50城樓市盤點：哪些城市值得買入哪些要小心

時間:2017-02-24 11:20 來源:城市戰(zhàn)爭 · 孫不熟作者: 點擊:次

看一個城市的樓市，不僅要看價格，更要看成交量。

一般來說，無論價格怎樣，只要成交量旺盛，這個市場就是健康的，但如果價格蹭蹭往上漲，成交量卻上不去，甚至在下滑，這就叫做“有價無市”，這種市場需要小心。

當然，如果只見成交量上漲，不見價格有動靜，也不是完全沒問題。“漲量不漲價”比“有價無市”好得多，至少不用擔心資產的流動性，不用擔心崩盤，這樣的市場是健康的，但缺乏想像空間。

對自住型買家來說，最好的樓市應該是“漲量不漲價”;對投資者來說，最好的樓市應該是“量價齊漲”。

那么，2017年的中國樓市，哪些城市值得買，哪些要小心?

上海易居房地產研究院日前發(fā)布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》為我們提供了一個很好的研究素材。榜單顯示，2016年新房成交量最大的是城市是成都，其次是武漢、天津、重慶、長沙、青島、佛山、杭州、鄭州、廣州。而新房成交量增幅最大的城市是鎮(zhèn)江，其次是漳州、蕪湖、太原、珠海、淮安、南通、鄭州、天津、青島、中山。

數(shù)據來源：上海易居房地產研究院日前發(fā)布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》

綜合根據成交量與價格數(shù)據，可以把中國城市分為4個類型，排序按照風險系數(shù)從低到高，分別是量價齊漲型、漲量不漲價型、漲價不漲量型、量價齊冷型。

1、這些城市“量價齊漲”——值得買入

2016年，成交量與價格漲得都很歡的城市，最典型的是漳州、鎮(zhèn)江、蕪湖、昆山、長沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、廣州。這些城市主要分為兩類，一類是優(yōu)質的二線城市，比如天津、南京、長沙、杭州，顯示這些城市是中國樓市的第二戰(zhàn)場;另一類是熱點城市周邊的衛(wèi)星城，比如廈門旁邊的漳州，南京旁邊的鎮(zhèn)江，上海旁邊的昆山與南通，廣州旁邊的佛山，顯示熱點城市強大的溢出效應。

當然，這其中還有一個城市是廣州，2016年廣州新房的成交均價上漲11%，雖被列入“房價偏熱城市”，但漲幅在一線城市中最低，不及京滬深漲幅的一半。不過，廣州樓市的交易卻十分活躍，無論是成交量還是成交量的漲幅，都居一線城市之首，顯示廣州樓市的穩(wěn)健。

除了這些城市之外，還有一些城市的成交量和價格在2016年都談不上大漲，而是溫和上漲，它們屬于不太典型的“量價齊漲”型，分別是成都、惠州、無錫、南昌、濟南、洛陽、常州、南寧、蘭州、貴陽、沈陽。這些城市也基本分為兩類，一類是價格被低估的強省會城市，一類是熱點城市周邊的衛(wèi)星城。

對投資者來說，“量價齊漲”是最理想的狀態(tài)，因為有成交量支撐的價格，才是可持續(xù)的價格。

2、這些城市“漲量不漲價”——適合自住

2016年，還有一些城市成交量的增幅很大，但是價格漲幅很小，甚至不漲、降價，最典型的代表是大連、太原、徐州、清遠、�？�、淮安、珠海、煙臺。統(tǒng)計顯示，這些城市的成交量在2016年的漲幅都在20%之上，但新房成交價的漲幅都在5%以下，屬于比較明顯的“漲量不漲價”。這些城市有一個共同特征是均遠離熱點城市，也非強省會城市。

除了這些城市，還有一些城市在2016年的成交量堪稱大漲，但價格的漲幅不大，介于5%與9%之間，它們屬于非典型的“漲量不漲價”型，分別是重慶、寧波、鄭州、青島、武漢、中山、淄博。這些城市不太好歸類，只能逐個分析，武漢與鄭州均屬于“舉全省之力發(fā)展”的強省會城市，利好很多，但房價已經漲過好幾波，導致2016年的上漲動能不大。

重慶不用說，向來是中國樓市的一股清流，一直是“漲量不漲價”的典范，但2016年仍然漲了6%，比大連、青島的漲幅要大。寧波的成交比較活躍，說明需求繁榮，但價格只能算略漲(6%)，這可能是因為杭州在省內對熱錢的虹吸效應。青島的成交量非常大，但因為山東經濟近幾年缺乏亮點，導致樓市缺乏炒作素材，價格也比較平穩(wěn)了，淄博的情況與青島有點像。中山因為深中通道的概念，在2016年著實火爆了一把，但目前主要體現(xiàn)在，還沒有明顯地體現(xiàn)在價格上，2016只是小漲6%。

