據(jù)媒體報道，去年拿地支出前15名的房企中，由央企和國企組成的“國家隊”占據(jù)8席，16個拿地總額超百億的“巨無霸”項目中，有9家花落“國字頭”企業(yè)。于是，矛頭又指向了2010年國資委拋出的“退房令”。按照“退房令”，78家房地產(chǎn)不是主業(yè)的央企都應(yīng)當(dāng)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只有16家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

顯然，這是一個很難實現(xiàn)、很難達(dá)到的目標(biāo)。實踐也證明，這道“退房令”失靈了。7年過去，除少數(shù)經(jīng)營狀況不佳的央企退出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，多數(shù)央企并沒有嚴(yán)格執(zhí)行國資委的“退房令”，這也帶來了“退房令”還有沒有執(zhí)行力的質(zhì)疑。

為什么“退房令”會失靈?為什么很多央企沒有按照國資委的要求去做?到底是“退房令”存在問題還是國資委缺乏有效的監(jiān)管手段。

筆者認(rèn)為，“退房令”之所以執(zhí)行不力，關(guān)鍵在于“退房令”本身有瑕疵、有缺陷，而不是國資委監(jiān)管能力不強、監(jiān)管手段缺乏。

眾所周知，央企大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，是在房地產(chǎn)市場十分火熱、暴利橫行的情況下發(fā)生的，是企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展的需要。雖然對多數(shù)央企來說房地產(chǎn)不是主業(yè)，但是其所獲得的利益和產(chǎn)生的效益，甚至比主業(yè)還要好。作為企業(yè)，自然不可能輕易放棄。而國資委在極短的時間內(nèi)就拋出“退房令”，顯然是為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的需要，但在一定程度上卻干預(yù)了企業(yè)的經(jīng)營。

必須注意的一個事實是，“退房令”出臺以后，無論是國資委還是涉房央企，都想認(rèn)真執(zhí)行“退房令”，多家央企提出了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計劃，且進(jìn)行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓，但是轉(zhuǎn)讓成功的企業(yè)非常有限。原因就在于資產(chǎn)與負(fù)債并不對等，沒有人愿意接手這些央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。也正是因為轉(zhuǎn)讓效果不理想，直接影響了其他央企的退出熱情。

實際上，自“退房令”問世的第一天起，就已經(jīng)注定會困難重重。首先，央企也是市場主體，也需要依據(jù)市場規(guī)則辦事。哪些央企應(yīng)當(dāng)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，哪些央企不應(yīng)當(dāng)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要依據(jù)市場規(guī)則確定。有些央企，雖然目前房地產(chǎn)不是主業(yè)，但房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)做得非常好，可以轉(zhuǎn)化成主業(yè)。如果強行要求其退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是對企業(yè)的過度干預(yù)。

第二，到底如何退、以怎樣的方式退、如何防止國有資產(chǎn)流失等，當(dāng)時并沒有具體的辦法與措施，這也直接導(dǎo)致后來的退出不可能到位。

最后，眼下國企改革的步伐加快，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要不要保留、如何保留，應(yīng)當(dāng)在改革中解決，而不是用行政手段強行干預(yù)，使央企放慢了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出步伐，有了后來拿地和擴(kuò)大業(yè)務(wù)的沖動。

從總體上講，央企“退房令”的執(zhí)行不力與其先天不足關(guān)系密切。如果國資委強推該政策，可能會留下很多的隱患。特別是國有資產(chǎn)流失的問題，會成為困擾“退房令”的更大難題。畢竟，央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是大塊頭，動輒數(shù)億元、數(shù)十億元甚至數(shù)百億元，稍有不慎，就是巨大的資產(chǎn)流失。在這樣的情況下，放慢退出腳步，將退出融入到國企改革之中，可能更合適、更規(guī)范、更有效，也更具針對性。

這也意味著，在接下來的時間里，隨著國企改革步伐的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出也將成為必然。所不同的是，這樣的退出，不再是行政命令式的退出，而是有序退出、市場化退出、規(guī)范化退出。

從形式上來看，可以通過企業(yè)兼并、資產(chǎn)置換、市場并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出讓等多種方式進(jìn)行。兼并和資產(chǎn)置換，主要是在央企之間進(jìn)行，即通過行政劃撥和置換的方式，將非主業(yè)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)或置換到主業(yè)央企的名下，而主業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，則將其他非主業(yè)的業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)或置換給有房地產(chǎn)劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。市場并購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出讓等，則主要通過市場化方式，按照央企的戰(zhàn)略定位，公開轉(zhuǎn)讓、公開掛牌、公開出讓，全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專心從事主業(yè)。

由于國企改革有一套比較完整的程序，因此，通過改革清理非主業(yè)、經(jīng)營性的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不會出現(xiàn)國有資產(chǎn)流失、操作不規(guī)范、暗箱操作等方面的問題，也更有利于其他投資者接盤。

所以，不需要再對“退房令”有更多的議論和質(zhì)疑。即便要執(zhí)行“退房令”，也必須與國企改革相協(xié)調(diào)，用改革的方式將“退房令”執(zhí)行到位。更重要的是，國資委也要轉(zhuǎn)換職能，從管資產(chǎn)轉(zhuǎn)向管資本，按照市場化手段對央企進(jìn)行監(jiān)管。