàng)歷史新高。

在這些投資中，不乏馬來西亞的重大發(fā)展項目。如中國電建、日照港、鹽田港共同建設的馬六甲皇京港;青島魯海豐集團參與建設的馬來西亞北方漁業(yè)國際港(資料、團購、論壇)和產業(yè)園;中鐵參股并投資興建的吉隆坡“大馬城”項目。對于即將招標的隆新高鐵(泛亞鐵路西線，新加坡到吉隆坡部分)，中鐵同樣志在必得。

在此之前，部分國內房地產開發(fā)商已經嗅到大馬樓市的良機。國內知名房企中，碧桂園于2012年，富力于2013年，雅居樂、綠地于2014年先后進軍馬來西亞。包括近期較為火爆的“森林城市”在內，大部分項目位于臨近新加坡的柔佛州新山市。

馬來西亞總理納吉布2016年11月訪華期間，還參觀了另一家房企華夏幸福的固安產業(yè)新城。

這些項目在馬的銷售情況總體良好，客戶以國內購房者為主。據了解，2016年以來，國內“看房-旅游團”以每天十幾個的頻率前往馬來西亞。

國內購房者的大量涌入，使當?shù)亻_發(fā)商也看到了商機。

近期，馬來西亞企業(yè)久久國際集團擬將旗下房地產業(yè)務向中國大陸地區(qū)擴張。繼廣州、上海之后，久久國際擬在北京成立分公司。該企業(yè)開發(fā)和代理的項目主要位于吉隆坡和馬六甲兩個城市，其中，馬六甲樓市尚未被中國購房者所熟悉。

久久國際集團總裁王琇瑛對市場充滿信心，她表示，相比于歐美等主要城市，馬來西亞的房價不高，因此投資置業(yè)門檻較低，更趨于平民化。

王琇瑛表示，馬六甲位于吉隆坡與新加坡之間，為隆新鐵路的重要一站。同時還是“海上絲綢之路”的重要站點。近年來，皇京深水港的建設令馬六甲與中國廣東省締結為友好州省，廣州到馬六甲直航的開通，都意味著馬六甲樓市的重要利好。

經濟形勢存變數(shù)

當?shù)貜臉I(yè)者向21世紀經濟報道介紹，近年來，國內購房者到馬來西亞購房，主要出于兩個目的：投資、移民。

其中，馬來西亞相對不高的房價，使之成為國內中產階級青睞的對象。除首都吉隆坡因人口較多、可開發(fā)面積較小、房價相對偏高外，以馬六甲為例，當?shù)胤績r折合人民幣不到2萬元/平方米，甚至不及國內普通二線城市水平。新山雖靠近新加坡，其市區(qū)最高房價單價也不超過2萬元。

據了解，雖然國外購房者幾乎難以從當?shù)劂y行獲得貸款，但一些當?shù)亻_發(fā)商和移民公司仍然可以接受“50%首付+剩余分期支付”方式。同時，由于總價不高，對于這類城市的房產，國內一些白領階層會以“眾籌”方式聯(lián)合投資。

對于移民需求來說，最低資格為100萬馬幣(約合人民幣155萬元)+10萬馬幣存款，同樣不會構成太大的壓力。

但在這些“看上去很美”的表象背后，投資馬來西亞樓市并非毫無風險。

有統(tǒng)計顯示，過去幾年，馬來西亞主要城市(吉隆坡、檳城、新山)房價出現(xiàn)大幅上漲，年度漲幅接近10%，其絕對價格已對當?shù)刭徺I力形成一定程度的偏離。因此，在低成本入手之后，能否順利脫手存在疑問。

據21世紀經濟報道了解，當前馬來西亞主要城市房產的平均租金回報率均在5%以上，租售比相對合理。但房價收入比這一指標仍然偏高，使得馬來西亞房產表現(xiàn)出“易出租不易脫手”的特點。

按照當?shù)匾?guī)定，國外投資者在5年內脫售的房產，稅率高達30%，5年后才降為5%。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向記者表示，雖然尚難斷言中國購房者推高了馬來西亞房價，但若當?shù)胤績r持續(xù)抬升，不排除馬方政府收緊政策的可能。這對于投資者來說并非利好消息。

馬來西亞經濟增長的不穩(wěn)定性，同樣也在考驗當?shù)貥鞘小Ｊ軆舫隹诳s減影響，2016年第二季度，馬來西亞GDP增速為4.0%，創(chuàng)2009年以來最慢增速，并連續(xù)五個季度出現(xiàn)下滑，直到第三季度才回升至4.3%。

有專家認為，由于馬來西亞的經濟以外向性為主，對外依存度高，在國際經濟復蘇放緩的背景下，馬來西亞經濟能否保持穩(wěn)定復蘇尚存疑問。且近年來政府、企業(yè)、家庭負債偏高，同樣成為馬來西亞經濟增長的變數(shù)。