相比那些“價量齊漲”的城市，“漲量不漲價”的城市一般經濟平穩(wěn)、需求旺盛，但缺乏大的利好，也就缺乏炒作的題材，價格也就比較平穩(wěn)。對剛需人群來說，這些城市是理想的宜居城市，但對投資者來說，不是理想的投資標的。

3、這些城市“漲價不漲量”——風險警示

2016，還有一些城市，價格漲勢如虹，但成交量卻大幅萎縮，最典型的代表是深圳、蘇州、烏魯木齊、東莞、上海，它們在2016年的成交量均為負增長，分別是-37%、-23%、18%、-9%、-7%。其中，烏魯木齊在成交量下降的同時，價格仍然上漲了9%，另外四個城市其實等同于兩個城市，一個是上海+蘇州組成的大上海都會區(qū)，一個是深圳+東莞組成的大深圳都會區(qū)，這也是最近兩年中國樓市最火的兩個地區(qū)。2016年因為上海與深圳空前嚴厲的樓市調控，導致兩個城市的成交量的大幅萎縮，但價格沒有因此及時平穩(wěn)下來，一定時期內呈現(xiàn)“有價無市”的僵局，這個僵局也在一定程度上傳遞給了蘇州與東莞兩個鐵桿衛(wèi)星城。

除了這四個典型城市，還有兩個非典型的“漲價不漲量”城市，它們是北京、合肥。北京的價格當然不用說，位列少數(shù)幾個“房價過熱城市”，但成交量沒有出現(xiàn)暴漲，2016年只是小幅上漲了12%，顯示北京樓市雖然沒有上海、深圳那么過熱，但成交量仍然被嚴厲管控。

2016年是合肥樓市烈火烹油的一年，但成交量并沒有大漲，只是小幅上漲了13%，整體的成交量是1023萬平方米，遠少于武漢、鄭州、成都、長沙等中部省會城市，這在一定程度上顯示合肥樓市價格的支撐力不夠。

與那些“漲量不漲價”的城市相比，“漲價不漲量”的城市往往因為。此前的樓市過熱，導致需求被政府嚴厲限制，成交量出現(xiàn)萎縮，在一定程度上呈現(xiàn)“有價無市”的僵局。這類城市一般是區(qū)域價值極高的城市，但同時也是被過度炒作的城市，在這些城市買樓，經常會遇到流動性被政府凍結的風險，高收益往往伴隨著高風險，這幾天網絡熱傳的深圳中年男子財務危機的故事值得一看。

4、這些城市“量價齊冷”——風險較大

2016年，還有一小部分城市出現(xiàn)了“量價齊冷”的現(xiàn)象，不僅價格沒有跑贏通脹，成交量也比較萎靡，甚至出現(xiàn)負增長，最典型的是溫州與臺州，其成交價的增幅分別是-9%與-5%，成交量的增幅分別是-7%與3%。這兩個城市都屬于浙南城市，在2008年全球金融危機之前，是中國樓市最熱點的區(qū)域之一，但一場金融危機打破了這個地區(qū)的泡沫，直到今天還在艱難轉型。浙南樓市的冷清與浙北樓市(特別是杭州)的紅火，形成鮮明對比。

除了這兩個典型，還有一些城市屬于不太典型的“量價齊冷”類型，分別是長春、西安、昆明。這些城市的新房成交價在2016年的漲幅都在5%之內，成交量的漲幅也都在12%之內，這些數(shù)據放在平常的年份，不算差，但放在2016年的大背景下看，則有點跟不上節(jié)奏，把這幾個城市歸類為“量價齊冷”是相對的。

在四種類型的城市中，“量價齊冷”的城市最危險，不僅吸引不到投資性需求，也沒有足夠的剛需作為支撐，到這些城市買房，需要嚴格把控風險。

小結：

經過2016年下半年嚴厲的樓市調控，一線城市的成交量被嚴格管控，出現(xiàn)“漲價不漲量”甚至“有價無市”的僵局，市場熱點轉移到一線城市周邊的衛(wèi)星城，以及經濟發(fā)展態(tài)勢良好的強省會城市，這些城市出現(xiàn)“量價齊漲”的盛況。

“強省會”之外的大部分省會城市，以及遠離大都會區(qū)的中小城市，則普遍出現(xiàn)“漲量不漲價”的穩(wěn)健態(tài)勢，這些城市特別適合自住類買家。還有極少數(shù)的城市，比如溫州、臺州則出現(xiàn)“量價齊冷”的尷尬，在2016年樓市繁榮的大背景下，顯得有點格格不入。

以上分析也許能為你在2017年的買房決策提供一些參考。不過，本文所引用的數(shù)據全部來自上海易居房地產研究院日前發(fā)布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》，如果這個榜單的部分數(shù)據不靠譜，會影響到本文的部分結論。另外，本文只統(tǒng)計了新房數(shù)據，沒有統(tǒng)計二手房數(shù)據，這對北京上海深圳的分析可能會有影響，因為這三座城市的二手房交易量已經超過新房交易量。所以，本文的數(shù)據和觀點僅供參考。

附表一：2016年50個城市的新房交易量